Аренда земельных участков

Аренда является наиболее распространенным правом на земельные участки, расположенные  в черте городских и сельских поселений. С учетом того, что законодатель отказывается от предоставления государственных  и муниципальных земель в пожизненное  наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование (за исключением  незначительного количества случаев, предусмотренных ЗК РФ), арендные отношения, как, впрочем, и правоотношения частной  собственности на земельные участки, получают все большее развитие.

Эти отношения  возникают на основе договора аренды. По договору аренды земельного участка  арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и  пользование. (ст. 606 ГК РФ).

Основой правового  регулирования аренды земельных  участков в Российской Федерации  является Земельный кодекс РФ. Он развивает  нормы Конституции РФ и Гражданского кодекса РФ по вопросам собственности  на землю и оборота земли, в  том числе нормы ГК РФ, регламентирующие аренду земельных участков.

Часть 2 ст. 9 Конституции  РФ закрепила многообразие форм собственности  на землю, а ч. 1 ст. 36 установила право  граждан и их объединений иметь  землю на праве частной собственности. Согласно ч. 2 ст. 36 Конституции РФ собственники земли осуществляют владение, пользование и распоряжение землей свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает права и законные интересы иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ч. 3 ст. 36 Конституции РФ).

Специфика земельных  участков как объектов права собственности  и аренды обусловлена тем, что  земля используется и охраняется в нашей стране как основа жизни  и деятельности народов, проживающих  на соответствующей территории (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ). То есть земля - это пространственный (территориальный) базис, важнейший компонент (связующий элемент) природы и окружающей среды, природный ресурс и средство производства в сельском и лесном хозяйстве нашей страны, а также недвижимое имущество, объект права собственности и других прав на землю (подп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Как территориальный  базис, ограниченный по площади границами  государства (Российской Федерации), земля  является незаменимым природным  объектом и ресурсом - основой жизни, хозяйственной и иной деятельности людей.

Оборот земли  осуществляется в той мере, в какой  он допускается законами о земле (п. 3 ст. 129, п. 3 ст. 209 и п. 1 ст. 260 ГК РФ).

Из п. 1 ст. 27 ЗК РФ следует, что оборот земельных  участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством  России и ЗК РФ.

Однако согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения  по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством  о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Следовательно, земельные участки являются объектами  гражданского, земельного и иных отраслей права.

Пункт 2 ст. 607 ГК РФ предусматривает, что законом  могут быть установлены особенности  аренды земельных участков. Такие  особенности установлены в ЗК РФ и в Федеральном законе от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения" (в ред. от 08.05.2009 N 93-ФЗ; далее - Закон об обороте земель).

Собственники  земельных участков могут предоставить их в аренду в соответствии с гражданским  законодательством и ЗК РФ (п. 2 ст. 22 ЗК РФ и ст. 608 ГК РФ).

Арендодателями  также могут быть лица, которые  управомочены законом или собственниками сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Из ст. 606 и  п. 2 ст. 615 ГК РФ, а также из пунктов 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ следует, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель передает арендатору (нанимателю) имущество, в том числе земельный участок, за плату не только во временное  владение и пользование или во временное пользование, но и во временное  распоряжение.

Иностранные граждане и лица без гражданства могут  быть арендаторами земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных  ЗК РФ (п. 1 ст. 22 ЗК РФ). Согласно п. 5 ст. 35 ЗК РФ иностранные граждане и юридические  лица, а также лица без гражданства - собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на чужих земельных  участках, имеют преимущественное право  на аренду этих участков. Это право  реализуется в порядке, установленном  в ст. 35 ЗК РФ, и в соответствии с п. 1 ст. 22 ЗК РФ (п. 5 ст. 35 ЗК РФ).

В соответствии с п. 5 ст. 35 ЗК РФ Президент РФ вправе установить перечень видов зданий, строений и сооружений, на которые  это правило не распространяется.

Существенным  условием договора аренды является условие  об объекте аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, т.е. должны быть указаны  местоположение, площадь, целевое назначение, категория участка, кадастровый  номер земельного участка. К договору должен быть приложен план земельного участка; если сдается только его  часть, то на прилагаемом плане (чертеже  границ) указывается лишь эта часть. Если эти данные в договоре не указаны, то условие об объекте аренды считается не согласованным сторонами, а договор аренды не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Объектами аренды могут быть непотребляемые вещи. То есть вещи, которые не теряют своих свойств в процессе использования, в том числе земельные участки (п. 1 ст. 607 ГК РФ).

Однако не все  земельные участки могут быть объектами аренды. Так, земельные  участки, изъятые из оборота, не могут  быть переданы в аренду, за исключением  случаев, установленных федеральными законами (пункты 2 и 11 ст. 22 ЗК РФ). Тогда  как земельные участки, ограниченные в обороте (п. 5 ст. 27 ЗК РФ), могут быть объектами аренды.

Земли, полностью  изъятые из оборота, а также земли, ограниченные в обороте, определены в ЗК РФ.

Полностью изъяты из оборота земельные участки, занятые  объектами, находящимися в федеральной  собственности (их перечень приведен в  п. 4 ст. 27 ЗК РФ):

1) государственными  природными заповедниками и национальными  парками (за исключением случаев,  предусмотренных ст. 95 ЗК РФ);

2) зданиями, строениями  и сооружениями, в которых размещены  для постоянной деятельности  Вооруженные Силы Российской  Федерации, другие войска, воинские  формирования и органы;

3) зданиями, строениями  и сооружениями, в которых размещены  военные суды;

4) объектами  организаций федеральной службы  безопасности;

5) объектами  организаций федеральных органов  государственной охраны;

6) объектами  использования атомной энергии,  пунктами хранения ядерных материалов  и радиоактивных веществ;

7) объектами,  в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

8) объектами  учреждений и органов Федеральной  службы исполнения наказаний;

9) воинскими  и гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими  сооружениями, линиями связи и  коммуникациями, возведенными в  интересах защиты и охраны  Государственной границы Российской  Федерации.

Ограничиваются  в обороте находящиеся в государственной  или муниципальной собственности  следующие земельные участки(п.5 ст.17 ЗК РФ):

1) в пределах  особо охраняемых природных территорий, не указанные в п. 4 ст.27;

2) из состава  земель лесного фонда;

3) в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

4) занятые особо  ценными объектами культурного  наследия народов Российской  Федерации, объектами, включенными  в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками,  объектами археологического наследия;

5) предоставленные  для обеспечения обороны и  безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные  в п. 4 ст.27ЗК РФ;

6) не указанные  в п. 4 ст.27 ЗК РФ в границах  закрытых административно-территориальных  образований;

7) предоставленные  для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных  портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения  воздушного движения и судоходства,  терминалов и терминальных комплексов  в зонах формирования международных  транспортных коридоров;

8) предоставленные  для нужд связи;

9) занятые объектами  космической инфраструктуры;

10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

11) предоставленные  для производства ядовитых веществ,  наркотических средств;

12) загрязненные  опасными отходами, радиоактивными  веществами, подвергшиеся биогенному  загрязнению, иные подвергшиеся  деградации земли;

13) расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

14) в первом  и втором поясах зон санитарной  охраны водных объектов, используемых  для целей питьевого и хозяйственно-бытового  водоснабжения.

Арендная плата  также является существенным условием договора аренды (п. 4 ст. 22 ЗК РФ и п. 1 ст. 8 Закона об обороте земель).

Пункт 5 ст. 22 ЗК РФ предоставляет арендатору право  на распоряжение арендованным земельным  участком в пределах срока договора аренды без согласия арендодателя, но при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено  иное. При этом ответственным по договору аренды перед арендодателем  становится новый арендатор, за исключением  случая передачи арендных прав в залог, но заключать новый договор аренды не требуется (п. 5 ст. 22 ЗК РФ).

Однако согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе распоряжаться  арендованным имуществом с согласия арендодателя, если иное не установлено  ГК РФ, другим законом или иными  правовыми актами. Представляется, что оговорка "если иное не установлено  настоящим Кодексом, другим законом  или иными правовыми актами" свидетельствует о том, что ЗК РФ может установить порядок осуществления  правомочия арендатора по распоряжению арендованным земельным участком, отличный от того, что установлен в ГК РФ. Следовательно, норма п. 5 ст. 22 ЗК РФ, в соответствии с которой арендатор вправе распоряжаться  арендованным земельным участком без  согласия арендодателя, не противоречит п. 2 ст. 615 ГК РФ. Тогда как норма  п. 5 ст. 22 ЗК РФ о том, что при передаче прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу ответственным перед  арендодателем становится новый  арендатор, за исключением случая передачи арендных прав в залог, но заключать  новый договор аренды не требуется, противоречит п. 2 ст. 615 ГК РФ. В соответствии с указанной нормой ГК РФ при реализации арендатором своих прав по распоряжению арендованным имуществом ответственным перед арендодателем остается сам арендатор, за исключением случая перенайма.

Представляется, однако, что при определении лица, ответственного перед арендодателем  в случае передачи прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу, следует  руководствоваться нормой п. 5 ст. 22 ЗК РФ, поскольку в п. 2 ст. 607 ГК РФ предусмотрено, что законом могут быть установлены особенности аренды земельных участков.

Следовательно, ЗК РФ может вводить особенности  аренды земельных участков, однако он не должен противоречить нормам ГК РФ, которые определяют общие  принципы договорных обязательств. То есть ЗК РФ не должен нарушать предмет  ведения, установленный в п. 1 ст. 2 ГК РФ.

Из п. 6 ст. 22 ЗК РФ следует, что арендатор вправе передать арендованный участок в  субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка, но при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено  иное. Пункт 2 ст. 615 ГК РФ разрешает субаренду  с согласия арендодателя, если иное не установлено ГК РФ, другим законом  или иными правовыми актами.

Порядок осуществления  прав арендатора по распоряжению арендованным земельным участком, предусмотренный  ГК РФ, представляется более разумным, чем порядок, установленный в  ЗК РФ. Так, ст. 22 ЗК РФ ввела уведомительный порядок реализации распорядительных прав арендатора, который позволяет  арендатору распоряжаться арендованным земельным участком помимо воли арендодателя. Тогда как арендодателю (как правило) не все равно, как арендатор распоряжается  его участком, то представляется, что  закон должен защищать права и  законные интересы и собственников, и арендаторов земельных участков. Кроме того, уведомительный порядок  может затруднить контроль за использованием арендованного земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

Земельный участок  может быть передан в аренду для  государственных или муниципальных  нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный  участок в состояние, пригодное  для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором  аренды земельного участка (п.7 ст.22 ЗК РФ).

В соответствии с п. 8 ст.22, при продаже земельного участка, находящегося в государственной  или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка  имеет преимущественное право его  покупки в порядке, установленном  гражданским законодательством  для случаев продажи доли в  праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных  п. 1 ст. 36 ЗК РФ.