Автор: Пользователь скрыл имя, 01 Мая 2012 в 19:33, курсовая работа
Целью этой курсовой работы является анализ рынков факторов производства и изучение их основных характеристик. Поставленная цель работы определяет следующие задачи:
анализ рынка традиционных факторов производства: труда, капитала, земли
изучение влияния новых факторов производства на экономику
Введение…………………………………………………………………
Глава I. Теоретический анализ рынков факторов производства в современной экономической науке
1.1. Традиционные факторы производства: труд, земля, капитал
1.2. Новые факторы производства в экономике: технология
Глава II. Анализ рынка земли в России
2.1. Тенденции и проблемы на рынке земли в России
2.2. Мероприятия, направленные на решение проблем на рынке земли в России
Заключение
Список использованной литературы
Покупатель
земельного участка стремится приобрести
его не ради почвы как таковой,
а ради той ренты, того постоянного
ежегодного дохода, который приносит
земля. То есть здесь покупается право
на получение регулярного дохода
в течение неопределенного
В
связи с этим становится понятным
привлечение размера ссудного процента
для определения цены земли. Ведь
в экономической теории все, что
приносит доход, рассматривается как
капитал. Владелец денег, имея определенную
сумму, может положить ее в банк и
получить доход в виде процента.
Но он может и потратить эти
деньги на покупку земельного участка.
Следовательно, цена земли должна рассчитываться
как дисконтированная стоимость, по
аналогии с приобретением любого
капитального блага, приносящего регулярный
доход. Формула текущей
VP = размер арендной платы - ренты ´ 100 %5
величина ссудного процента
Из этой формулы видно, что цена земли будет расти, если увеличивается размер ренты и падать, если повышается норма процента.
Данное
определение цены земли является
теоретическим. На практике цена земли
зависит от множества факторов, влияющих
на спрос и предложение земельных
участков.
Нет выводов по первому параграфу.
Параграф
2?
Глава II. Анализ рынка земли в России
2.1 Тенденции и проблемы на рынке земли в России
Вопрос стоимости земли, формирования цены на земельные участки уже несколько лет находятся в центре общественного внимания. Именно в силу актуальности этого вопроса весь следующий параграф будет отведен на рассмотрение вопросов, связанных с ценой на землю, мерами земельного и градостроительного регулирования, кроме этого будут отмечены основные проблемы политики властей в области недвижимости.
Итак, рента в городе зависит, прежде всего, от местоположения участка. Именно местоположение определяет наиболее доходный способ его застройки и использования. Однако местоположение является сложным и плохо формализуемым понятием. В него входит и принадлежность участка к тому или иному кварталу или зоне города (например, «элитные» или трущобные кварталы, промышленные или рекреационные зоны и т. д.), и особенности расположения внутри данного квартала или зоны, и общая доступность данного участка в общегородской транспортной системе при совершении поездок с различными целями с учетом неравномерности распределения в городе рабочих мест, жилья, зон отдыха, обслуживания и т. д. Все эти обстоятельства формируют специфику спроса, который определяет назначение участка, плотность и качество его застройки, цены за аренду построенных помещений. Соотнося ожидаемую капитализированную арендную плату с затратами на реализацию проекта, получаем ту максимальную цену, которую застройщик может заплатить землевладельцу за земельный участок. При этом, естественно, от местоположения зависят не только спрос и арендная плата за помещения, но и затраты на строительство и подготовку участка к застройке. Если к этому добавить еще и то обстоятельство, что размеры и, главное, форма участков в городе сильно варьируют, то становится ясно, что городские земельные участки не являются одним видом товара, а представляют собой множество уникальных товаров, каждый из которых имеет свои уникальные качества и свою уникальную цену.
Вторая
особенность городских
1. Публичные сервитуты6. Например, обеспечение прохода или проезда по участку, прокладки через его территорию линий электропередач, инженерных коммуникаций и т. д.
2. Градостроительные регламенты7. Система ограничений, таких как запрет на строительство промышленных предприятий в жилых кварталах или лимитирование уровня шума, загрязнения окружающей среды, плотности застройки, этажности. В большинстве стран эта система нашла свое выражение в правовых зональных регламентах - нормативных актах, определяющих границы различных зон в городе и ограничения по использованию земли в каждой зоне.
3. Градостроительные планы8. Градостроительные регламенты и публичные сервитуты должны учитывать не только текущую ситуацию, но и перспективы развития города. Поэтому, как правило, города разрабатывают генеральные планы своего развития; кроме того, разрабатываются и текущие планы реконструкции или застройки отдаленных городских территорий, на основании которых земля может быть выкуплена у владельца и использована для реализации проекта.
4. Разрешения и обязательства9. Для выполнения строительных работ на участке проект должен быть согласован с городской администрацией; кроме того, в некоторых случаях покупатель земельного участка принимает на себя и другие обязательства, например закончить строительство к определенному сроку.
Все эти ограничения существенно меняют ту картину землепользования, которая сложилась бы под действием только рыночных механизмов. Поэтому цена земельного участка (как и ожидаемая рента) зависит в решающей степени от конкретных прав по его использованию. Кроме того, содержание и надежность прав собственности, аренды и залоговых прав весьма различаются в разных странах. Оценка земли требует также оценить и эти права, и риски, с ними связанные. Можно сделать вывод, что на рынке городской недвижимости (под которой обычно понимают земельные участки с улучшениями - домами, строениями, деревьями, инженерными сетями и пр.) продаются и покупаются не объекты, а права относительно этих объектов.
Этот
параграф теоретический, к анализу
рынка земли в России не имеет
никакого отношения
2.2. Мероприятия, направленные на решение проблем на рынке земли в России
Для
того чтобы снизить риски, связанные
с правами на недвижимость, государство
производит их регистрацию или хотя
бы просто фиксирует их. Различие состоит
в том, что государственная
Помимо
регистрации прав на недвижимость,
т. е. поддержания земельного регистра,
государство, естественно, регистрирует
и сами объекты недвижимости. Для
этого создаются земельные
Еще
одним инструментом, с помощью
которого власти могут влиять как
на цену недвижимости, так и на процессы
строительства и реконструкции,
является налогообложение. Необходимость
взимания местного налога на недвижимость
диктуется тем, что повышение
цены на земельный участок обусловлено
обычно не только инвестициями в этот
участок, но и в значительной степени
общим развитием города, и в
частности развитием его
Помимо
этого налога есть и другие налоги,
связанные с развитием
Рассмотрим
в этой связи известный феномен
земельной спекуляции, суть которого
состоит в следующем: скупаются
земельные участки в
В ряде стран государство имеет право преимущественной покупки земли. При этом земля выкупается по цене текущего использования без учета будущих выгод (например, это важно для сельскохозяйственных земель, предназначаемых под городскую застройку). Предоставляя дешевые земельные участки под жилищное строительство, государство имеет возможность влиять на стоимость жилья и объекты жилищного строительства.
Таким образом, городские земельные участки являются уникальными товарами, пользование, владение и распоряжение которыми контролируются и регулируются государством.
Попробуем теперь оценить реформы в сфере недвижимости, имевшие место в России начиная с 1990 г.
В
течение длительного периода
бесплатного землепользования (с 1920-х
по 1990-е гг.) земельные участки
распределялись путем административных
решений. Естественно, влиятельные
предприятия и организации
С начала 1990-х гг. была сделана попытка создания рынка недвижимости и перехода к рыночным отношениям в землепользовании. Однако необходимое для этого законодательство формируется в острой политической борьбе и характеризуется как рядом противоречий, так и отсутствием ряда основополагающих законов. Административная власть (особенно на местном уровне) не хочет упускать из рук столь важную монополию и, адаптируясь к новым условиям, создает процедуры и правила, фактически блокирующие инвестиции в недвижимость и массовое строительство. В этих условиях рынок развивается в полулегальных формах, ориентирован на спекулятивные операции и занимается почти исключительно обслуживанием "элиты".
Ранее отмечалось, что во всех странах, где создано правовое общество, государство контролирует и регулирует использование недвижимости и операции с ней. Поэтому необходимо подчеркнуть, что в городах России, как правило, отсутствует ясная политика властей в области недвижимости, а контроль и регулирование существенно отличаются от международной практики. Проиллюстрируем эти положения некоторыми фактами.
1.
С самого начала реформ боязнь
приватизации земли выразилась
в юридическом различии
2.
До сих пор не приняты такие
фундаментальные для рынка
Информация о работе Рынки факторов производства и их характеристики