Страхование ипотечного кредитования

Содержание

Введение…………………………………………………………………………...…3

1.Теоретические аспекты страхования ипотечного кредитования.……………5

2. Сравнительный анализ условий страхования ипотеки на примере  страховых компаний ,работающих с банком «Райффайзен» …..……………………………15

3.Проблемы  ипотечного страхования в России  и пути их решения ……...…….19  Заключение………………………………………………………………...….…….26Библиографический список………………………………………...…...…….…...29

Введение

    На  фоне происходящих в нашей стране экономических реформ роль страхования  приобретает особые черты, так как  именно страхование стимулирует  развитие рыночных отношений и улучшает инвестиционный климат в обществе. Структура страхового рынка России постоянно меняется. Развитие ипотечного кредитования привело к возникновению  множества новых ипотечных страховых  продуктов, в том числе и ипотечного страхования

    Выбор темы «Страхование в ипотечном кредитовании»  обусловливается тем, что жилищный вопрос — один из главных в наши дни, и банковский кредит становится все более популярным способом его  решения. Но, предоставляя клиенту денежные средства, банк требует гарантий их возврата. Поэтому обязательным условием получения ипотечного кредита является страхование.

    Актуальность  и важность ипотечного страхования  определяется и той социальной ролью, которую оно играет в современном  обществе. Именно благодаря страхованию  кредитная организация получает возможность снизить процентные ставки по ипотечным кредитам, которые  сегодня слишком высоки, что сдерживает процесс обеспечения желающих собственными квартирами. Другими словами, кредитная  организация передаёт часть рисков, связанных с ипотечным кредитованием, в страхование профессиональному  страховщику.

     В развитии ипотеки принимают участие  самые разные организации: Госдума, правительство, банки, предоставляющие  ипотечные кредиты, страховые компании, страхующие ипотечные риски. И все  они сталкиваются с самыми разными  трудностями. Это обуславливает необходимость изучения проблем, которые приходится решать страховщикам в ходе реализации программы ипотечного страхования, а так же способов их решения.

    Целью данной курсовой работы является раскрытие темы: «Страхование в ипотечном кредитовании». Для достижения главной цели ставятся задачи :

1. Рассмотреть теоретические аспекты страхования ипотечного кредитования;
2. Проанализировать условия страхования ипотеки на примере трех       страховых компаний города Хабаровска;
3. Рассмотреть вопрос о проблемах  ипотечного кредитования в России и способах их их решения.

    Для решения поставленных задач необходимо использовать Законодательные нормативные  акты, касающиеся вопросов страхования, учебники, учебные пособия по страхованию, статьи из периодической печати, а так же интернет ресурсы. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1Теоретические аспекты страхования ипотечного кредитования

Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед

кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Термин ипотека в России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем.Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.

    Одним из обязательных условий покупки жилья по ипотеке является страхование. По закону предмет залога должен быть обязательно застрахован от повреждения или полного уничтожения. Итак, ипотечное страхование представляет собой комбинированный вид страхования, включающий как личное, так и имущественное страхование. Ипотечное страхование позволяет компенсировать негативные последствия реализации рисков ипотечного кредитования. В мировой практике сформировали два основных варианта реализации страхования ипотечных рисков:

1. Создание специализированной компании, в которой аккумулируются все взносы по ипотечному кредитованию в данной стране;
2. Рыночный вариант отбора наиболее надежных платежеспособных страховых компаний, предполагающий свободный выбор клиентом страховщика.

      Правовой основой осуществления страхования при ипотечных операциях являются нормы параграфа 3 главы 23, а также главы 48 ГК РФ, Закон РФ от 27.11.92 №4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации", а так же Федеральный закон от 16.07.98 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

            Статьей 343 ГК РФ предусмотрено, что залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан, если иное не предусмотрено законом или договором, страховать за счет залогодателя заложенное имущество. Эти же положения конкретизированы в статье 31 закона об ипотеке, определяющей, что страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. При этом в случае отсутствия в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного недвижимого имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства. Как правило, выгодоприобретателем по договору страхования недвижимого имущества, являющегося предметом залога, назначается залогодержатель, то есть кредитор по обеспечиваемому залогом обязательству. Однако и в случаях, когда заложенное имущество застраховано в пользу иных лиц (например, в пользу залогодателя), исходя из целей защиты интересов залогодержателя-кредитора, залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения, выплачиваемого в случае утраты или повреждения заложенного имущества. Данное требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование. Если в соответствии с условиями договора страхования заложенное имущество застраховано на сумму ниже полной стоимости имущества, то при наступлении страхового случая, повлекшего утрату или повреждение

имущества, страховая компания возмещает залогодержателю лишь часть понесенных убытков пропорционально отношению страховой суммы к полной (страховой) стоимости заложенного имущества. Договором страхования может быть предусмотрен более высокий размер страхового возмещения, но не свыше полной (страховой) стоимости имущества. Указанное положение, относящееся к так называемому неполному имущественному страхованию, закреплено в статье 949 ГК РФ. Страхование заложенного имущества является одним из важных условий договора ипотеки. В соответствии со статьей 35 закона об ипотеке при нарушении залогодателем обязанностей по страхованию заложенного имущества залогодержателю предоставлено право требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а если подобное требование не будет удовлетворено, то залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество.

            Теоретически, каждый заемщик имеет право на самостоятельный выбор страховой компании. На практике же, после обращения в банк и получения согласия на сделку, заемщик получает рекомендацию по выбору страховой компании, поскольку каждый определенный банк предпочитает работать с определенными страховыми компаниями. Страховщик осуществляет страховую деятельность в соответствии с выданной органом государственного страхового надзора Российской Федерации лицензией. Страхователями признаются юридические и дееспособные физические лица, вступившие в залоговые отношения и заключившие со страховщиком договор страхования ипотечных рисков, как в комплексе, так и в одной из частей данных отношений.

      Объектом страхования для страхователя – юридического лица, кредитора (залогодержателя) по договору об ипотеке, являются: не противоречащие законодательству Российской Федерации имущественные интересы, связанные с:

1. Риском гибели (уничтожения), утраты (пропажи), повреждения недвижимого имущества, являющегося объектом ипотеки (страхование имущества);
2. Риском наступления гражданской ответственности залогодателя (застрахованного лица) по обязательствам, возникшим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц (выгодоприобретателей) в результате эксплуатации (пользования) недвижимого имущества, являющегося объектом ипотеки (страхование ответственности);
3. Риском убытков от предпринимательской деятельности страхователя, являющегося должником (залогодателем) по договору об ипотеке, либо договору, по которому ипотека вступает в силу закона  (страхование предпринимательских рисков);
4. Риском потери объекта залога в результате прекращения либо ограничения права собственности на него (титульное страхование).

         Объектом страхования для страхователя - физического лица, должника (залогодателя) по договору об ипотеке или договору, по которому ипотека вступает в силу закона, являются не противоречащие законодательству Российской Федерации имущественные интересы страхователя – физического лица, связанные с:

1. Риском гибели (уничтожения), утраты (пропажи), повреждения недвижимого имущества, являющегося объектом ипотеки (страхование имущества);
2. Риском наступления гражданской ответственности залогодателя (застрахованного лица) по обязательствам, возникшим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц (выгодоприобретателей) в результате эксплуатации (пользования) недвижимого имущества, являющегося объектом ипотеки  (страхование ответственности);
3. Риском смерти, потери трудоспособности залогодателя (личное страхование);
4. Риском потери объекта залога в результате прекращения либо ограничения права собственности на него (титульное страхование);
5. Риском ухудшения финансового состояния залогодателя(страхование финансовых рисков)

    Объектом  страхования для страхователя – юридического лица, должника (залогодателя) по договору, обеспеченному договором об ипотеке являются: не противоречащие законодательству Российской Федерации имущественные интересы, связанные с:

1. Риском гибели (уничтожения), утраты (пропажи), повреждения недвижимого имущества, являющегося объектом ипотеки (страхование имущества);
2. Риском наступления гражданской ответственности залогодателя (застрахованного лица) по обязательствам, возникшим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц (выгодоприобретателей) в результате эксплуатации (пользования) недвижимого имущества, являющегося объектом ипотеки (страхование ответственности);
3. Риском убытков от предпринимательской деятельности страхователя, являющегося должником (залогодателем) по договору об ипотеке, либо договору, по которому ипотека вступает в силу закона  (страхование предпринимательских рисков);
4. Риском потери объекта залога в результате прекращения либо ограничения права собственности на него (титульное страхование).

Страхование рисков, присущих ипотечной деятельности может

 проводиться  по следующим направлениям:

1. Страхование недвижимости, приобретаемой в кредит. Объект страхования – квартира заемщика, передаваемая в залог, а именно ее несущие стены, перекрытия, перегородки, окна, двери, электропроводка, трубопроводы и сантехника. На практике могут страховаться как конструктивные элементы квартиры без отделки, так и конструктивные элементы квартиры и типовой отделки. Имущество обычно принимается на страхование от таких рисков как пожары, взрывы, аварии систем водоснабжения, канализации и др., противоправные действия третьих лиц, включая теракты, падения летательных объектов или их частей, деревьев, наезда транспортных средств. Страховые тарифы по полису страхования от гибели и повреждения имущества зависят от технических параметров здания. Страховая сумма может быть равна остатку ссудной задолженности или рыночной стоимости имущества. Страхование по второму варианту дороже, однако позволяет заемщику не только расплатиться с банком, но и получить при необходимости деньги на ремонт, если страховая сумма окажется больше суммы долга;
2. Страхование жизни, страхование от несчастного случая и страхование здоровья заемщика. Объект страхования – имущественные интересы залогодержателя, связанные с невозможностью вернуть кредит в случае смерти, серьезной болезни, стойкой потери трудоспособности заемщика (установления инвалидности). Заемщиком может быть любой совершеннолетний гражданин, имеющий стабильные источники дохода, достаточные для погашения кредита. Как правило, банки устанавливают возрастные ограничения для заемщиков: срок возврата кредита должен наступить до достижения заемщиком пенсионного возраста. В противном случае обязательным условием может быть заключение договора накопительного пенсионного страхования. Кредит может быть предоставлен одному или нескольким лицам, которые становятся в этом случае созаемщиками. Созаемщик отвечает по обязательствам заемщика в случае, если последний перестает платить по кредиту. Если в кредитном договоре присутствуют созаемщики, то договор страхования жизни (включая риск смерти ),страхования от несчастного случая и от утраты трудоспособности целесообразно заключить на каждого созаемщика. Перед заключением договора по программе ипотечного страхования потенциальный заемщик, как правило, заполняет медицинский опросник. В отдельных случаях может производиться дополнительное медицинское обследование. Стоимость страхования жизни, страхования от несчастного случая и от утраты трудоспособности заемщика зависит пола, возраста, состояния здоровья и величины кредитных ставок. Страховая сумма может быть равна остатку ссудной задолженности либо действительной стоимости имущества. Страхование по второму варианту дороже, однако позволяет заемщику не только расплатиться с кредитором, но и получить деньги, необходимые, например, для лечения;
3. Страхование риска утраты прав собственности. Его так же иногда называют титульным страхованием, так как объектом страхования являются изъяны в титулах. Титул – это документально и юридически подтвержденные основания владения недвижимостью. В этом случае страховщик возмещает убытки утрате или ограничении права собственности на приобретенную недвижимость (в результате признания судом сделки недействительной либо незаконной). Ограничение наступает, когда на объект ипотеки накладывается судебный арест на время разрешения спора между заинтересованными в нем субъектами. При утрате права собственности на объект залога выплата страхового возмещения производится на основании решения суда о признании сделки с недвижимостью недействительной или незаконной из-за:
1. совершения ее гражданином, признанным недееспособным;
2. совершения ее несовершеннолетним;
3.   совершения ее гражданином, ограниченным в дееспособности  вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами;
4. совершения ее под влиянием заблуждения;
5. иска одного из собственников имущества, находящегося в общей собственности, по мотиву отсутствия у лица, продавшего имущество полномочий от других собственников;
6. совершения под влиянием обмана, насилия, угрозы и пр.