Аграрное право. Ответы

земель иного  целевого назначения - органами местного самоуправления.

Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

2. Категория  земель указывается в:

1) актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

2) договорах, предметом которых являются земельные участки;

3) документах государственного земельного кадастра;

4) документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

5) иных документах  в случаях, установленных федеральными  законами и законами субъектов  Российской Федерации.

3. Нарушение  установленного настоящим Кодексом, федеральными законами порядка  перевода земель из одной категории  в другую является основанием  признания недействительными актов  об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории  в другую.

Статья 9. Полномочия Российской Федерации в области  земельных отношений

1. К полномочиям  Российской Федерации в области  земельных отношений относятся:

1) установление  основ федеральной политики в  области регулирования земельных  отношений;

2) установление  ограничений прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, а также ограничений оборотоспособности земельных участков;

3) государственное  управление в области осуществления  мониторинга земель, государственного земельного контроля, землеустройства и ведения государственного земельного кадастра;

4) установление  порядка изъятия земельных участков, в том числе путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд;

5) изъятие для  нужд Российской Федерации земельных  участков, в том числе путем  выкупа;

6) разработка  и реализация федеральных программ  использования и охраны земель;

7) иные полномочия, отнесенные к полномочиям Российской  Федерации Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, федеральными законами.

2. Российская  Федерация осуществляет управление  и распоряжение земельными участками,  находящимися в собственности Российской Федерации (федеральной собственностью).

Статья 10. Полномочия субъектов Российской Федерации  в области земельных отношений

1. К полномочиям  субъектов Российской Федерации  относятся изъятие, в том числе  путем выкупа, земель для нужд  субъектов Российской Федерации;  разработка и реализация региональных  программ использования и охраны  земель, находящихся в границах  субъектов Российской Федерации;  иные полномочия, не отнесенные  к полномочиям Российской Федерации  или к полномочиям органов  местного самоуправления.

2. Субъекты Российской  Федерации осуществляют управление  и распоряжение земельными участками,  находящимися в собственности субъектов Российской Федерации.

Статья 11. Полномочия органов местного самоуправления в  области земельных отношений

1. К полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

2. Органами местного  самоуправления осуществляются  управление и распоряжение земельными  участками, находящимися в муниципальной собственности.»

8)Охрана  земель сельскохозяйственного  назначения.

Под правовой охраной  земель сельскохозяйственного назначения понимается система правовых и иных мероприятий, направленных на их рациональное использование, защиту от вредных воздействий  и ухудшения качественного состояния.

В процессе осуществления  земельной реформы отмечены факты  нарушения земельного законодательства и злоупотребления при совершении сделок с земельными участками. Сохраняется высокий уровень самовольного занятия земель, получили распространение случаи уклонения от оформления и переоформления прав на землю, несвоевременного внесения земельных платежей, нецелевого использования земельных участков или их неэффективного использования, приводящего к порче земель и уничтожению плодородного слоя почвы, что обусловлено несовершенством нормативно-правовой базы осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель. В связи с чем в Федеральной целевой программе* предусматривается проведение следующих мероприятий: 

*Постановление  Правительства РФ от 26 июня 1999 года  №694 «О Федеральной целевой программе  «Развитие земельной реформы  в Российской Федерации на 1999-2002 годы». (СЗ РФ. 2000. №27; Ст. 3379).   1)разработать законодательные и иные нормативные правовые акты, предусматривающие уточнение порядка государственного контроля за использованием и охраной земель, усиление административной и уголовной ответственности за нарушение земельного законодательства, введение экономического стимулирования охраны земель, направленного на повышение заинтересованности собственников, владельцев, пользователей и арендаторов земельных участков в сохранении и повышении плодородия почв, защите земель от негативных последствий производственной деятельности, а также меры по усилению прав и государственной защите государственных инспекторов по использованию и охране земель и материальному стимулированию их деятельности; 2)совершенствовать механизм определения ущерба, причиненного нарушениями земельного законодательства;

3)улучшить профилактическую  работу по предотвращению нарушений  земельного законодательства и  информированности населения о  деятельности органов государственного  контроля за использованием и охраной земель; 4)укрепить взаимодействие органов, осуществляющих государственный контроль за использованием охраной земель, и органов прокуратуры, юстиции, внутренних дел путем проведения совместных комплексных целевых проверок по соблюдению земельного законодательства. Так как земли сельскохозяйственного назначения являются основной производственной частью земельного фонда России и занимают там особое место, то для них устанавливается и особый охранительный режим. Для его осуществления предусматривается несколько элементов:

а) особый порядок  изъятия земель сельскохозяйственного  назначения для использования в  иных целях;

б) обязательные меры по восстановлению нарушенных земель сельскохозяйственного назначения;        

в) наличие разнообразных  мер ответственности за нарушение  правового режима сельскохозяйственных земель, Законодательство Российской Федерации предусматривает наличие  нескольких видов ответственности  за нарушения правового режима земель сельскохозяйственного назначения.

1) Административная  ответственность. В статьях Земельного  кодекса и Кодекса об административных  правонарушениях установлено, что  данный вид ответственности наступает  за совершение таких правонарушений, как самовольное занятие земельных  участков, загрязнение земель химическими  и радиоактивными веществами  и отходами, порча и уничтожение  плодородного слоя земли, искажение  сведений о состоянии и использовании  земель, порча сельскохозяйственных  и иных земель, захламление земель  и иные виды .

2) Уголовная  ответственность. В Земельном  кодексе указано, что уголовная  ответственность устанавливается  Уголовным кодексом. Но в новом  Уголовном кодексе есть лишь  одна статья (254) об уголовной ответственности  за земельные правонарушения. В ней говорится, что отравление, загрязнение или иная порча земли вредными продуктами хозяйственной или иной деятельности вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие причинение вреда здоровью человека или окружающей среде, наказываются штрафом в размере от двухсот до пятисот минимальных размеров оплаты труда или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от двух до пяти месяцев, либо лишением права занимать определенные должности, или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет, либо исправительными работами на срок до двух лет.

3) Гражданско-правовая (имущественная) ответственность  наступает по факту нарушения  земельного законодательства, связанного  с причинением вреда землям, охраняемым  законом, правам и интересам  собственников, землепользователей  и арендаторов земли независимо  от привлечения виновных к  другим видам ответственности.  Она наступает при соблюдении  нескольких условий. Ущерб должен  причиняться противоправным поведением  виновного; при возникновении  имущественного вреда; если имеется  вина причинителя.

4) Дисциплинарная  ответственность, регулируемая трудовым  законодательством

9)Правовое  регулирование оборота  земель сельскохозяйственного  назначения.                                                                                    На сегодняшний день законодательство Российской Федерации, регулирующее оборот сельскохозяйственных земель, состоит из Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также иных федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними федеральных нормативных правовых актов, законов субъектов Российской Федерации.  
Конституция Российской Федерации закрепляет основополагающие положения относительно земли в целом: её особую роль в жизнедеятельности народов, формы собственности на землю, правомочия собственников земли; относит правовое регулирование земельных отношений к предмету совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов (регионов). 
     Гражданский кодекс Российской Федерации содержит общие характеристики правового режима земель и, соответственно, земель сельскохозяйственного назначения, а также сделок с ними. К ним относится определение земли как недвижимого имущества, виды прав на земельные участки, основания возникновения и случаи прекращения таких прав, требования к их оформлению, понятие и режим общей собственности, общие положения о купле-продаже и аренде.  
     Однако преобладающее значение в регулировании указанных правоотношений имеют нормы Земельного кодекса Российской Федерации  и земельного законодательства в целом (в силу пункта 4 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации). Земельный кодекс Российской Федерации содержит отдельную главу, посвященную землям сельскохозяйственного назначения. В отличие от Гражданского кодекса Российской Федерации дается понятие сельскохозяйственным землям, раскрывается их состав, устанавливаются цели использования земель. 
     Непосредственно обороту земель сельскохозяйственного назначения на территории Российской Федерации - отношениям, связанным с владением, пользованием и распоряжением земельными участками из земель сельскохозяй-ственного назначения, в том числе находящимся на праве общей долевой собственности, условиям предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности - законодатель посвятил Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». При этом действие закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства и садоводства, огородничества, животноводства, предоставленные для индивидуального жилищного и гаражного строительства, занятые зданиями и сооружениями. Оборот таких земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации и специальными федеральными законами. 
10)Правовое регулирование купли-продажи земельных участков и земель сельскохозяйственного назначения. Земельный кодекс РФ предусматривает особенности правового регулирования договора купли-продажи земельного участка. В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ договор купли-продажи земельного участка должен заключаться с соблюдением требований статей 454 - 491 и 549 - 557 ГК РФ, а также особенностей, которые установлены в ст. 37 ЗК РФ. Продавать можно только те участки, которые прошли государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Продавец не вправе ставить условия о возможности выкупа участка обратно, об ограничениях для покупателя совершать после заключения договора действия по распоряжению участком, а также об отказе от ответственности в случае предъявления третьими лицами прав на участок. Целью установления этих особенностей является защита прав покупателя. 
Иностранные граждане и лица без гражданства могут иметь земельные участки, расположенные на территории России, на правах аренды, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 22 ЗК РФ. 
Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях (их перечень устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ), а также на других особо установленных территориях РФ в соответствии с федеральными законами. Пунктом 5 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о ЗК РФ) запрещено предоставлять земельные участки указанным субъектам права на особых территориях до установления Президентом РФ перечня приграничных территорий. Статья 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения устанавливает порядок аренды земельных участков из этих земель. В аренду могут быть переданы участки, находящиеся, помимо прочего, в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет. Если в аренду передается участок, находящийся в долевой собственности, то договор аренды заключается или со всеми ее участниками, или с одним из них, действующим на основании доверенностей, выданных ему другими ее участниками. При этом площадь земельных участков, одновременно находящихся у одного арендатора, законом не ограничивается. 
В договоре аренды участка земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрена передача арендуемого участка в собственность арендатора по истечении срока аренды или до наступления этого момента - при условии, что арендатор внес всю выкупную цену, с учетом особенностей, установленных в статьях 8 и 10 Закона. Таким образом, п. 4 ст. 9 Закона устанавливает порядок выкупа арендатором арендуемого земельного участка в собственность, в целом аналогичный порядку выкупа арендатором в собственность арендованного имущества, который установлен в п. 1 ст. 624 ГК РФ. Но в первом случае должны быть учтены особенности, установленные в статьях 8 и 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. В п. 5 ст. 10 Закона реализована норма п. 3 ст. 624 ГК РФ, согласно которой законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества. Пункт 4 ст. 10 Закона допускает, что участок земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности и переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости, но только по истечении трех лет с момента заключения договора аренды и только при условии надлежащего использования такого участка. Таким образом, порядок выкупа арендатором в собственность арендуемого земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения развивает и конкретизирует порядок выкупа арендованного имущества, но с учетом специфики земельных участков как объектов прав собственности и аренды. ЗК РФ не устанавливает порядка выкупа арендатором в собственность участков из земель других категорий (несельскохозяйственного назначения), но вместе с тем и не запрещает такой выкуп. Представляется, что для осуществления выкупа стороны договора аренды могут руководствоваться правилами ст. 624 ГК РФ. Но более оправданным было бы установить порядок выкупа в ЗК РФ, что гарантировало бы учет специфики земельных участков как объектов указанных прав. 
В п. 6 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения установлено, что участки земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды. 
Этот же Закон (п. 5 ст. 9) по аналогии с п. 1 ст. 621 ГК РФ установил, что, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Аналогичную норму содержит п. 3 ст. 22 ЗК РФ. Однако арендатор не имеет такого права в следующих случаях: 
1) если собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды этого участка, тогда оно осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (п. 3 ст. 35 ЗК РФ); 
2) если граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений - имеют исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков, на которых они находятся, тогда оно осуществляется в порядке и на условиях, установленных Земельным кодексом РФ и федеральными законами (п. 1 ст. 36 ЗК РФ); 
3) при прекращении аренды земельного участка (ст. 46 ЗК РФ). 
Договор аренды земельного участка может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Если договор заключен на более длительный срок, то он считается заключенным на срок 49 лет (п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения). Пункт 7 ст. 9 Закона предусматривает экономическое стимулирование арендатора, если договор заключен на срок не менее 10 лет. Оно должно осуществляться в порядке, установленном бюджетным законодательством и законодательством о налогах и сборах. В Законе не оговаривается минимальный срок действия договора аренды, однако закрепление в нем минимальных длительных (от 5 до 9 лет) сроков могло бы гарантировать стабильность правового положения арендаторов. 

11)Правовое  регулирование земельных  участков из земель  сельскохозяйственного  назначения. Все земли, которые пригодны  для  сельскохозяйственного  производства,имеют приоритетный режим использования. Это означает,  что они,  во-первых,должны в соответствии со  ст.  20  ЗК  предоставляться,  прежде  всего,  для

сельскохозяйственных  целей.  Определение   земель,   пригодных   для   нужд сельского  хозяйства,  производится  на  основании  данных  государственного земельного кадастра.

      В этих  целях  земельным   законодательством  установлены   определенные ограничения  на  сделки   с   земельными   участками   сельскохозяйственного  назначения.  Так,  согласно  ч.  2  ст.  17  ЗК  крестьянские   (фермерские)

хозяйства, которым  предоставлены земельные участки  соответствующим  Советом, не вправе в течение шести лет со времени  приобретения  права  собственности  продавать или иными способами  отчуждать принадлежащий им земельный  участок, кроме передачи его по наследству или Совету на тех же условиях,  на  которых он был им предоставлен. Тем не менее  в соответствии  с Декретом  Кабинета Министров Украины от 26 декабря 1992 года  граждане  имеют право продавать или иными способами отчуждать земельные участки,  предоставленные им  для

ведения личного  подсобного хозяйства, приусадебного  участка,  садоводства  и т.д. без  изменения их целевого назначения.      Хозяйственное использование земель сельскохозяйственного назначения не

должно ухудшать состояние земель вследствие  производственной  деятельности.Наоборот, оно должно содействовать восстановлению  и улучшению плодородия почв и их полезных свойств. В этой связи собственники земельных  участков  и землепользователи обязаны выполнять мероприятия по защите земель  от  водной и ветровой эрозии, селей, подтоплений, заболачивания, вторичного  засорения, иссушения, уплотнения,  загрязнения  отходами  производства,  химическими  и радиоактивными веществами и от других процессов  разрушения,  от  зарастания сельскохозяйственных угодий  кустарниками  и  мелколесьем,  а  также  других процессов  ухудшения  культуро-технического  состояния земель.  Они   также должны проводить рекультивацию нарушенных земель, мероприятия  по  повышению

их плодородия и улучшению других полезных свойств  земли. Все  предприятия  и организации,   которые    проводят    работы,    влияющие    на    состояние сельскохозяйственных  земель,  обязаны  снимать,  использовать  и  сохранять