История оценочной деятельности в России

“История оценочной  деятельности в России”

Содержание

Введение 4

Глава 1. Оценка: история, понятия, законодательная база 7

1.1. История оценочной  деятельности 7

1.2. Основные понятия  11

1.3. Регулирование  оценочной деятельности 18

1.3.1. Механизм регулирования  оценочной деятельности 18

1.3.2. Федеральный  закон “Об оценочной деятельности  в Российской Федерации” 22

1.3.3. Закон г.Москвы “Об оценочной деятельности в городе Москве” 22

1.3.4. Российские стандарты  оценки 23

1.3.5. Международные  стандарты оценки 25

1.4. Лицензирование  оценочной деятельности и контроль за соблюдением лицензионных требований 26

Глава 2. Оценочная  деятельность в Российской Федерации 36

2.1. Методическая  база оценки 36

2.1.1. Затратный подход 41

2.1.2. Рыночный подход 47

2.1.3. Доходный подход 48

2.2. Отчет об оценке 55

2.3. Современное состояние  регулирования оценочной деятельности  в России 57

Заключение 61

Список использованной литературы 68

Введение 

Формирование гражданского общества, нового хозяйственного механизма  на базе рыночных отношений, правового  государства является основной целью  проводимых в настоящее время  реформ. Для достижения этой цели необходимо решить целый комплекс задач. Одной  из основных задач на современном  этапе является структурная перестройка  хозяйственного механизма с целью  формирования конкурентной рыночной среды.  

Отличительной особенностью рыночных механизмов является в первую очередь формирование конкурентной среды при распределении и  перераспределении ресурсов. Оценка имущества и нематериальных активов  как раз и призвана способствовать решению этих проблем.  

Вопросы создания и  развития правового государства  включают в себя целый комплекс мер  по обеспечению равных прав всем членам общества, включая и имущественные  права. Соответственно, задачей правового  государства является создание условий  для защиты этих прав и обеспечение  гарантий для справедливой оценки этих прав.  

Таким образом, можно  констатировать, что развитие и формирование оценки как специального вида деятельности является составной частью общего процесса реформирования экономики и создания правового демократического государства.  

Оценка имущества  и нематериальных активов является самостоятельным профессиональным видом деятельности. Оценка, в первую очередь, является новым научным  направлением, со своей методологией, терминологией, принципами исследований и т.д.  

Базируясь на мировом  опыте развития оценки, в современных  условиях России необходимо создавать  и развивать национальную систему  оценки. Недопустимо как слепое копирование  зарубежного опыта, так и создание неких “принципиально новых” подходов, не учитывающих общемировые тенденции  в развитии этого научного направления.  

Становление и развитие оценки возможно только в условиях рыночных отношений при четком определении  роли и места государства в  вопросах ценообразования и правового  регулирования предпринимательской  деятельности.  

Формирование оценки возможно только на основе создания общего правового, методологического и  информационного пространства на всей территории Российской Федерации. Создание изолированных региональных или  ведомственных нормативных и  инструктивных актов или иных документов, не связанных с общей  системой оценки в РФ, является недопустимым.  

Оценка как профессиональный вид деятельности должна отвечать текущим  потребностям проводимых экономических  реформ, а также учитывать как  региональные, так и отраслевые особенности.  

Социальный и экономических  эффект от развития оценочной деятельности может быть достигнут только при  условии соблюдения принципа равенства  прав и обязанностей всех участников оценочного процесса, включая и органы государственной власти.  

Основной функцией государства в формировании оценки должно явиться, в первую очередь, создание системы правового регулирования  этого вида деятельности.  

Оценкой должны заниматься как государственные, так и частные  оценщики. При этом и те, и другие должны иметь равные возможности  для реализации своих профессиональных навыков и работать в общем  правовом, методологическом и информационном пространстве.  

Развитие оценки является необходимым условием для  преодоления существующего экономического кризиса, проведения полноценной структурной  перестройки, активизации инвестиционных процессов.  

   

   

В первой главе представленной дипломной работы рассказано об истории  оценочной деятельности в Российской Федерации, даны основные понятия, представлена информация о нормативных документах, регулирующих оценочную деятельность - законы, постановления, стандарты, в  том числе российские и международные. Представлена информация о регулировании оценочной деятельности, ее лицензировании и контроле за соблюдением лицензионных требований. 

Вторая глава рассказывает о функционировании оценщиков в  стране, методологической основе оценочной  деятельности. Показаны различные подходы  к оценке объектов недвижимости, методы оценки. Рассказано о формировании и содержании отчета об оценке, представляемого  оценщиком после выполнения работ. Отдельный подпункт посвящен современному состоянию регулирования оценочной  деятельности в Российской Федерации.

Глава 1. Оценка: история, понятия, законодательная база

1.1. История оценочной  деятельности 

В процессе развития российского рынка всё большее  значение приобретает квалифицированная  оценка стоимости объектов собственности. Однако немногие знают, что профессия  оценщика, появившаяся еще в XIX веке, не является новой для России и  имеет свою историю. 
 

Необходимость работ  по оценке была связана прежде всего с объективной потребностью в создании так называемого фискального кадастра - подробного описания недвижимой собственности. Первые предпосылки для проведения кадастровых работ, неотъемлемой частью которых являлась оценка, возникли в 1861 году, когда было отменено крепостное право.  

Изданное в 1864 году "Положение о земских учреждениях" предусматривало изменение базы налогообложения, и частично - переход  на налогообложение имущества граждан  России. Размер налога определялся  доходностью и ценностью имущества. Например, показатели доходности пахотных и сенокосных земель определялись на основе средней величины урожая, а  леса оценивались по годовому доходу от рубки. В Нижегородской губернии в основу оценки земель были положены естественноисторические исследования почв, выполненные В.В. Докучаевым Докучаев Василий Васильевич (1846--1903), естествоиспытатель, профессор Петербургского университета (с 1883). В классическом труде “Русский чернозём” (1883) заложил основы генетического  почвоведения. Создал учение о географических зонах. Дал научную классификацию  почв (1886). В книге “Наши степи  прежде и теперь” (1892) изложил комплекс мер борьбы с засухой. Основал  первую в России кафедру почвоведения (1895). Идеи Докучаева оказали влияние  на развитие физической географии, лесоведения, мелиорации и др. (классификации  почв по физико-механическим и химическим показателям). В то же время в Херсонской губернии впервые была сделана попытка  учета климатических факторов при  оценке земли, в частности, засухи. 

В каждой местности  традиционно складывались определенные формы получения дохода от земли, определявшие ее ценность. К основным формам относились самостоятельное  ведение хозяйства и сдача  земель в аренду. На северо-западе и  юго-западе России была распространена так называемая "чиншевая" аренда, заключающаяся в праве наследственного  пользования землей за постоянную ежегодную  плату владельцу. 

Самым надежным способом использования земли была долгосрочная аренда, далее шла сдача аренды на один посев, а также "издольная" аренда, при которой владелец получал определенную долю урожая. Наиболее рискованным считалось получение дохода при ведении хозяйства самим владельцем.  

Помимо оценки сельскохозяйственных земель, проводились и работы по оценке городской недвижимости. "Городовое положение" 1870 года уполномочило городские власти производить оценку для определения налога на недвижимость, размер которого рассчитывался в процентах от чистого дохода от использования данной недвижимости, а при невозможности определить доход налог рассчитывался исходя из материальной стоимости. 

Позднее городские  думы начали выпускать инструкции для  избираемых ими оценочных комиссий, в которых был зафиксирован порядок  определения валового дохода с учетом простоя квартир, а также перечислены  статьи расходов на их содержание. Наибольшей обстоятельностью отличались инструкции Риги и Харькова. Первый опыт оценки в Харькове был неудачным из-за постоянной смены состава оценочной  комиссии и отсутствия централизованного  руководства. Однако в 1892 году была избрана  новая оценочная комиссия, состав которой был усилен профессорами высших учебных заведений города Харькова. Кроме этого, для общей  координации хода оценочных работ  был создан наблюдательный совет. 

В методологическом плане результаты оценки в Харькове дали существенное развитие оценочному ремеслу. Вся недвижимость в Харькове была разделена на восемь типов: 

? жилая недвижимость  с теплыми и холодными пристройками; 

? торговые помещения  (теплые и холодные); 

? фабрики и промышленные  объекты; 

? доходные и промышленные  сады; 

? склады; 

? промышленные дворы; 

? огороды, поля, сенокосы  и выгоны; 

? пустыри. 

В качестве единицы  измерения земли была принята  квадратная сажень, а для всех построек - кубическая сажень. 

При определении  признаков доходности принималось  во внимание местоположение недвижимости и особенности того типа, к которому она относилась. 

Статистическая обработка  информации позволила оценочной  комиссии разделить все городские  домовладения на двенадцать типов. Было проведено также деление города на разряды местностей по средней  арендной плате за одну комнату, а  так как эти разряды встречались  вперемежку, то вся территория была предварительно разбита на 54 района. 

Результаты оценки городской недвижимости в Харькове, также как и результаты оценки земель Нижегородской губернии, позволили  сформулировать основополагающие принципы и подходы к оценке, которые  впоследствии только уточнялись и дополнялись.  

8 июня 1893 года правительство  России издало закон о переоценке  всех видов имущества в 34-х  губерниях. Одновременно с законом  были утверждены "Правила оценки  недвижимых имуществ", а 4 июня 1894 года министр финансов Витте  Витте Сергей Юльевич (1849--1915), граф (1905), государственный деятель, действительный тайный советник (1899), почетный член Петербургской Академии наук (1893). С февраля 1892 министр путей сообщения, с августа 1892 министр финансов. С 1903 председатель Кабинета министров. В 1905-06 председатель реформированного Совета министров. Инициатор введения винной монополии (1894), проведения денежной реформы (1897), укрепившей внутренний и внешний курс рубля, строительства Транссибирской железной дороги. В начале 1900-х гг. выступал против обострения отношений с Японией; одновременно стремился к сближению с Китаем. От имени России подписал Портсмутский мир с Японией (1905), завершивший русско-японскую войну 1905. утвердил инструкцию по разъяснению закона. Таким образом, для оценочных работ была создана законодательная база. 

В 1894 году на IX съезде русских естествоиспытателей и  врачей в Москве Труды IX Съезда Русских  Естествоиспытателей и Врачей", 1894 г. профессор А.И.Чупров Чупров Александр Иванович (1842--1908), экономист, статистик и публицист, член-корреспондент Петербургской Академии наук (1887). Один из основоположников отечественной статистической науки, основатель железнодорожной статистики, автор учебников по статистике, многочисленных работ по политэкономии, аграрному вопросу, железнодорожному хозяйству. Чупров организовал Общество распространения технических знаний (1869), Статистическое отделение при Московском юридическом обществе (1882, его бессменный председатель), ставшее центром земских статистиков. В 1882 организовал перепись населения Москвы. 35 лет сотрудничал в газете “Русские ведомости”. организовал подсекцию статистики при географической секции, на заседании которой присутствовало 86 статистиков из 16 губерний. Этим было положено начало регулярным съездам специалистов в области оценочной статистики. 

Следует отметить, что  порядок проведения оценки, определенный законом 1893 года, оказался не совсем удачным, так как, несмотря на усилия губернских оценочных комиссий, не удавалось  создать единообразие оценки не только в масштабах государства, но и  даже в масштабах губерний. Именно поэтому 18 января 1899 года был принят новый закон об оценке недвижимого  имущества, главным отличием которого стала передача компетенции установления оценочных норм от уездных к губернским оценочным комиссиям. Кроме этого, данный закон предусматривал государственное финансирование оценочных работ в 34-х губерниях в размере одного миллиона рублей в год.