Оценка недвижимости, приносящей доход.Система показателей эффективности инвестиционных проектов

  Если  доход распределен по годам равномерно, то срок окупаемости рассчитывается делением единовременных затрат на величину годового дохода. При получении дробного числа оно округляется в сторону увеличения до ближайшего целого.

   Если  прибыль распределена неравномерно, то срок окупаемости рассчитывается прямым подсчетом числа лет, в  течение которых инвестиция будет  погашена этим доходом.

   В рассматриваемом случае доход распределен равномерно, поэтому:

РР = 3 420 000 / 200 000 = 18 месяцев (или 2 года)

    Показатель  срока окупаемости инвестиций очень  прост в расчетах, вместе с тем  он имеет ряд недостатков, которые  необходимо учитывать в анализе.

          Во- первых, он не учитывает влияние  доходов последних периодов. Во- вторых, поскольку этот метод основан на не дисконтированных оценках, он не делает различия между проектами с одинаковой суммой кумулятивных доходов, но различным распределением их по годам.

         Существует ряд ситуаций, при  которых применение метода, основанного на расчете срока окупаемости затрат, может быть целесообразным. В частности, это ситуация, когда руководство предприятия в большей степени озабочено решением проблемы ликвидности, а не прибыльности проекта - главное, чтобы инвестиции окупились как можно скорее. Метод также хорош в ситуации, когда инвестиции сопряжены с высокой степенью риска, поэтому, чем короче срок окупаемости, тем менее рискованным является проект. Такая ситуация характерна для отраслей или видов деятельности, которым присуща большая вероятность достаточно быстрых технологических изменений. 

    Метод определения индекса  доходности инвестиций 

    Этот  метод по сути является следствием  метода чистого приведенного дохода (эффекта).

    Индекс  рентабельности   (или индекс доходности) инвестиций рассчитывается по формуле:

     _{PI = ∑}     ^Ck           _{: IC}                                                             

             ^{n    (1 + H)k} 

    Очевидно, что если :

    PI  > 1, то проект следует принять;

    PI < 1, то проект следует отвергнуть;

    PI = 1, то проект ни прибыльный, ни  убыточный.

PI  = (1 200 000*0.893 + 24 000 000*0.797 + 24 000 000*0.712) : 3 420 000 =

= 37 287 600 : 3 420 000 = 10.9

  В отличие от чистого приведенного эффекта индекс доходности инвестиций является относительным показателем. Он характеризует уровень доходов на единицу затрат, т.е. эффективность вложений – чем больше значение этого показателя, тем выше отдача с каждого рубля инвестированного в данный проект.

    Метод расчета коэффициента эффективности инвестиций

    Этот  метод имеет две характерные черты: он не предполагает дисконтирования показателей дохода; доход характеризуется показателем чистой прибыли _Сср. Алгоритм расчета исключительно прост, что и предопределяет широкое использование этого показателя на практике: коэффициент эффективности инвестиции (ARR) рассчитывается делением среднегодовой прибыли _Сср на среднюю величину инвестиции (коэффициент берется в процентах).[5] Средняя величина инвестиции находится делением исходной суммы капитальных вложений на два:

     _{ARR =}     ^Сср        _{* 100%}                                                            

                    _½ IC

    ^Сср – среднегодовая прибыль

    ^Сср рассчитывается путем деления суммы чистой прибыли за n лет на количество лет

    ^Сср = (1 200 000 + 2 400 000 + 2 400 000) : 3 = 2 000 000 руб

    ARR = 2 000 000 : (0.5 * 3 420 000) * 100% = 117 %

    Этот  показатель сравнивается с коэффициентом  рентабельности авансированного капитала.

    Вывод: по всем рассчитанным параметрам инвестиционный проект является положительным и принесет прибыль. 
 
 
 

ВЫВОДЫ  И РЕКОМЕНДАЦИИ

     Рынок недвижимости, как и любой иной , чутко реагирует на изменения, происходящие в стране. В 1992 - 1994 годах, в условиях смены социально-экономической формации и обвального падения производства, вложенная в офисные и жилые помещения были одним из наиболее действенных способов защиты капитала от инфляции.

     Отрицательные процессы, происходящие на рынке недвижимости в первую очередь обусловлены  политической нестабильностью. Наиболее ощутимо это сказалось на компаниях, работающих с нежилыми помещениями, земельными участками и дорогим жильем. Обилие заявлений о переделе собственности, пересмотре итогов приватизации привело к существенному снижению спроса на подобные объекты собственности.

   Основными факторами, негативно влияющими  на рынок недвижимости являются:

   1. Политическая нестабильность.

   2. Нестабильность финансового сектора.

   3. Политика властей на первичном  рынке.

   4. Криминогенная обстановка на  рынке.

   5. Несовершенство законодательства.

   Экономическая политика, проводимая как федеральными, так и местными органами власти, не создает реальных предпосылок  для повышения доходов населения, повсеместного внедрения эффективных кредитных механизмов, в том числе и ипотеки. Неоправданно жесткая позиция государства в вопросах налогообложения сделок с недвижимостью стимулирует нелегальный оборот наличных денег, а следовательно и ухудшает криминогенную ситуацию на рынке. Это вызывает вполне оправданную настороженность потенциальных продавцов и покупателей при работе с риэлторскими компаниями.

   Несмотря на все имеющиеся проблемы, операции с недвижимостью способны и сегодня приносить ощутимые доходы. Экономика нашей страны в последние годы характеризуется рядом положительных сдвигов: продолжается экономический рост, хотя темпы его пока недостаточны; реализуются крупномасштабные национальные проекты социальной направленности и др.

   К внутренним факторам, способствующим будущей стабилизации экономики, но порождающим существенные текущие  изменения пропорций и показателей  хозяйственной деятельности, можно отнести: совершенствование налоговой системы, интенсификацию процесса импортозамещения, выравнивание социально-экономического уровня развития субъектов федерации; колебания цен по отдельным группам продукции, предшествующие стабилизации системы цен в стране; изменения в политике амортизации основных фондов; преодоление дефицита финансовых ресурсов и снижение коммерческой кредитной ставки; обновление основных производственных фондов и увеличение их рентабельности и т. д.

   Недвижимость  во всем мире охватывает более 50% мирового богатства. Как материализованный капитал недвижимость обязана приносить доход. По самым скромным подсчетам недвижимость России оценивается в $300-400 млрд. Это означает, что она способна ежегодно увеличивать доходную часть бюджета, минимум на $9-12 млрд. Кроме того, эффективное использование недвижимости прямым или косвенным образом является источником рабочих мест для населения и удовлетворения его насущных потребностей в жилье и производственной деятельности. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК:

1. Виленский П.Л., Лившиц В.Н., Смоляк С.А., Оценка эффективности инвестиционных проектов.Теория и практика: учебное пособие, М: Дело, 2002 г. -888 с.

2. Грибовский С.В. «Оценка доходной недвижимости», Издательство: Питер, серия: учебники для ВУЗов, 2001 г. – 336 с.;

3. Досковский В.Б., Киселев В.Б. «Ошибочная суть метода дисконтирования», журнал «Экономист» № 3 за 2007 г.

4. Идрисов  А. Б., Картышев С.В., Постников  А.В.  Стратегическое планирование  и анализ эффективности инвестиций. - М.: Информационно-издательский дом “Филинъ”, 1997. – с. 99.

5. Российские законы. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ.

6. Тепман Л.Н. «Оценка недвижимости», Издательство: Юнити – Дана, 2005 г.- 464 с;

7. Фридман Дж., Оруэй Николас, «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», 1997 г.- 480с.