Страхование ипотечного кредитования

    Недостаточно широкое распространение в России ипотечного страхования, связано с рядом определенных проблем, которые очень взаимосвязаны между собой, и которые необходимо решать уже сейчас:

1. Недоступность ипотечных кредитов для основной массы населения страны. В настоящее время, несмотря на некоторое снижение ставок по ипотечным кредитам, ипотека, к сожалению, пока еще остается для большинства населения России недоступной. По оценкам различных экспертов только около 10% семей могут воспользоваться ипотечным кредитом. На сложившуюся ситуацию влияет целый ряд факторов, как экономических, так и связанных непосредственно с системой организации ипотечного кредитования. Среди них можно выделить:
1. низкий уровень доходов населения;
2. высокий уровень инфляции;
3. высокие цены на рынке недвижимости;
4. установление высоких процентных ставок по ипотечным кредитам;
5. высокие риски участников рынка ипотечных кредитов.

2. Несовершенство  законодательной базы. На сегодняшний день имеется определенная сложность подхода к организации страхования при ипотечном кредитовании. Она состоит в том, что, согласно Закону об организации страхового дела в РФ, договоры страхования должны заключатся двумя страховщиками: в части страхования жизни и здоровья заемщика - через специализированную страховую компанию по жизни, а в части имущественного страхования - через другую страховую компанию, реализующую имущественные виды страхования. В силу этого возникают большие неудобства, прежде всего для страхователя, связанные с увеличением объема оформляемых документов. Кроме того, данный вариант требует выстраивания отлаженной схемы взаимодействия двух страховых компаний для оперативного оформления договоров и урегулирования страховых случаев.
3. Сложности с передачей заключенных договоров страхования по ипотеке в перестрахование. Из-за неразвитости данного вида страхования существует ряд проблем с передачей в перестрахование заключенных договоров, так как страховщики, не имея достаточного опыта в оценке соответствующих рисков, опасаются принимать их в перестрахование. Через определенный период времени, в течение которого у страховых компаний сформируется достаточно объемный портфель договоров данного вида страхования, возникнут трудности с передачей в перестрахование финансовых рисков западным перестраховщикам, учитывая специфику российского рынка недвижимости.
4. Отсутствие должного государственного регулирования, контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

    Исследовав  проблемы в развитии системы ипотечного страхования в России можно обозначить основные направления путей решения:

1. Государственная поддержка. Мировая практика показывает, что во всех странах с развитыми системами ипотечного страхования государство оказывало кредитным институтам и гражданам (заемщикам) огромную помощь, особенно в период формирования систем. Для совершенствования системы ипотечного страхования в России на государственном уровне необходимо принятие следующих шагов:

    а) создание эффективной системы рефинансирования и механизма секъюритизации ипотечных кредитов в целях динамичного развития вторичного рынка ипотечных кредитов и его инфраструктуры (в том числе совершенствование законодательства); предоставление государственных гарантий, обеспечивающих дополнительное покрытие эмитируемых ценных бумаг. В результате этого фондовый российский рынок получит новый класс ликвидных ценных бумаг, которые при благоприятных условиях помогут привлечь на рынок крупные финансовые средства инвесторов как институциональных - пенсионных фондов, страховых компаний, ПИФов, так и частных. Это позволит увеличить объемы ипотечного кредитования и снизить процентные ставки по кредитам. Кроме того, это будет способствовать притоку инвестиций в строительный комплекс, что позволит достичь равновесия между платежеспособным спросом на недвижимость и доступным предложением жилья;

    б) разработка целевых государственных и муниципальных программ для различных категорий заемщиков. Дифференциация заемщиков должна осуществляться в зависимости от их различного социального положения граждан. Для отдельных граждан должны быть предусмотрены льготные правила и нормы погашения ипотечного кредита. Это позволит повысить доступность ипотеки для разных слоев населения;

    в) введение особого режима налогообложения с целью стимулирования участников рынка ипотечного кредитования (заемщиков, ипотечных кредиторов, инвесторов). Это позволит увеличить доходы субъектов рынка;

    г) создание уполномоченного органа в ранге Федеральной инспекции по контролю за строительством объектов недвижимого имущества по долевому строительству и региональных инспекций в федеральных округах России, призванных осуществлять государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Сотрудничество объединения страховщиков с данным уполномоченным органом в рамках программы страхования финансовых рисков при инвестировании в строительство позволит более качественно реализовывать программу страхования и обеспечит надежной страховой защитой страхователей;

    д) необходимо законодательно разработать и утвердить к обязательному применению единую форму договоров купли-продажи недвижимости между застройщиком (инвестором) и приобретателем жилья.

2. Страховой сектор. Страховым компаниям также необходимо предпринять определенные усилия в целях совершенствования системы ипотечного страхования, а именно:

    а) разработать правила страхования  при ипотечных сделках единого  стандарта для страховых компаний, реализующих программу ипотечного страхования, которые предусматривают  одинаковые правила страхования  и формы страховой документации. Это будет способствовать унификации страхового продукта и позволит всем участникам ипотечного рынка проще и эффективней строить взаимовыгодные отношения в этой сфере бизнеса;

    б) В рамках реализации программы ипотечного кредитования создать профессиональное некоммерческое партнерство (объединение, пул), в котором были бы объединены усилия страховых компаний, приступивших к реализации данного вида страхования;

    в) Для страховых компаний, имеющих  большой портфель договоров образом  упростить процедуру андеррайтинга и ускорить оформление страхового полиса;

    г) Популяризировать ипотеку. Одним из факторов, тормозящих развитие ипотеки, является недостаточная информированность  граждан о данном виде правоотношений. В результате проведенного Всероссийским  центром изучения общественного  мнения (ВЦИОМ) совместно с Национальным агентством финансовых исследований (НАФИ) опроса было установлено, 35% россиян  знают, что такое ипотека, еще 44% респондента  что-то об этом слышали, ничего не знают  об ипотечном кредитовании. В связи  с этим страховым компаниям необходимо повышать страховую грамотность  населения: что из себя представляет ипотечное страхование, как грамотно разработать защиту для семьи.

    д) Улучшать качество обслуживания клиентов: помогать потенциальным страхователям разобраться в документах, в т.ч. правилах страхования, предоставлять информацию о страховых тарифах на сайтах компаний; предупреждать о последствиях невыполнения своих обязательств по договору страхования.

    Еще одной немаловажной проблемой является то, что выбор страховых компаний при получении жилищного кредита  остается в ведении предоставляющих  кредит банков. В последнее время антимонопольное ведомство усилило давление на банки, работающие с ипотекой: по мнению чиновников, практика аккредитации страховых компаний при банках нарушает закон "О защите конкуренции". Действительно, аккредитованные компании требуют с клиентов завышенный тариф (в другую фирму они не имеют права обратиться). Однако участники рынка предупреждают — разрушение практики аккредитации страховых компаний может и позволит снизить стоимость тарифов страховщиков, но в то же время увеличит риски банков, а значит, стоимость кредитов также вырастет. Кроме того, страховщики говорят: аккредитация при банке дает дополнительную гарантию надежности.

При оформлении ипотечного кредита заемщику, как  правило, приходится страховать предмет  залога от повреждения и полного  уничтожения, свою жизнь и трудоспособность и риск утраты права собственности  на жилье. Срок ипотечного страхования  равен сроку, на который оформляется  ипотечный кредит. При наступлении  страхового случая страховая компания перечислит банку необходимую сумму  для погашения кредита, и заемщик  будет освобожден от необходимости  производить дальнейшее погашение  кредита. Поэтому банки работают только с аккредитованными страховыми и оценочными компаниями, выдвигая для последних ряд высоких  требований и согласовывая с ними не только тарифы, но и условия страхования  и даже форму полиса. В настоящее время Федеральной антимонопольной службой проводится активная работа по разрушению системы аккредитаций при банках, поскольку заявления банков о надежности аккредитованных страховых компаниях чаще всего носят мифический характер. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Заключение 

    В условиях перехода к рыночной экономике  страхование принадлежит к числу  наиболее быстро развивающихся отраслей хозяйственной деятельности. Рыночная экономика и, прежде всего, негосударственный  сектор народного хозяйства, предъявляет  спрос на различные виды страхования.

Ипотечное страхование  является системой экономических отношений, включающей совокупность форм и методов  создания специального фонда средств  и его использования для возмещения ущерба от неблагоприятных случайных  явлений, которые могут привести к потерям в процессе ипотечного кредитования. Содержание комплексного ипотечного страхования включает в  себя страхование рисков, связанных  с возможностью частичной или  полной потери объекта залога, здоровья или трудоспособности заёмщика, права  собственности на имущество в  случае признания судом сделки купли-продажи  не действительной.

    Ипотечное страхование помимо экономической сущности содержит в себе и сущность социальную. Если экономическая сущность ипотечного страхования проявляется в уменьшении экономических потерь при наступлении неблагоприятных обстоятельств, то социальная сущность данного вида страхования заключается в том, что оно является не просто видом страховой деятельности, а неотъемлемым элементом государственной социальной программы ипотечного кредитования населения.

    Необходимо  уточнить, что ипотечное кредитование связанно с массой рисков. Но на практике не всегда возможно предусмотреть все риски, поэтому кредитные организации выделяют основные из них, учитывая особенности экономического положения общества. Система ипотечного кредитования старается учитывать наиболее значимые риски :

1. Риск гибели (уничтожения), утраты (пропажи), повреждения недвижимого имущества, поименованного в договоре об ипотеке;
2. Риск наступления гражданской ответственности залогодателя по обязательствам, возникшим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц в результате эксплуатации недвижимого имущества, являющегося предметом залога:
3. Риск смерти, потери трудоспособности залогодателя;
4. Риск потери объекта залога в результате прекращения на него права собственности со стороны страхователя.

    Недостаточно  широкое распространение ипотечного страхования в России, связано с рядом проблем, для решения которых необходимо

1. На уровне государственной поддержки:
1. создать эффективную систему рефинансирования и механизма секъюритизации ипотечных кредитов в целях динамичного развития вторичного рынка ипотечных кредитов и его инфраструктуры (в том числе совершенствование законодательства); предоставить государственные гарантии, обеспечивающие дополнительное покрытие эмитируемых ценных бумаг;
2. разработать целевые государственные и муниципальные программы для различных категорий заемщиков;
3. ввести особый режим налогообложения с целью стимулирования участников рынка ипотечного кредитования (заемщиков, ипотечных кредиторов, инвесторов);
4. создать уполномоченный орган в ранге Федеральной инспекции по контролю за строительством объектов недвижимого имущества по долевому строительству и региональных инспекций в федеральных округах России, призванных осуществлять государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
5. необходимо законодательно разработать и утвердить к обязательному применению единую форму договоров купли-продажи недвижимости между застройщиком (инвестором) и приобретателем жилья.
2. На уровне страховых компаний:
1. разработать правила страхования при ипотечных сделках единого стандарта для страховых компаний, реализующих программу ипотечного страхования, которые предусматривают одинаковые правила страхования и формы страховой документации;
2. в рамках реализации программы ипотечного кредитования создать профессиональное некоммерческое партнерство (объединение, пул), в котором были бы объединены усилия страховых компаний, приступивших к реализации данного вида страхования;
3. для страховых компаний, имеющих большой портфель договоров страхования жизни заемщика кредита, на условиях согласования с Федеральной службой страхового надзора, составить общую для определенных возрастных групп заемщиков тарификацию;
4. популяризировать ипотеку;
5. улучшать качество обслуживания клиентов.