Рынки факторов производства и их характеристики

Автор: Пользователь скрыл имя, 01 Мая 2012 в 19:33, курсовая работа

Описание работы

Целью этой курсовой работы является анализ рынков факторов производства и изучение их основных характеристик. Поставленная цель работы определяет следующие задачи:
 анализ рынка традиционных факторов производства: труда, капитала, земли
 изучение влияния новых факторов производства на экономику

Содержание

Введение…………………………………………………………………
Глава I. Теоретический анализ рынков факторов производства в современной экономической науке
1.1. Традиционные факторы производства: труд, земля, капитал
1.2. Новые факторы производства в экономике: технология
Глава II. Анализ рынка земли в России
2.1. Тенденции и проблемы на рынке земли в России
2.2. Мероприятия, направленные на решение проблем на рынке земли в России
Заключение
Список использованной литературы

Работа содержит 1 файл

Microsoft Office Word.docx

— 70.35 Кб (Скачать)
  • размеров земельной ренты, которую можно получать, став собственником данного участка;
  • ставки ссудного процента;

      Покупатель  земельного участка стремится приобрести его не ради почвы как таковой, а ради той ренты, того постоянного  ежегодного дохода, который приносит земля. То есть здесь покупается право  на получение регулярного дохода в течение неопределенного периода  времени.

      В связи с этим становится понятным привлечение размера ссудного процента для определения цены земли. Ведь в экономической теории все, что  приносит доход, рассматривается как  капитал. Владелец денег, имея определенную сумму, может положить ее в банк и  получить доход в виде процента. Но он может и потратить эти  деньги на покупку земельного участка. Следовательно, цена земли должна рассчитываться как дисконтированная стоимость, по аналогии с приобретением любого капитального блага, приносящего регулярный доход. Формула текущей дисконтированной стоимости земли будет равна:

      VP = размер арендной платы - ренты ´ 100 %5

                величина ссудного процента

      Из  этой формулы видно, что цена земли  будет расти, если увеличивается  размер ренты и падать, если повышается норма процента.

      Данное  определение цены земли является теоретическим. На практике цена земли  зависит от множества факторов, влияющих на спрос и предложение земельных  участков.  

      Нет выводов по первому параграфу.

      Параграф 2? 

 

Глава II. Анализ рынка земли в России

2.1 Тенденции и проблемы  на рынке земли  в России

      Вопрос  стоимости земли, формирования цены на земельные участки уже несколько лет находятся в центре общественного внимания. Именно в силу актуальности этого вопроса весь следующий параграф будет отведен на рассмотрение вопросов, связанных  с ценой на землю, мерами земельного и градостроительного регулирования, кроме этого будут отмечены основные проблемы политики властей в области недвижимости.

      Итак, рента в городе зависит, прежде всего, от местоположения участка. Именно местоположение определяет наиболее доходный способ его застройки и использования. Однако местоположение является сложным и плохо формализуемым понятием. В него входит и принадлежность участка к тому или иному кварталу или зоне города (например, «элитные» или трущобные кварталы, промышленные или рекреационные зоны и т. д.), и особенности расположения внутри данного квартала или зоны, и общая доступность данного участка в общегородской транспортной системе при совершении поездок с различными целями с учетом неравномерности распределения в городе рабочих мест, жилья, зон отдыха, обслуживания и т. д. Все эти обстоятельства формируют специфику спроса, который определяет назначение участка, плотность и качество его застройки, цены за аренду построенных помещений. Соотнося ожидаемую капитализированную арендную плату с затратами на реализацию проекта, получаем ту максимальную цену, которую застройщик может заплатить землевладельцу за земельный участок. При этом, естественно, от местоположения зависят не только спрос и арендная плата за помещения, но и затраты на строительство и подготовку участка к застройке. Если к этому добавить еще и то обстоятельство, что размеры и, главное, форма участков в городе сильно варьируют, то становится ясно, что городские земельные участки не являются одним видом товара, а представляют собой множество уникальных товаров, каждый из которых имеет свои уникальные качества и свою уникальную цену.

      Вторая  особенность городских земельных  участков состоит в том, что возможности  их застройки и использования, а  в некоторых странах даже и  само совершение с ними сделок регулируются и контролируются государством (чаще всего органами местной власти). Нужно учесть, что каждый участок  представляет собой лишь часть сложного организма, называемого городом. В  некоторых случаях наиболее прибыльное использование участка отрицательно влияет на привлекательность и стоимость  других участков. Интересы горожан  и городского сообщества в целом  состоят в том, чтобы город  был красивым и удобным для  жизни, а так же чтобы он мог  и дальше нормально развиваться. Эти интересы находят отражение  в мерах земельного и градостроительного регулирования. Среди них выделяются следующие основные группы.

      1. Публичные сервитуты6. Например, обеспечение прохода или проезда по участку, прокладки через его территорию линий электропередач, инженерных коммуникаций и т. д.

      2. Градостроительные регламенты7. Система ограничений, таких как запрет на строительство промышленных предприятий в жилых кварталах или лимитирование уровня шума, загрязнения окружающей среды, плотности застройки, этажности. В большинстве стран эта система нашла свое выражение в правовых зональных регламентах - нормативных актах, определяющих границы различных зон в городе и ограничения по использованию земли в каждой зоне.

      3. Градостроительные планы8. Градостроительные регламенты и публичные сервитуты должны учитывать не только текущую ситуацию, но и перспективы развития города. Поэтому, как правило, города разрабатывают генеральные планы своего развития; кроме того, разрабатываются и текущие планы реконструкции или застройки отдаленных городских территорий, на основании которых земля может быть выкуплена у владельца и использована для реализации проекта.

      4. Разрешения и обязательства9. Для выполнения строительных работ на участке проект должен быть согласован с городской администрацией; кроме того, в некоторых случаях покупатель земельного участка принимает на себя и другие обязательства, например закончить строительство к определенному сроку.

      Все эти ограничения существенно  меняют ту картину землепользования, которая сложилась бы под действием  только рыночных механизмов. Поэтому  цена земельного участка (как и ожидаемая  рента) зависит в решающей степени  от конкретных прав по его использованию. Кроме того, содержание и надежность прав собственности, аренды и залоговых  прав весьма различаются в разных странах. Оценка земли требует также  оценить и эти права, и риски, с ними связанные. Можно сделать  вывод, что на рынке городской  недвижимости (под которой обычно понимают земельные участки с  улучшениями - домами, строениями, деревьями, инженерными сетями и пр.) продаются  и покупаются не объекты, а права  относительно этих объектов.

      Этот  параграф теоретический, к анализу  рынка земли в России не имеет  никакого отношения 

      2.2. Мероприятия, направленные на решение проблем на рынке земли в России

      Для того чтобы снизить риски, связанные  с правами на недвижимость, государство  производит их регистрацию или хотя бы просто фиксирует их. Различие состоит  в том, что государственная регистрация  дает полную гарантию надежности этих прав, при которой все возможные  риски берет на себя государство. При обычной фиксации прав (или  регистрации сделок) покупатель прав сам страхует их от возможных рисков. Первая система регистрации прав получила название европейской континентальной (и основана на Римском праве), вторая - англо-саксонской.

      Помимо  регистрации прав на недвижимость, т. е. поддержания земельного регистра, государство, естественно, регистрирует и сами объекты недвижимости. Для  этого создаются земельные кадастры. До революции 1917 г. в России, как и  в Германии, велись поземельные книги, где для каждого земельного участка, получившего кадастровый номер, на кадастровом плане города фиксировались  его границы, улучшения (дома и строения), права собственности, сервитуты  и залоги. Нужно заметить, что  если регистрация всех объектов недвижимости и всех сделок существовала с давних времен, то в современном правовом обществе, как правило, ни характеристики участка, ни права собственности  уже не вызывают сомнений и не требуют  страхования. Страхуются чаще всего  права по использованию участка  от возможных изменений градостроительных  документов (зональных регламентов  и градостроительных планов). Так, если участок куплен под строительство  небоскреба, а новый регламент  для данной зоны ограничивает строительство  пятью этажами, ясно, что потери землевладельца, купившего участок до введения этого  регламента, могут составить огромную сумму.

      Еще одним инструментом, с помощью  которого власти могут влиять как  на цену недвижимости, так и на процессы строительства и реконструкции, является налогообложение. Необходимость  взимания местного налога на недвижимость диктуется тем, что повышение  цены на земельный участок обусловлено  обычно не только инвестициями в этот участок, но и в значительной степени  общим развитием города, и в  частности развитием его инфраструктуры (дороги, мосты, инженерные сети и т. д.), финансируемым из городского бюджета. На практике довольно сложно определить, какая доля в повышении земельной  ренты вызвана муниципальными инвестициями в инфраструктуру. Поэтому в большинстве  стран ограничиваются тем, что собственники недвижимости ежегодно выплачивают в виде налога определенный процент от рыночной оценки этой недвижимости. При этом используются методы массовой оценки недвижимости. Сведения об объектах недвижимости берутся из земельного кадастра, а данные о ценах - из регистров сделок или прав на недвижимость.

      Помимо  этого налога есть и другие налоги, связанные с развитием недвижимости и совершением с ней сделок. В совокупности эти налоги могут  оказывать стимулирующее или  сдерживающее влияние на состояние  рынка недвижимости, цены и процессы строительства и реконструкции  в тех или иных районах.

      Рассмотрим  в этой связи известный феномен  земельной спекуляции, суть которого состоит в следующем: скупаются  земельные участки в перспективной  зоне градостроительного развития и  не застраиваются до тех пор, пока развитие инфраструктуры соседних кварталов  и искусственное ограничение  предложения не поднимают цену этих участков до максимально возможной  высоты, после чего участки продаются  по новым ценам. В результате во многих странах введены специальные  налоги на разницу в ценах покупки  и продажи земли (ставка налога убывает  по мере увеличения периода времени  между двумя сделками), а также  налоги на разницу между ценой  покупки и текущей стоимостью земли по последней переоценке. Эти  налоги также предотвращают возможность  указания при регистрации сделки фиктивных (т. е. заниженных) цен.

      В ряде стран государство имеет  право преимущественной покупки  земли. При этом земля выкупается по цене текущего использования без  учета будущих выгод (например, это  важно для сельскохозяйственных земель, предназначаемых под городскую  застройку). Предоставляя дешевые земельные  участки под жилищное строительство, государство имеет возможность  влиять на стоимость жилья и объекты  жилищного строительства.

      Таким образом, городские земельные участки  являются уникальными товарами, пользование, владение и распоряжение которыми контролируются и регулируются государством.

      Попробуем теперь оценить реформы в сфере  недвижимости, имевшие место в  России начиная с 1990 г.

      В течение длительного периода  бесплатного землепользования (с 1920-х  по 1990-е гг.) земельные участки  распределялись путем административных решений. Естественно, влиятельные  предприятия и организации стремились получить наиболее выгодно расположенные  участки и, как правило, большой  площади, чтобы на всякий случай иметь  резерв территории для дальнейшего  развития. В результате доля промышленных зон в городских территориях  России в несколько раз выше, чем  в других странах, а интенсивность  использования этих зон в несколько  раз ниже. Впрочем, то же относится  и к районам нового жилищного  строительства, где единственным критерием  в течение долгого времени  служила экономия затрат на строительство  домов, без учета не только стоимости  земли, но и наличия дорог и  инженерных сетей, а также эксплуатационных затрат. В итоге в новостройках осталось огромное количество незастроенных  пустырей а логика затратной экономики  продолжала гнать строителей все  дальше от центра, чтобы застраивать  новые районы жильем с плотностью, в 3-4 раза уступающей международной  практике, не заботясь при этом о  наличии в этих районах рабочих  мест и социальной инфраструктуры.

      С начала 1990-х гг. была сделана попытка  создания рынка недвижимости и перехода к рыночным отношениям в землепользовании. Однако необходимое для этого  законодательство формируется в  острой политической борьбе и характеризуется  как рядом противоречий, так и  отсутствием ряда основополагающих законов. Административная власть (особенно на местном уровне) не хочет упускать из рук столь важную монополию  и, адаптируясь к новым условиям, создает процедуры и правила, фактически блокирующие инвестиции в недвижимость и массовое строительство. В этих условиях рынок развивается в полулегальных формах, ориентирован на спекулятивные операции и занимается почти исключительно обслуживанием "элиты".

      Ранее отмечалось, что во всех странах, где  создано правовое общество, государство  контролирует и регулирует использование  недвижимости и операции с ней. Поэтому  необходимо подчеркнуть, что в городах  России, как правило, отсутствует  ясная политика властей в области  недвижимости, а контроль и регулирование  существенно отличаются от международной  практики. Проиллюстрируем эти положения  некоторыми фактами.

      1. С самого начала реформ боязнь  приватизации земли выразилась  в юридическом различии понятий  земли и недвижимости (под которой  понимались исключительно улучшения  земельного участка, но не сам  участок). Это привело, с одной  стороны, к усложнению бюрократических  процедур, так как для земли  были созданы свои органы, а  для остальной недвижимости - свои. С другой стороны, это создало  возможность приватизации улучшений  без какого-либо оформления прав  на земельный участок и даже  без определения его границ. Теперь, по прошествии нескольких лет,  на месте приватизированных предприятий  зачастую образовалось несколько  новых собственников, и их попытки  разделить между собой права  на землю и определить границы  могут в ближайшее время порождать  трудноразрешимые конфликты. 

      2. До сих пор не приняты такие  фундаментальные для рынка недвижимости  законы, как «О регистрации объектов  недвижимой собственности и прав  на них», «Об оценочной деятельности»,  «О налоге на недвижимость»,  «О разработке зональных правовых  регламентов» и др. Глава 17 Гражданского  кодекса РФ, регламентирующая земельные  отношения, не введена в действие  до принятия Земельного кодекса.  Проекты этого Кодекса практически  отвергают право собственности  на землю для большинства хозяйствующих  субъектов. Градостроительное планирование  регулируется крайне общим и консервативным законом, закрепляющим старую советскую практику.

Информация о работе Рынки факторов производства и их характеристики