Инвестирование в строительство в России и в Санкт-Петербурге

Пассивные инвестиции – в отличие от активных инвестиций менее рискованные и направлены на поддержание (стабилизацию) финансового состояния предприятия за счет замены изношенного оборудования, технологий и подготовки вновь принятого персонала, поддержания на соответствующем уровне менеджмента.

Инвестиционное развитие предполагает набор параметров (показателей), определяющих направление и характер капиталовложений.

Здесь очень важно сочетание макроэкономических параметров с институциональной средой инвестирования.

К макроэкономическим показателям относят:

      темпы роста ВВП;

      темпы роста сбережений;

      темпы роста инвестиций;

      темпы роста экспорта;

      темпы роста импорта;

      структурные изменения отраслей хозяйствования;

      уровень воспроизводства отдельных отраслей;

      уровень воспроизводства региона.

Институциональная среда инвестирования характеризуется следующими параметрами:

      развитием финансовой системы;

      развитием источников финансирования инвестиций;

      развитием межотраслевого и межрегионального перелива капитала.

Следует отметить существенное значение роста роли инвестиций в среднесрочном и долгосрочном их использовании в развитии экономики в рыночных условиях. Такой подход обусловлен наличием постсоветского периода, выявлением глубоких проблем структурного и воспроизводственного характера, а именно:

      повышенная энергоемкость производства;

      экономически не обоснованное расположение предприятий;

      неэффективное использование земельного фонда;

      наличие существенного объема неконкурентоспособной (неликвидной) продукции в общем объеме выпуска продукции (товаров, работ, услуг);

      гипертрофированное развитие отраслей тяжелой промышленности;

      переход к выпуску новых продуктов;

      завоевание новых рынков капитала, труда, ресурсов, сбыта и т.д.;

      наличие устаревших технологий и внедрение новых управленческих технологий;

      возникновение новых собственников;

      создание и развитие новых финансовых институтов. [10.c.231]

Следует заметить, что решение проблем инвестирования предполагает укрепить экономику России и является необходимым условием стабилизации национальной валюты.

1.2 Источники финансирования инвестиций

Любой разработанный инвестиционный проект требует денежных средств на его осуществление.

Поиск источников финансирования инвестиций является одной из ключевых проблем в инвестиционной деятельности в России.

Согласно Федеральному закону от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиционная деятельность на территории Российской Федерации может осуществляться за счет: собственных финансовых ресурсов и внутрихозяйственных; резервов инвестора (прибыль, амортизационные отчисления и др.); заемных финансовых средств инвестора (банковские и бюджетные кредиты, облигационные займы и др.); привлечение финансовых средств инвестора (средства, получаемые от продажи акций, паевые и иные взносы членов трудовых коллективов, граждан, юридических лиц); денежных средств, централизуемых объединениями предприятий; инвестиционных ассигнований из государственных бюджетов и внебюджетных фондов; иностранных инвестиций.[1]

Финансирование проекта решает две задачи:

1.обеспечивает поток денежных поступлений, необходимых для своевременного выполнения этапов проекта;

2.устанавливает контроль за целевым использованием финансовых ресурсов, эффективностью их использования.

Финансирование предполагает не только денежные средства, но и их эквиваленты, к которым можно отнести: основные и оборотные средства; имущественные права; нематериальные активы; кредиты; займы; залоги; права пользования земельными участками.

Своевременное финансирование способствует снижению риска и затрат на реализацию инвестиционного проекта. Инвестиционный проект предполагает наличие многообразия его участников, поэтому и ресурсы финансирования также будут многообразны. [15.c.158-159]

В этой связи источники финансирования можно классифицировать на собственные и внешние.

Потребность в финансовых и других ресурсах зависит от конкретного круга инвесторов и наличия плана финансирования проекта на всех этапах его реализации.

План финансирования инвестиционного проекта предполагает:

      деловую заинтересованность каждого инвестора;

      уровень риска, возлагаемый (делегирующий) на инвестора;

      наличие налоговых преимуществ для каждого в отдельности участника проекта;

      возможность эмиссии различных видов ценных бумаг;

      наличие реальных альтернатив источников финансирования проекта, предполагающих определение стоимости привлекаемых инвестиционных ресурсов и систему финансирования капитальных затрат с указанием срока погашения задолженности. Наличие подобного плана предполагает избежать:

      риска нежизнеспособности проекта;

      налогового риска;

      риска неуплаты задолженностей;

      риска незавершения строительства.

Подводя итог, следует отметить, что финансовый план и его отдельные составляющие должны содержать:

      график капитальных затрат;

      график погашения задолженности;

      финансовые соглашения между участниками проекта и инвесторами.

Все вместе взятое будет способствовать минимизации возможных рисков.

По степени риска финансирования инвестиции проектов разделяются на безрисковые и рисковые. [15.c.161]

К рисковым источникам относят заемные и привлеченные средства, так как это обусловлено возвратом долга и стоимостью долга.

К безрисковым источникам финансирования относят: нераспределенную прибыль; амортизационные исчисления; фонд развития потребительской кооперации (в системе потребительской кооперации); внутрисистемное целевое финансирование.

Рассматривая финансирование инвестиций, необходимо различать: источники финансирования и методы финансирования инвестиций.

Источники финансирования инвестиций – денежные средства и другие активы, используемые в качестве инвестиционных ресурсов.

Метод финансирования инвестиций – способ привлечения инвестиционных ресурсов, основанный на договорной, нормативно-законодательной основе и предполагающий соблюдение интересов одной из сторон либо обоюдные, коллективные интересы.

Выделяют следующие методы финансирования: система бюджетного финансирования; самофинансирование; финансирование за счет выпуска, реализации акций, ценных бумаг; досрочное долговое (кредитное) финансирование; лизинговое финансирование; смешанное финансирование; проектное финансирование; система налогового финансирования; система внешнего заимствования;

Бюджетное финансирование – направление финансовых ресурсов из федерального бюджета на развитие производственной и социальной инфраструктуры. Преимущественно направляется на первостепенные потребности социальной сферы – жилищного и муниципального строительства, здравоохранения, культуры, науки.

Источниками финансирования в этом сегменте являются средства федерального бюджета и внебюджетных фондов.

К внебюджетным источникам относят: паевые инвестиционные фонды, страховые организации и пенсионные фонды. [15.c.162]

Самофинансирование предполагает использование чистой прибыли, т.е. использование ее на развитие производства, а точнее – вложение в основной капитал и (или) капитализацию прибыли. Объем амортизационных отчислений зависит от структуры внеоборотных активов, так как чем выше удельный вес активной части основных производственных фондов, тем больше амортизационные отчисления.

Акционерное финансирование – используется в акционерных обществах. Возможными инвесторами могут быть коммерческие банки, институциональные инвесторы. Получателями заемных средств являются корпорации и предприятия. Преимуществом акционерного финансирования является вариабельность использования инвестиций у корпораций. Оно относится к коллективному инвестированию и является альтернативой кредитного финансирования.

Долговое (кредитное) финансирование заключается в предоставлении кредита заемщику.

Смешанное финансирование – это такой вид финансирования, когда используются собственные средства и несколько видов привлеченных и заемных средств. В этом виде финансирования важную роль играет контроль за собственными источниками. [14.c.102]

Лизинг – вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основе договора лизинга физическим и юридическим лицам за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях, обусловленных договором, с правом выкупа имущества лизингополучателем.

Проектное финансирование – это финансирование инвестиционных проектов, где непосредственно инвестиционный проект обслуживает долговые обязательства. Финансирующие субъекты производят оценку инвестиционного проекта на его уровень дохода, степень достаточности дохода на погашение предоставленной инвесторам ссуды, займов и иных вложенных капиталов.

Проектное инвестирование непосредственно не зависит от государственных субсидий или корпоративных источников. В проектном финансировании учет и управление рисками распределяются между участниками проекта. Одновременно определяется оценка затрат и доходов с учетом распределения риска. [14.c.103]

1.3 Инвестиции в строительство жилья: правовой аспект

На сегодняшний день человеку, который хочет улучшить свои жилищные условия, предлагаются различные варианты осуществления своего желания. В том числе и набирающая за последние годы силу система инвестирования в строительство жилья. Вместе с тем столь важный момент, как приобретение недвижимого имущества, требует специального юридического освещения, так как неверное или незаконное оформление права собственности может повлечь за собой дальнейшие препятствие в пользовании и распоряжении недвижимым имуществом.

Сразу же необходимо обратить внимание на существование разницы в приобретении квартиры на основании лизинговых правоотношений и инвестировании собственных средств в строительство. В первом случае предприятие или организация приобретает на свое имя у третьего лица уже существующую квартиру, после чего с гражданином заключается договор аренды с правом выкупа. В случае же инвестирования денежных средств в строительство жилья жилой дом как конструкция еще не существует либо строительная компания не завершила постройку здания. На сегодняшний день пока не существует специального закона, отдельно регламентирующего порядок инвестирования физическими и юридическими лицами собственных или заемных средств в строительство жилых помещений и приобретение на них права собственности.

Базой правового регулирования данных правоотношений являются три нормативных акта: Постановление Правительства от 6 октября 1995 г. N 676 «О государственных и частных инвестициях в строительство незавершенных жилых домов», Закон от 10 марта 1993 г. N 1324-XII «О приватизации жилищного фонда» и Гражданский кодекс РФ». Таким образом, инвестиции следует разделить на вложенные в строительство незавершенных домов; вложенные в строительство зданий, которые полностью производятся за счет заемных и инвестиционных средств (земельный участок под строительство выдается на имя подрядчика).[4]

В первом случае физическое или юридическое лицо как инвестор должно убедиться, что предприятие/организация (подрядчик), с которым заключается договор об инвестировании частных средств в строительство жилого помещения, обеспечивает в будущем выдачу всех необходимых документов, для регистрации права собственности на недвижимое имущество в кадастровых органах. На основании указанного Постановления Правительства таковыми документами служат: акт передачи квартир инвесторам, акт приемки в эксплуатацию объекта, утвержденный компетентным органом, решение органа местного публичного управления. Во втором случае, согласно Закону «О приватизации» полностью оплаченные квартиры в домах, построенных за счет привлечения частных инвестиций в соответствии с договором об инвестировании, признаются частной собственностью, и их владельцам выдается удостоверение на право собственности.[2]

Отдельно необходимо остановиться на случаях, когда здание сдается в эксплуатацию и право собственности регистрируется на имя подрядчика (ведущего строительство объекта). В этом случае последний, обладая правом собственности на здание, может произвести отчуждение данного права инвестору на основании предусмотренного Гражданским кодексом договора купли-продажи.

В любом случае регистрация права собственности должна производиться на основании правоустанавливающих документов, составленных и выданных в соответствии с действующим законодательством. Согласно указанным выше нормативным актам правоустанавливающими документами могут быть: решение органа местного публичного управления, акт передачи квартир инвесторам и утвержденный компетентным органом акт приемки в эксплуатацию объекта; удостоверение на право собственности, выданное компетентным органом; договор купли-продажи недвижимого имущества.

Инвестору следует затребовать у подрядчика информацию о порядке передачи права собственности на приобретаемое жилье. Также, если некоторые граждане уже выплатили полностью причитающиеся суммы, согласно договору, заключенному с данным подрядчиком, по возможности желательно проанализировать имеющиеся правоустанавливающие документы. В современных условиях инвестор не является членом организации, производящей постройку здания, и основой правоотношений между данной организацией и инвестором являются договорные отношения, а не уставные. Вместе с тем необходимо отметить, что на сегодняшний день отсутствие единого законодательного акта и правоприменительной практики в этой области породило множество нарушений, затрагивающих в основном инвестора - лицо, вкладывающее свои деньги в строительство жилья.