Оценочная деятельность в германии

       Введение.

       Федеративная  Республика Германия (Герма́ния, или  ФРГ; нем. Deutschland или Bundesrepublik Deutschland—  государство в Центральной Европе. Граничит с Данией, Польшей, Чехией, Австрией, Швейцарией, Францией, Люксембургом, Бельгией и Нидерландами. На севере естественную границу образуют Северное и Балтийское моря. Русское название происходит от племени германцев.

       Столица — город Берлин (местопребывание  бундестага и правительства, некоторые  министерства расположены в Бонне). Форма правления — парламентская  республика, форма государственного устройства — симметричная федерация 16 автономных земель.

       Германия  является членом Европейского союза  и НАТО, входит в «Большую восьмёрку», претендует на постоянное членство в  Совете Безопасности ООН. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

       Лица, принципы и аттестация оценщиков.

       Оценочная деятельность в Германии осуществляется экспертами, обладающими особой квалификацией.

       Для различных сфер оценочной деятельности могут официально привлекаться и  приводиться к присяге по ходатайству  специальных организаций эксперты или лица, обладающими особыми  знаниями. При этом оценочная деятельность не лицензируется, а ходатайство  о приведении к присяге, как правило, выносится по заявлению в торгово-промышленную палату.

       Отбор и назначение экспертов-оценщиков  производятся в соответствии со следующими критериями:

• их высокая квалификация, подтвержденная сдачей специального экзамена компетентной комиссии;
• в распоряжении экспертов-оценщиков имеется необходимое оборудование;
• привлекаемые эксперты должны подтвердить, что они материально обеспечены;
• отсутствуют какие-либо иные возражения или сомнения в пригодности этих лиц для осуществления ими оценочной деятельности.

       В торгово-промышленных палатах имеется  список официально назначенных экспертов. Он имеет подразделы по видам деятельности и может быть в любое время  предъявлен любому лицу для ознакомления.

       Вид деятельности, в рамках которой подтверждается высокая квалификация соответствующего специалиста, получает точное описание в свидетельстве о назначении этого эксперта (например, эксперт-оценщик  станков или эксперт в области  анализа металлургического производства).

       Срок  действия назначения может быть ограничен, может быть связан с определенными  обязательствами, а при определенных условиях назначение может быть отозвано.

       Принципы  оценочной деятельности

       Правовые  акты, носящие обязательный характер, имеются только для случаев определения  рыночной стоимости застроенных  и незастроенных земельных участков (Постановление о принципах определения  рыночной стоимости земельных участков и разработанные на его основе Директивы Федерального министерства строительства).

       В остальных случаях принципы осуществления  оценочной деятельности разрабатываются  профессиональными организациями  и не являются обязательными. При  наличии достаточно обоснованной аргументации разрешается отступление от этих принципов. Это касается, например, принципов оценки стоимости предприятий (бизнеса), которые были разработаны  Палатой аудиторов.

       Аттестация  оценщиков стала реальностью  в Германии с середины 90-х годов, после того как возникла проблема с погашением ряда кредитов, выданных под залог неправильно оцененной  недвижимости, что привело к самому большому с 1945 г. краху на рынке недвижимости, ставшему известным как «дело  Шнейдера». Положительным последствием этого скандала явилось появление  системы аттестации Hyp Zert, которая  была введена в действие ипотечными банками Германии. Это привело  к тому, что все оценщики, которые  хотят выполнять работу по оценке залогов в Германии, теперь должны обязательно получить аттестат Hyp Zert.

       Кроме того, Европейская группа ассоциаций оценщиков ЕГАО издала одобренный Европейской  комиссией проект плана аттестации оценщиков на основании Европейского стандарта  по аттестации персонала EN 45013. Соблюдая модель аттестации оценщиков, разработанную TEGoVA, то или иное профессиональное оценочное сообщество может подать заявление на получение знака  соответствия “Одобрено TEGoVA”, перед  этим пройдя аккредитацию по Евронорме EN45013. Банки Германии, безусловно, с  удовлетворением восприняли происходящие изменения, и, конечно, первой организацией, которая прошла аккредитацию в ЕГАО и получила право при аттестации оценщиков присуждать знак “Одобрено TEGoVA”, стала Hyp Zert, основанная благодаря проекту Ассоциации немецких ипотечных банков.

       Один  из главных принципов системы  аттестации TEGoVA заключается в том, что от кандидатов требуется прохождение, как письменного экзамена, так  и общего собеседования.

       Следует отметить, что европейская норма 45013 является стандартом, обеспечивающим работу лиц, от которых зависит обеспечение  качества товаров, и хотя этот стандарт был изначально разработан, чтобы  проводить аттестацию технического персонала, его рамки достаточно широки и могут применяться при  аттестации профессиональных работников “свободных” профессий. Эта Европейская  норма сама по себе не имеет никакого отношения к оценке, она лишь устанавливает  требования к процессу проведения аттестации, которые обязательны к исполнению теми или иными аттестационными  органами, наподобие стандарта ISO 9001, используемого при аттестации качества производственных процедур. Кстати, следует  заметить, что EN 45013 скоро станет синонимом ISO 17024, этот шаг придаст аттестации оценочной деятельности общемировое  значение.  

  
 
 
 
 
 
 
 
 
 

       Директивы по определению рыночной стоимости земельных участков.

       Директива ЕС (англ. Directive) — тип законодательного акта Европейского союза.

       Настоящие Директивы являются обновленной  версией  директив от  31 мая 1976 г., приведенной в соответствие с  новой редакцией Постановления  об основных принципах определения  рыночной стоимости земельных участков от 6 декабря 1988 г. (Федеральный вестник  законов BGBl. I c. 2209).

       Кроме того, в Директивах учтены инструкции  по определению рыночной стоимости  застроенных и незастроенных  земельных участков. Их применение должно обеспечить объективное определение  рыночной стоимости на основе единых рыночных принципов и методик. Настоящие  Директивы (далее - Директивы) являются обязательными к исполнению.

       В отношении сельскохозяйственных и  лесных угодий следует принимать  во внимание дополнительные или отличающиеся положения, содержащиеся в действующих  редакциях в рамках соответствующей  сферы их действия (см., например, директивы  по оценке стоимости лесов 1991 г. - WaldR 91 - в редакции от 25 февраля 1991 г. и  директивы о выплате компенсаций  в сельском хозяйстве - LandR 78 - от 28 июня 1978 г., Федеральный вестник BAnz № 181а  от 26 сентября 1978 г.).

       Настоящие Директивы не применяются при  оценке стоимости предприятий и  частей предприятий, если основной акцент делается на оборот.

       1. Законодательное регулирование  и прочие предписания

Особое значение для оценки стоимости земельных  участков имеют следующие законы и предписания:

- Положение о  федеральном бюджете (BHO) от 19 августа  1969г. (BGBl. I c. 1284), последние изменения  внесены законом от 18 июля 1990г. (BGBl. I c. 1447).

- Строительный  кодекс (далее - СК) в редакции, опубликованной 8 декабря 1986г. (BGBl. I c. 2253), последние  изменения внесены Приложением  I гл. XIV разд. II № 1 Закона об объединении  от 3 августа 1990г. в связи со  ст. 1 закона от 23 сентября 1990г. (BGBl. 1990 II c. 885, 1122). Закон о проведении  мероприятий к Строительному  кодексу (BauGB-MassnahmenG) ст. 2 закона об  упрощении процессов жилищного  строительства от 17.5.1990 (BGBl. I c. 926).

- Распоряжение  об основных принципах определения  рыночной стоимости земельных  участков от 6.12.1988г. (BGBl. I c. 2209).

- Распоряжение  об удовлетворении строительных  нужд (BauNVO) в редакции, опубликованной 23.01.1990г. (BGBl. I c. 132), последние изменения  внесены Приложением I гл. XIV разд. II № 2 Закона об объединении  от 3 августа 1990г. в связи со  ст. 1 закона от 23 сентября1990г. (BGBl. 1990 II c. 885, 1124).

- Распоряжение  о проведении расчетов в жилищном  хозяйстве (Второе распоряжение  о проведении расчетов II BV) от 12.10.1990г. (BGBl. I c. 2178).

- Закон к Договору  от 18 мая 1990г. о создании валютного,  экономического и социального  союза между Федеративной Республикой  Германии и Германской Демократической  Республикой от 25 июня 1990 г. (BGBl. I c. 518).

- Закон к Договору  от 31 августа 1990г. между Федеративной  Республикой Германии и Германской  Демократической Республикой об  объединении Германии - Закон об  объединении - и соглашение от 18 сентября 1990 г. от 23 сентября 1990 г. (BGBl. I c. 885).

- DIN 276 (Промышленный  стандарт ФРГ) Затраты на строительство  высотных зданий - издание: март 1954 г.

- DIN 277 (Промышленный  стандарт ФРГ) Реконструкция старой  застройки - издание: ноябрь 1950 г.

- DIN 278 (Промышленный  стандарт ФРГ) Жилье, расчет  жилых и полезных площадей - издание:  март 1951 г.

       2. Использование формуляров и выдача  заключений без использования  формуляров

       Директивы разработаны с учетом использования  формуляров, приведенных в Приложениях 1 и 2 или с учетом системного подхода, заложенного в основу данных формуляров.

       Если  в конкретных случаях указывается, что при выдаче заключений не надо пользоваться этими формулярами, то должны приниматься во внимание принципы, вытекающие из Приложения 24, с учетом Постановления об оценке рыночной стоимости  земельных участков и Директив. Это  в первую очередь относится к  выдаче заключений об особенно крупных  объектах недвижимости или о таких  объектах, определение рыночной стоимости  которых затруднено.

       3. Определение понятия рыночной  стоимости

       Согл. § 194 СК,  рыночная стоимость земельных  участков определяется ценой, которую  можно было бы получить в тот момент времени, к которому относится оценка стоимости (дата проведения оценки стоимости) в обычных условиях совершения сделок в соответствии с правовыми условиями  и фактическими характеристиками, прочими  свойствами и расположением земельного участка или другого объекта  оценки стоимости без учета необычных  или личных отношений.

       4. Предмет оценочной деятельности

       Согл. § 2 Постановления об оценке рыночной стоимости земельных участков, предметом  оценочной деятельности может являться земельный участок или часть  земельного участка, включая его  составные части, как, например, здания, внешние и прочие сооружения, а  также относящиеся к ним предметы имущества. Предметом оценки стоимости  может быть и специальное производственное оборудование.

       В первую очередь составными частями  земельного участка являются права, связанные с собственностью на земельный  участок, будь то права согласно частному праву, например, сервитуты, или согласно публичного праву, например, строительное обременение. Отдельные составные части земельных участков могут самостоятельно являться объектом оценки стоимости.

       5. Основы оценки стоимости

       5.1. Дата проведения оценки стоимости

       Согл. § 3 Постановления об оценке рыночной стоимости земельных участков, базой  для определения рыночной стоимости  земельного участка должны являться общие стоимостные отношения  на рынке земельных участков в  тот момент времени, к которому относится  оценка стоимости (дата проведения оценки).

       Состояние земельного участка тоже должно устанавливаться  на этот день, если только определяющим не является другое состояние земельного участка, что может быть вызвано  правовыми или иными причинами. В этих случаях следует различать  общие стоимостные отношения  на рынке земельных участков, с  одной стороны, и состояние земельного участка, положенное в основу оценки стоимости, с другой стороны. Они  могут расходиться и быть отнесены к различным моментам времени (опережающий  эффект отчуждения). В случаях отчуждения можно учитывать несколько разных дней проведения оценки стоимости. В  большинстве случаев оценки следует  относить состояние земельного участка  и общие стоимостные отношения  на рынке земельных участков к  одному моменту времени (дате проведения оценки стоимости).