Автор: Пользователь скрыл имя, 31 Октября 2011 в 12:08, курсовая работа
Формирование гражданского общества, нового хозяйственного механизма на базе рыночных отношений, правового государства является основной целью проводимых в настоящее время реформ. Для достижения этой цели необходимо решить целый комплекс задач. Одной из основных задач на современном этапе является структурная перестройка хозяйственного механизма с целью формирования конкурентной рыночной среды.
Введение 4
Глава 1. Оценка: история, понятия, законодательная база 7
1.1. История оценочной деятельности 7
1.2. Основные понятия 11
1.3. Регулирование оценочной деятельности 18
1.3.1. Механизм регулирования оценочной деятельности 18
1.3.2. Федеральный закон “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” 22
1.3.3. Закон г.Москвы “Об оценочной деятельности в городе Москве” 22
1.3.4. Российские стандарты оценки 23
1.3.5. Международные стандарты оценки 25
1.4. Лицензирование оценочной деятельности и контроль за соблюдением лицензионных требований 26
Глава 2. Оценочная деятельность в Российской Федерации 36
2.1. Методическая база оценки 36
2.1.1. Затратный подход 41
2.1.2. Рыночный подход 47
2.1.3. Доходный подход 48
2.2. Отчет об оценке 55
2.3. Современное состояние регулирования оценочной деятельности в России 57
Заключение 61
Список использованной литературы 68
Наиболее часто
независимый оценщик
Необходима оценка
и в случае страхования имущества,
так как требуется определить
страховую стоимость этого
В соответствии с
новым законодательством при
заключении брачного контракта можно
привлечь оценщика для определения
стоимости имущества, что в случае
развода значительно облегчит решение
имущественных споров.
Цели оценки тесно
связаны с ее методами. Оптимальность
выбора того или иного метода оценки
объекта в большой степени
зависит от квалификации и практического
опыта оценщика.
В стандартах оценки
оценщикам рекомендуется
Методы оценки недвижимости
могут быть сгруппированы в соответствии
с затратным, доходным и сравнительным
(рыночным) подходом.
Методы затратного
подхода подразумевают знание оценщиком
специфики, правильно оценивать
физический, функциональный, экономический
износ, стоимость объекта при
наилучшем и наиболее эффективном
использовании. Для определения
стоимости по методам доходного
подхода необходимо знание финансовой
математики, владение понятиями капитализации
и дисконтирования, умения адекватно
оценивать риски вложения капитала,
прогнозировать денежные потоки, анализировать
рыночную информацию и предвидеть динамику
изменения стоимости объекта
в зависимости от внешних факторов.
Методы сравнительного подхода предполагают
наличие достоверной рыночной информации
о продажах аналогичных объектов.
Эти методы являются наиболее достоверными,
однако от оценщика требуется знание
рынка, аналитики достаточного количества
реальных сделок и правильное применение
необходимых поправок (на дату продажи,
местоположение, назначение и т.д.).
Рассматривая сферы
применения этих методов, можно заключить,
что если объект не является доходным,
то для его оценки целесообразно
применять затратный и
2.1.1. Затратный подход
При применении затратного
метода следует помнить, что полученная
на его основе стоимость является
базисом рыночной стоимости доходоприносящего
объекта. Например, рыночная стоимость
комплекса автозаправочной станции будет
значительно больше затрат на строительство,
а стоимость гостиницы, расположенной
в неудачном месте (на окраине города),
будет меньше, чем стоимость, определенная
затратным методом.
Практика показывает,
что наибольшие проблемы при использовании
затратного подхода возникают в
связи с оценкой рыночной стоимости
земли. Наиболее достоверным методом
оценки земли с позиций западной
теории является метод сравнительного
анализа сопоставимых продаж. Использование
этого метода в российских условиях
практически невозможно из-за неопределенности
российского законодательства о
земле и непрозрачности информации
о сделках по купле или продаже
земельных участков.
Затратный подход, используемый
для оценки недвижимости, основан
на предположении, что затраты, необходимые
для создания оцениваемого объекта
в его существующем состоянии
или воспроизведения его
Однако здесь необходимо
понимание различия между восстановительной
стоимостью (стоимостью воспроизводства)
объекта и стоимостью замещения.
Восстановительная
стоимость (стоимость воспроизводства)
определяется издержками в текущих
ценах на строительство точной копии
оцениваемого объекта с использованием
таких же архитектурно-планировочных
решений, строительных конструкций и материалов
и с тем же качеством строительно-монтажных
работ. При определении восстановительной
стоимости воспроизводятся тот же функциональный
износ объекта и те же недостатки в архитектурных
решениях, которые имеются у оцениваемого
объекта.
Стоимость замещения
определяется расходами в текущих
ценах на строительство объекта,
имеющего с оцениваемым эквивалентную
полезность, но построенного в новом
архитектурном стиле с
Граница между восстановительной
стоимостью объекта и стоимостью
его замещения всегда условна, и
оценщику в каждом конкретном случае
приходится решать проблему выбора того
или иного вида стоимостной оценки
в зависимости от условий применения
затратного подхода.
Согласно стандартам
Российского общества оценщиков (СТО
РОО 21-01-95) при оценке затратным подходом
необходимо определить: рыночную стоимость
участка земли; стоимость восстановления
объекта или его замещения; величину
накопленного износа объекта; рыночную
стоимость недвижимости затратным
методом как суммы стоимости
участка земли и
В российских условиях
объектом оценки является не полное (абсолютное)
право собственности на земельный
участок, а лишь право пользования
на правах аренды. Теория оценки стоимости
земельного участка выделяет здесь
пять основных методов определения
стоимости: капитализация земельной
ренты (доходный подход); метод соотнесения
(переноса); метод развития (освоения);
техника остатка для земли; метод
прямого сравнительного анализа
продаж. Определение стоимости
Самым надежным из всех
вышеуказанных методов в
Следующим этапом применения
затратного подхода является определение
восстановительной стоимости
Метод количественного
анализа заключается в
Количественный анализ
наиболее точный, но и наиболее трудоемкий.
Для его применения требуются
высокая квалификация оценщика и
большой опыт в составлении строительных
смет.
Поэлементный способ
расчета представляет собой модификацию
количественного метода, но он гораздо
менее трудоемок, так как основан
на использовании не единичных, а
укрупненных сметных норм и расценок.
В качестве единиц измерения стоимости
принимают наиболее характерные
показатели конструктивных элементов
(1 куб.м кирпичной кладки, 1 кв.м кровельных
покрытий и т.п.).
Метод сравнительной
единицы основан на сравнении
стоимости единицы
Это наиболее простой
способ оценки объекта недвижимости
и широко применяется оценщиками,
особенно при проведении переоценки
основных фондов предприятий.
Индексный способ заключается
в определении
Определение накопленного
износа является заключительным этапом
затратного подхода.
При затратном подходе
определение износа используется для
того, чтобы учесть различия в характеристиках
нового объекта и реально оцениваемого
объекта недвижимости. Учет износа
объекта - это своего рода корректировка
стоимости вновь
В зависимости от
факторов снижения стоимости недвижимости
износ подразделяется на физический,
функциональный и внешний (экономический).
Физический износ
отражает изменения физических свойств
объекта недвижимости со временем (например,
дефекты конструктивных элементов).
Физический износ бывает двух типов:
первый возникает под воздействием
эксплуатационных факторов, второй - под
воздействием естественных и природных
факторов.
Существуют четыре
основных метода расчета физического
износа: экспертный (самый точный, но
и наиболее трудоемкий, рассчитывается
на основе создания дефектной ведомости
и определения процентов износа
всех конструктивных элементов здания
или сооружения); нормативный (или
бухгалтерский); стоимостной и метод
расчета срока жизни здания.
Функциональный износ
- это потеря в стоимости, вызванная
тем, что объект не соответствует
современным стандартам: с точки
зрения его функциональной полезности,
по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным,
конструктивным решениям, благоустроенности,
безопасности, комфортности и другим
функциональным характеристикам. Если
дополнительно полученная стоимость
превышает затраты на восстановление,
то функциональный износ устранимый.
Элементом устранимого
Если физический
и в определенной степени функциональный
износ можно устранить путем
реконструкции или модернизации
здания, то износ внешнего воздействия
в большинстве случаев
Внешний (экономический)
износ - это потеря в стоимости, обусловленная
влиянием внешних факторов. Экономический
износ может быть вызван целым
рядом причин, таких как общеэкономические,
внутриотраслевые, правовые изменения
или изменения, относящиеся к
законодательству, муниципальным постановлениям,
зонированию и административным
распоряжениям.
Основными факторами
внешнего износа в России являются
общее состояние в экономике,
которое в отдельных регионах
усиливается местными факторами, наличие
дискриминирующего
Существуют два
подхода к оценке внешнего износа
- сравнение продаж аналогичных объектов
при стабильных и измененных внешних
условиях и капитализация потерь
в доходе, относящемся к изменению
внешних условий. После определения
совокупного накопленного износа оценщик
для получения итоговой стоимости
объекта недвижимости прибавляет к
рыночной стоимости земельного участка
разницу полной восстановительной
стоимости объекта и