Джерела фінансування інвестицій у будівництво житла в Україні

Нaцioнaльний yнiвeрситeт «Києвo-Мoгилянськa Aкaдeмiя»

Фaкyльтeт eкoнoмiчних нayк

Кaфeдрa eкoнoмiчнoї тeoрiї

 
 

Дослідження

нa тeмy

«Джерела  фінансування інвестицій у будівництво  житла в Україні» 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Викoнaв  стyдeнт МП-2,

eкoнoмiчнa тeoрiя:

Крамаренко  П.О.

Кeрiвник:

Зимовець  В.В. 
 
 
 
 
 
 

Київ  – 2011 

Вступ

Якщо  говорити про способи фінансування будівництва, то в першу чергу  потрібно відзначити, що виходячи зі сформованої  ситуації законодавчих і нормативних  обмежень в контексті розглянутого питання доцільно зазначити, що галузь саме житлового будівництва є набагато менш ліберальною у порівнянні із іншими видами будівництва, якщо мова йде про способи фінансування. Крім того, Українська історія каже що а ні за Радянського Союзу, ні за часів Незалежної України, Владі та , згодом, і ринку не вдалося вирішити «квартирне питання». Спочатку – недостатньо будували та був соціалізм, згодом – житло стало нездійсненною метою, зважаючи на слабку пропозицію, дорогі фінансові ресурси для населення(на придбання житла) вкупі із корупційно-бюрократичним «податком».

Постановка  проблеми

В даній  статті я спробую дослідити способи  фінансування житлового будівництва, визначити загальні тенденції  та запропонувати шляхи покращення поточної ситуації.  

Основний  матеріал дослідження. 

На сьогодні механізми фінансування житлового  будівництва є предметом обговорення  серед вітчизняних вчених і практиків. Певні аспекти створення та функціонування цих інструментів розглянули у своїх  працях С.М. Аржевітіна, В.Д. Базилевич, Т.О. Євтух, В.І. Кравченко,  В.Н.Лавренчук А.А.Пересада, В.А. Поляченко , Н.В. Толмачов. Однак спірним залишається питання вибору найменш ризикованого механізму залучення грошових коштів для фінансування будівництва житла, а також ролі кожного механізму у вітчизняній системі фінансування житлового будівництва. 

Структура фінансування житлового будівництва  залежить від типу житлової системи, від способу забезпечення потреби  суспільства в житлі. Розрізняють  житлові системи, що базуються на механізмі державного забезпечення житлом та на ринкових умовах. Більшість житлових систем відносять до змішаного типу, коли ринковий механізм забезпечення житлом не виключає державної чи комунальної участі. Як показує досвід, в більшості країн житловий комплекс є об’єктом економічного та адміністративного регулювання з використанням різних форм фінансування.

У розвинених країнах переважає ринковий підхід до вирішення житлової проблеми. Оскільки середній клас займає в суспільстві  провідне місце, виникає можливість купувати нове житло в кредит на основі пропозицій розвиненого житлового ринку та стабільності банківської системи, яка дозволяє розвивати ринок іпотечних кредитів. Але приблизно 20% населення соціально незахищені та отримують практично безплатне комунальне житло.

У вітчизняній  практиці при плановій економіці  основними були державне житлове  будівництво та будівництво житла  підприємствами та організаціями для  своїх працівників, тоді як кооперативна та індивідуальна забудова в містах відігравали незначну роль. Із переходом на ринкові засади  та скороченням бюджетного фінансування житлового будівництва та забезпечення населення житлом, основним джерелом  інвестицій у житлове будівництво стали власні заощадження населення. Однак, низький рівень платоспроможності основної частини населення зумовлює пошук нових джерел фінансування будівництва житла.

 В  Україні кошти з державного  бюджету направляються  в основному  на реалізацію цільових  програм   відтворення житла і зменшуються  з кожним роком. Фінансові кошти  місцевих бюджетів являються лімітованими і призначені в цілому для оплати  завершеного будівництва житла незаможних верств населення. Фінансування житлового будівництва за рахунок коштів підприємств і некомерційних організацій також носить обмежений характер. Загалом за даними Мінрегіонбуду у 2009 році у структурі фінансування житлового будівництва основними джерелами залишились кошти населення - 54,83%, а також кошти підприємств, установ і організацій - 36,65%, позабюджетні кошти на іпотечне та інші види кредитування - 7,47%, кошти державного бюджету - 0,55%, кошти місцевих бюджетів - 0,51%. [1]

Як показує  вітчизняна та зарубіжна практика, на сьогоднішній день існують такі методи фінансування інвестиційних проектів та програм житлового будівництва: бюджетне фінансування, самофінансування, акціонування, кредитне фінансування, змішане фінансування. Механізми і джерела фінансування будівництва житла залежать від характеристик житлового будинку та способу його використання.

Джерела фінансування будівництва  житла розділяються на такі групи:

1. Кошти  населення: власні джерела (доходи, заощадження, кошти від продажу  майна); позичкові кошти (кредити банків, позики організацій).

2. Кошти  комерційних і некомерційних  організацій: власні доходи організацій;  позичкові кошти (кредити банків, випуск житлових облігацій).

3. Кошти  держави (місцевої влади): кошти  бюджетів; кошти цільових позабюджетних  фондів; кошти, що залучені за  рахунок емісії житлових цінних  паперів.

У прийнятті  рішення про залучення джерел для фінансування житлового будівництва важливу роль відіграє визначення вартості інвестиційного капіталу. Оптимальна його структура виражає таке співвідношення власного та позичкового капіталу, за якого забезпечується найефективніший взаємозв’язок між коефіцієнтами рентабельності власного капіталу та заборгованості. Найчастіше для вирішення проблем оптимізації структури інвестиційного капіталу використовують ефект фінансового важеля (левериджу).

На ефективність форм залучення коштів для фінансування довгострокового іпотечного житлового кредитування впливає наявність надійних фінансових інструментів, що забезпечують кредиторам можливість отримання ресурсів у необхідних обсягах за порівняно низькою ринковою вартістю і на умовах, узгоджених щодо термінів і вартості залучення та процентними ставками.

Донедавна фінансування нового будівництва було можливим за трьома способами: через  інвестиційний договір із забудовником, цільові житлові облігації та участь у фонді фінансування будівництва (ФФБ). При цьому ФФБ були механізмом найменш популярним серед забудовників, проте найбільш безпечним для інвестора.

Однак, внесені (після суспільного резонансу  стосовно дій деяких забудовників у 2005-2006 роках) зміни до Законів України  «Про інвестиційну діяльність»  та «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»,  якими були запроваджені жорсткі вимоги до інвесторів та забудовників щодо будівництва житла та визначені загальні принципи, правові та органiзацiйні засади залучення банками та іншими фінансовими установами грошових коштів фізичних та юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами, стали для забудовників серйозною перешкодою на шляху залучення коштів населення. Змінами передбачено, що інвестування та фінансування житлового  будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, може здійснюватися тільки наступними механізмами:

- фонди  фінансування будівництва (ФФБ);

- випуск  безпроцентних (цільових) облігацій;

- Інститути спільного інвестування (ІСІ);

- фонди  операцій з нерухомістю (ФОН);

- недержавні пенсійні фонди (НПФ).

Ці нововведення мали вплив як на  забудовників, які змушені були відмовлятися від інвестиційних договорів на користь ФФБ чи облігацій (саме ці два механізми фінансування набули найбільшого поширення) так, і на інвесторів. Зокрема відбулися зміни  законодавчо закріплених прав учасників ФФБ. [6]

Отже, інвестор, зважаючи на можливі ризики, обиратиме  рішення інвестувати в облігації чи брати участь у ФФБ за рахунок власних коштів або отримувати іпотечний кредит в банку. При порівнянні механізмів стають очевидними відмінності між ними. Кожен з цих інструментів має як позитивні, так і негативні сторони.

Фонди фінансування будівництва (ФФБ). Закон в обов’язковому порядку передбачає створення ФФБ фінансовою установою – управителем ФФБ, яка є посередником між інвестором і забудовником та залучає кошти фізичних та юридичних осiб, спрямовує їх на фiнансування будівництва, здiйснює контроль за процесом будівництва житла та цільовим використанням грошових коштiв, а також кредитує всiх учасників пiд заставу житла, яке ще тільки будується.

Незважаючи  на те, що законодавство передбачає різні способи фінансування, ФФБ  залишаються достатньо поширенішими, оскільки вони  відносно маловитратні при впровадженні. У 2006 році кількість створених ФФБ становила 209; у 2007 році - 311; у 2008 році - 467. Загальний обсяг залучених коштів за ці роки склав відповідно – 2,7 млрд. гривень; 5,92 млрд. гривень та  7,95 млрд. гривень. [2]

Безпроцентні (цільові) облігації. Цільові облігації  – облігації, виконання зобов’язань  за якими дозволяється товарами та/або  послугами відповідно до вимог, встановлених умовами розміщення таких облігацій.

 Емітентом  таких облігацій може бути  особа, яка є власником або  отримала право на постійне  користування земельною ділянкою, або є орендатором земельної  ділянки, на якій буде розташовано  об'єкт житлового будівництва,  яким забезпечується виконання  зобов'язань за цільовими облігаціями. 

Емісія, обіг та погашення цільових облігацій  регулюються наступними ключовими  документами: проспект емісії облігацій (у випадку відкритого розміщення) або рішення органу управління емітента (у випадку закритого розміщення), договір купівлі-продажу пакету (лота) цінних паперів та договір бронювання (резервування) об’єкта нерухомості. [6]

 Механізм  випуску цільових облігацій регламентується  Державною комісією з цінних  паперів та фондового ринку.  Інформація про фінансовий стан  та всі аспекти господарської діяльності забудовника оприлюднюється, що безумовно сприяє прозорості даного способу фінансування. Кожному випуску облігацій привласнюється кредитний рейтинг.

Життєздатність  і застосування цього способу  залучення коштів на практиці підверджується наступними даними: у 2005 році забудовниками було розміщено безвідсоткових облігацій на суму 2,4 млрд. гривень; 2006 року - 9,4 млрд. гривень; 2007 - 6,9 млрд. гривень відповідно. [3,4,5] Переважаюча ж більшість випусків облігацій  у 2008-2009 роках була розміщена лише формально, але насправді залишилися на балансі компаній. Це пояснюються „перегрівом” ринку нерухомості високою вартістю квадратного метра житла, а в подальшому - і заморожуванням банками кредитування фізичних та юридичних осіб, що пов’язано з кризовими явищами в економіці України.

Інститути спільного інвестування (ІСІ). Ще одним  з ефективних засобів фінансування будівництва є використання механізмів спільного інвестування. Після прийняття  у 2001 р. Закону України “Про інститути спільного інвестування (пайові та корпоративні інвестиційні фонди)”, а також внесення змін до законодавства, які передбачають податкові стимули для інститутів спільного інвестування (ІСІ), розпочався активний розвиток цих інститутів. Головною перевагою ІСІ є відкладене оподаткування. При цьому існує три види фінансування будівництва через інститути спільного інвестування – пряме, змішане та опосередковане через випуск цінних паперів. Слід зауважити, що останнім часом на будівельному ринку спостерігається певна переорієнтація інститутів спільного інвестування: робота з житловим сектором скорочується і відбувається перехід інвестицій в об’єкти комерційної нерухомості. [6]

Фонди операцiй з нерухомістю (ФОН). Згідно ЗУ „Про фінансово-кредитні механізми  і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю”, фонд операцій з нерухомістю - кошти, отримані управителем ФОН в управління, а також нерухомість і інше майно, майнові права та доходи, набуті від управління цими коштами.

          Фонди операцiй з нерухомістю менш популярні, ніж фонди фінансування будівництва (за 2007-2008 роки створено лише 10 ФОН). В той же час, якщо ФФБ призначені в основному для осіб, які хочуть купити квартиру, то ФОН дають змогу інвестору одержати прибуток від продажу житла або від його оренди. Однак важливою передумовою ефективного функціонування ФОН є перманентне зростання вартості нерухомості та, відповідно, одержання інвестором різниці між ціною інвестування об'єкта, що будується, та його ринковою вартістю. Нинішня динаміка цін на житло ставить під сумнів подальший розвиток  даного інструменту в ближчій перспективі. [6]