Оценочная деятельность в германии

       Однако  нередко при проведении оценки стоимости  для определения размера компенсации, выплачиваемой при отчуждении, следует  исходить из состояния земельного участка  в более ранний период времени, в  то время как за базу следует принимать  стоимостные отношения в день проведения оценки стоимости. Так, например, в результате квалификации земельного участка в плане застройки  как "территория общего пользования" этот земельный участок может  быть исключен из коммерческих отношений  с момента утверждения плана. Тогда в качестве ориентировочного служит состояние участка непосредственно перед этим моментом.

       5.2. Состояние земельного участка  - общие положения

       Согл. § 3 абз. 2 Постановления об оценке рыночной стоимости земельных участков (2), состояние земельного участка определяется совокупностью влияющих на рыночную стоимость правовых условий и  фактических свойств, прочих свойств  и расположением земельного участка. К ним относятся в первую очередь  запланированное возможное использование  участка, вид и степень застройки, влияющие на стоимость права и  обременения, установленные законодательством  обязанности по уплате сборов и взносов  как характеристика состояния земельного участка, время простоя, которое  должно пройти до начала использования  участка под застройку или  иного использования, качественные характеристики земли, характерные  особенности земельного участка  и его расположение (§§4 и 5 Постановления), а также экономическая структура  и плотность населения в данной области.

       5.2.1. Запланированное возможное использование  земельных участков как характеристика  их состояния

       Запланированное возможное использование земельного участка - это законодательно утвержденные планы использования участка. Оно  имеет одинаково важное значение как для застроенных, так и  для незастроенных земельных  участков. Согл. § 4 Постановления, различаются  следующие виды возможного запланированного использования:

       К сельскохозяйственным и лесным территориям  относятся следующие соответствующим  образом используемые или пригодные  для использования площади:

       1.   территории, в отношении которых  можно предположить, что они благодаря  своим свойствам, прочим качественным  характеристикам и положению,  возможностям их полезного применения  или прочим обстоятельствам в обозримый период времени будут использоваться только для сельско- и лесохозяйственных целей;

       2.   территории, которые прежде всего  благодаря своему ландшафтному  положению или расположению в  отношении транспортных путей,  своим функциям или близостью  к населенным районам годятся  также и для несельскохозяйственного  или нелесохозяйственного использования,  если только имеется соответствующий  спрос и если в обозримый  период времени не предполагается  передача соответствующих участков  под застройку.

       Участки, которые в скором времени могут  быть переданы под застройку, - это  территории, которые по их свойствам, прочим качественным характеристикам  и по своему положению  действительно  позволяют ожидать их застройки  в ближайшее время. Такие ожидания могут основываться прежде всего  на соответствующем отражении земельного участка на плане использования  площадей, на соответствующем образе действий муниципалитета или на общей  тенденции планирования и проектирования городского строительства на этой муниципальной  территории.

       Земельные территории, которые согл. §§ 30, 33 и 34 СК предназначены для застройки, однако либо их освоение еще не гарантировано, либо их расположение, форма и размеры  недостаточны для использования  данного земельного участка под  застройку.

       Земельные участки, которые согл. предписаниям публичного права готовы к застройке.

       5.2.2. Прочие характеристики состояния  земельных участков

       Наряду  с запланированным возможным  использованием земельного участка (§ 4 Постановления) в § 5 Постановления  названы следующие характеристики состояния земли:

       - вид и объем застройки земельного  участка - как правило, они определяются  планами застройки, на основе  которых выдаются лицензии на  осуществление градостроительных мероприятий (§§ 30 и 33 СК), § 34 и § 35 СК с учетом прочих предписаний публичного и частного права,

       - влияющие на стоимость права  и обременения согласно нормам  частного и публичного права,  например, сервитуты, права пользования,  налоги, связанные со строительством, и прочие вещные права и  обязательства,

       - законодательные требования по  уплате сборов, взносов и неналоговых  сборов с данного земельного  участка согласно публичному  праву,

       - время простоя, которое должно  пройти до начала использования  участка под застройку или  иного его использования (риск  неосуществления). Это время зависит  от предположительной длительности  периода до наступления правовых  и фактических предпосылок, которые  необходимы для получения лицензии  на застройку земельного участка,

       - качественные характеристики и  фактические особенности земельного  участка, например, размеры земельного  участка  и его форма, характеристики  земли (например, качество почвы,  пригодность почвы для проведения  строительных работ, обременение  скоплениями отходов), влияние факторов  окружающей среды, состояние зданий  и сооружений, их возраст, способ  строительства, форма и размеры  зданий и сооружений, их оборудование  и получаемый доход,

       - расположение земельного участка,  например, близость к транспортным  артериям, соседи, жилищный вопрос, возможности бизнеса.

       5.3. Общие стоимостные отношения

       Согл. § 3 абз. 3 Постановления, общие стоимостные  отношения на рынке земельных  участков определяются совокупностью  обстоятельств, являющихся на дату оценки определяющими для образования  цен на земельные участки в  рамках обычных сделок купли-продажи. К таким обстоятельствам относятся  общая экономическая ситуация, рынок  долгосрочных кредитов и тенденции в данной местности (рыночная ситуация).

       Под общими стоимостными отношениями понимается ряд обстоятельств, частью весьма общих  и имеющихся повсюду (например, изменение  процентных ставок) или же встречающихся  только локально, а также относящихся  только к тем рынкам, где происходит торговля определенными видами земельных  участков.

         Определение реальной стоимости

       При использовании метода определения  реальной стоимости (§§ 21 и след. Постановления) в первую очередь необходимо определить производственную себестоимость (§ 22 Постановления), снижение стоимости в результате старения (§ 3 Постановления), а также  снижение стоимости из-за строительных дефектов и строительных повреждений (§ 24 Постановления) с учетом прочих обстоятельств, влияющих на стоимость. 

       Заключение.

       Практика  оценочной деятельности в Германии в большей степени ориентируется  на происходящие на рынки процессы, благодаря непосредственной связи  оценки с наблюдением за рынком. В Германии применяются классические подходы к оценке (сравнительный, доходый, затратный), на основе которых  используется большое количество других методик

       Также  в Германии определение оценочной  стоимости земельный участков происходит на основании законодательного акта европейского союза.