Разработка автоматизированного рабочего места специалиста оценочной компании ООО «Заря» по определению рыночной стоимости двухкомнатн

 

Экономический факультет 
 

Кафедра АОИ 
 
 
 
 
 

КУРСОВОЙ  ПРОЕКТ

по дисциплине: Информационные системы в экономике 

На  тему: Разработка автоматизированного рабочего места специалиста

оценочной компании ООО «Заря» по определению  рыночной стоимости двухкомнатной квартиры 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Новосибирск 2011

 

Содержание

 
 

 

      Введение 

      Потоки  информации, циркулирующие на предприятиях разных сфер деятельности  огромны. Во времени они имеют тенденцию к увеличению. Поэтому в любом предприятии, как большом, так и маленьком, возникает проблема организации управления данными, которая обеспечила бы наиболее эффективную работу. Некоторые используют для этого шкафы с папками, но большинство предпочитают компьютеризированные способы - автоматизированные информационные системы (АИС), позволяющие эффективно хранить, структурировать и систематизировать большие объемы данных. И уже сегодня без АИС невозможно представить работу большинства финансовых, промышленных, торговых и прочих организаций. АИС позволяют хранить, структурировать информацию и извлекать оптимальным для пользователя образом.

      В настоящее время все больше организаций  внедряют систему автоматизированного рабочего места (АРМ). Это позволяет использовать систему людям, не имеющим специальных знаний в области программирования, и одновременно позволяет дополнять систему по мере надобности. Рабочее место специалиста оценочной компании автоматизировано. Оценщик может с легкостью вносить данные об объектах аналогах, извлекать информацию о местоположении объектов и их характеристиках тем самым это позволит рассчитать рыночную стоимость объекта оценки при  помощи программных средств.

      Цель  курсового проекта состоит в том, чтобы на основе исходной информации спроектировать формы входных документов и форму выходного документа по определению рыночной стоимости объекта недвижимости. Задачи - разработка и проектирование АРМ оценщика. Объектом курсового проекта является деятельность оценочной компании OOO «Заря». Предмет - расчет рыночной стоимости объекта оценки (двухкомнатной квартиры) сравнительным подходом.

 

       1. Теоретические основы оценки стоимости недвижимости

      1.1. Понятие и виды стоимости объекта недвижимости 

      Трактовка понятия недвижимость содержится в Гражданском Кодексе РФ, статья 130, согласно ей: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». Так же к недвижимости относится предприятие в целом как имущественный комплекс (согласно ст. 132 ГК РФ).

     Объекты недвижимости можно классифицировать по следующим признакам:

     1) по функциональному назначению:

• производственные (прямо или косвенно участвуют в процессе создания товара);
• непроизводственные (не участвуют в создании товара, обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения);

     2) по происхождению (воспроизводимость  в натуральной форме):

• естественные (невоспроизводимые): земельные участки, недра, природные комплексы;
• искусственные (воспроизводимые): здания, сооружения;

     3) по степени готовности к эксплуатации:

• введённые в эксплуатацию;
• незавершённые строительством;

     4) по форме собственности:

• государственные;
• муниципальные;
• частные и иные;

     5) по отраслевой принадлежности (промышленные, строительные, сельскохозяйственные, жилищно-коммунальные, культурно-бытовые  и др.) [7].

     При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

• рыночная стоимость;
• инвестиционная стоимость;
• ликвидационная стоимость;
• кадастровая стоимость. [4]

      При определении рыночной стоимости  объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства

     При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

     При определении ликвидационной стоимости  объекта оценки определяется расчетная  величина, отражающая наиболее вероятную  цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

     При определении кадастровой стоимости  объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

      Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).

      По  функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие:

      1) Рынок земли (земельных участков);

      2) Рынок жилья; 

      3) Рынок нежилых помещений;

      4) Рынок промышленной недвижимости.

      Можно также выделить рынок незавершенных  объектов и гостиничных услуг.

      Различают первичный и вторичный рынок жилья:

      - Первичным является рынок, на  котором обращается новое жилье,  собственниками которого являются государство в лице федеральных, региональных и местных органов власти и частные инвесторы, принимавшие участие в строительстве этого жилья.

      - Вторичный рынок жилья - рынок  квартир, которые уже были зарегистрированы  в Федеральной регистрационной службе (ст. 131, 164 ГК РФ). Возможна целая цепочка смены предыдущих владельцев, и чем она длиннее, тем выше риск возникновения судебных споров по обстоятельствам, которые зачастую невозможно проверить [3]. 

 

       1.2. Основные этапы определения  рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом 

      Подход  к оценке с точки зрения сравнения  продаж основывается на прямом сравнении  оцениваемого объекта с другими  объектами недвижимости, которые  были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

      Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется  достаточное количество информации о сделках купли-продажи и предложениях. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении сравнительного подхода необходимы достоверность и полнота информации.

      Применение  сравнительного подхода заключается  в последовательном выполнении следующих  действий:

1. Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;
4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к диапазону показателей рыночной стоимости исследуемого объекта.

      Основные  критерии выбора сопоставимых объектов-аналогов:

      - Права собственности на недвижимость

      - Условия финансирования

      - Условия и время продажи

      - Местоположение

      - Физические характеристики [6].

      Величины  корректировок, в зависимости от наличия и достоверности рыночной информации, определяются с помощью сопоставления количественных или качественных характеристик объектов недвижимости. Окончательное решение о величине результата, определенного сравнительным подходом, принимается на основании анализа скорректированных рыночных цен объектов сравнения [7].

      Рынок жилой недвижимости Новосибирской  области развит, открыт и конкурентен. Сделки по продаже помещений, подобных оцениваемому объекту, совершаются часто. Наиболее активно население заключает сделки по купле-продаже 1, 2 и 3-х комнатных квартир.

      Так как объектом оценки в данном конкретном случае является квартира, находящаяся  в многоэтажном доме, то оценщик счел корректным в качестве объектов-аналогов подобрать объектов, имеющих аналогичное расположение по удаленности от центра города Новосибирска.

      После рассмотрения ситуации на вторичном  рынке недвижимости Новосибирской  области, был проведен анализ аналогичных  оцениваемому объектов с целью подбора объектов сравнения. В ходе исследования рассматривались объекты с подобными характеристиками. Использованы данные: газеты «Доска объявлений», "Из рук в руки", еженедельника «Справочник по недвижимости», журнала «Недвижимость».