Оценка недвижимости, приносящей доход.Система показателей эффективности инвестиционных проектов

1). Готовые  объекты.

2). Требующие реконструкции или капитального ремонта.

3). Требующие  завершения строительства.

Покупатели  коммерческой недвижимости интересует одна простая вещь - доход от использования  данного объекта. А доход есть выраженное в деньгах отдача имущества. При этом следует учитывать, что, чем выше размер дохода выше надежность и длительность его получения, тем лучше.

   Следовательно, для определения стоимости недвижимости оценщик должен принять во внимание размер, риск и период, связанный  с получением дохода от использования данного имущества. Как это делается, познание теоретических основ оценки недвижимости, приносящей доход, в общих чертах, и есть цель данной контрольной работы 

   1.3 Методы оценки недвижимости, приносящей доход. 

   Оценка  стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т.д. в отношении различных объектов недвижимости.

   В оценочной практике существуют различные виды стоимости. Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:

- рыночная стоимость;

- инвестиционная стоимость;

- ликвидационная стоимость;

- кадастровая стоимость.

   При определении рыночной стоимости  объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

   При определении инвестиционной стоимости  объекта оценки определяется стоимость  для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

   При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

   При определении кадастровой стоимости  объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная  и утвержденная в соответствии с  законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

   Основные  подходы и методы: Доходный, Сравнительный, Затратный.

1. Доходный подход

     Доходный  подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

     Суть  метода — доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы.

     При расчёте доходным подходом используются следующие методы: метод капитализации  доходов и метод дисконтирования  денежных потоков.

2. Затратный подход

     Затратный подход (подход на основе активов) - это подход оценки коммерческой недвижимости, при котором стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости строительства всех его улучшений за вычетом накопленного износа и стоимости обязательств, т.е. стоимость объекта зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Обычно это подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий.

3. Сравнительный подход

     Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. (см. Федеральный стандарт оценки №1)

4. Метод капитализации доходов

     Суть  метода капитализации доходов — определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Базовая формула:

C = NOI / R_k

где

C — стоимость объекта недвижимости (ден.ед)

NOI — Чистый операционный доход или ЧОД

R_k — Коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации — показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:

R_k = R_n + N_v

где

R_k — коэффициент капитализации

R_n — ставка доходности инвестора на вложенный капитал — ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке.

N_v — норма возврата капитала — процентная ставка которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.

     В оценочной практике используются 3 метода расчёта нормы возврата капитала, метод Ринга, метод Инвуда и метод Хоскольда.

     Данный  метод используется, если потоки доходов  стабильны на протяжении длительного  периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами.

     Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой объект незавершённого строительства или требует значительной реконструкции, т.е в ближайший  период не может приносить стабильного дохода.

     «Информационная непрозрачность» российского рынка, которая затрудняет расчёт Чистого  операционного дохода и ставки капитализации, ввиду недостатка информации по реальным сделкам продажи, эксплуатационным платежам и т. д.

5. Метод дисконтирования денежных потоков

     Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет  оценить объект в случае получения  от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты  их поступления.

     Применяется метод ДДП, когда:

- предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих ;

- имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих по токов денежных средств от недвижимости;

-потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

- оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;

- объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

     Метод дисконтированных денежных потоков  – наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменять ся, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

     Метод ДДП позволяет оценить стоимость  недвижимости на основе текущей стоимости  дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости. 

2 Система показателей  эффективности инвестиционных  проектов

2.1 Понятие и виды инвестиционных проектов

     Инвестиции - это основной ресурс для развития производственных возможностей и экономического роста. Инвестиции - это расход наличных денег или их эквивалентов с целью получения в будущем  суммы,  превышающей  израсходованную. 

     Под инвестициями также понимаются затраты денежных средств, направленные на воспроизводство капитала, его поддержание и расширение. В наиболее общей  форме инвестиции - это вложения свободных денежных средств в различные  формы  финансового  и материального  богатства.  Процесс  инвестирования совершается в любой экономике как перераспределение денежных ресурсов от тех, кто ими располагает к тем, кто в них нуждается.

   Принято различать следующие типы инвестиций:

- Финансовые (портфельные) инвестиции - это денежные средства, вкладываемые в акции, облигации и другие ценные бумаги, выпущенные государством, муниципальными органами самоуправления, корпоративными компаниями.

- Реальные (прямые) инвестиции - это вложения денежных средств в основной капитал и на прирост материально-производственных запасов. В этом смысле указанное понятие применяется в экономическом анализе

- Инвестиции в нематериальные активы - это   вложения  денежных   средств на приобретение   научно-технических   разработок   (имущественные   права,   лицензии   на передачу прав промышленной собственности, ноу-хау и др.).

   В   самом   общем   смысле  под  инвестиционным проектом понимается план вложения капитала в целях получения прибыли.

   Понятие инвестиционный проект употребляется в двух смыслах:

1. дело,   деятельность,   мероприятие,   которые предполагают   осуществление комплекса каких-либо действий, обеспечивающих достижение определенных результатов;
2. система организационно-правовых и расчетно-финансовых документов, необходимых для осуществления каких либо действий или описывающих такие действия.

   Объектами   инвестиций   являются   строящиеся,   реконструируемые,   технически перевооружаемые и расширяемые предприятия, здания, сооружения (основные фонды),  предназначенные для производства новых видов продукции или услуг. Объекты инвестиций могут различаться по масштабам проекта, его направленности (коммерческая, социальная, экономическая, связанная с государственными интересами). Объекты инвестиций могут также различаться как по характеру цикла (полный цикл создания продукции, ресурса, услуги), так и его элементов (стадий) - проектно-конструкторские работы, расширение производства, утилизация отходов и т. п.

   Виды  инвестиционных проектов. Реализуемые инвестиционные проекты принято классифицировать по: