Сутність, завдання та напрями оціночної діяльності

Існують випадки, коли проведення незалежної оцінки відбувається за бажанням замовника, а також є випадки, коли проведення оцінки обов'язкове.

1.Оцінка об'єктів у  матеріальній формі:

1.1 Оцінка нерухомих  речей (нерухомого майна, нерухомості), у тому числі експертна грошова  оцінка земельних ділянок.

1.2 Оцінка машин і  обладнання.

1.3 Оцінка дорожніх транспортних засобів.

1.4 Оцінка літальних  апаратів.

1.5 Оцінка судноплавних  засобів.

1.6 Оцінка рухомих речей,  що становлять культурну цінність.

1.7 Оцінка рухомих речей,  крім таких, що віднесені до  машин, обладнання, дорожніх транспортних  засобів, літальних апаратів, судноплавних засобів та тих, що становлять культурну цінність.

2 Оцінка цілісних майнових  комплексів, паїв. Цінних паперів,  майнових прав та нематеріальних  активів, у тому числі оцінка  прав на об'єкти інтелектуальної  власності.

2.1 Оцінка цілісних майнових комплексів, паїв, цінних паперів, майнових прав та нематеріальних активів (крім оцінки прав на об'єкти інтелектуальної власності).

2.2 Оцінка прав на  об'єкти інтелектуальної власності.

Діяльність суб'єктів  оціночної діяльності здійснюється на підставі закону України «Про оцінку майна, майнових прав і професійну оцінну діяльність в Україні». Для здійснення оціночної діяльності потрібне отримання Сертифікату суб'єкта оцінної діяльності, який видає Фонд державного майна України.

Формально-правові вимоги до оцінювача та суб’єкта оціночної діяльності, є такими: наявність вищої освіти, проходження базових курсів підготовки, стажування один рік, складання кваліфікаційного іспиту, одержання кваліфікаційного свідоцтва і його державна реєстрація, одержання сертифіката суб’єкта оціночної діяльності (як фізична особа - приватний підприємець або юридична особа) і його державна реєстрація, своєчасне проходження підвищення кваліфікації.

Приклади документів, що супроводжують оцінку, наведені в додатках А, Б, В, Г, Д, Е, Ж, З, И, К.

Завдання оцінювача - встановити вартість оцінюваного об’єкта  і викласти свої доводи так, щоб у  покупця та продавця не виникало сумніві  щодо отриманої вартості. У цьому  зв’язку в оцінці особливу увагу  слід приділяти об’єктивності думки. Саме тому оцінювач має зажди спиратися на максимально об’єктивну вихідну інформацію, правильно встановлювати мету оцінки та вибирати відповідну категорію вартості, у доступній і зрозумілій формі викладати прийняті припущення та обмеження. Оскільки робота оцінювача значною мірою пов’язана з його експертним судженням, при проведенні оцінки слід завжди пам’ятати про такі визначення, наведені в Національних стандартах [2]:

• необ’єктивна оцінка - оцінка, яка ґрунтується на явно неправдивих вихідних даних, навмисно використаних оцінювачем для надання необ’єктивного висновку про вартість об’єкта оцінки;
• неякісна (недостовірна) оцінка - це оцінка, проведена з порушення принципів, методичних підходів, методів оціночних процедур та (або) на основі необґрунтованих припущень, що доводиться шляхом рецензування;
• непрофесійна оцінка - це оцінка, проведена з порушенням кваліфікаційних вимог, що визначаються законодавством про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність.

Специфіка оціночної, як і будь-якої іншої експертної, діяльності полягає у необхідності здійснення постійного та ефективного суспільного контролю за діяльністю оцінювача. Подібна практика є у правовиків, фінансових аналітиків та ін. Ефективним у цьому плані є саморегулівні професійні громадські організації, створені з ініціативи членів цих професійних груп і призначені зберігати та підтримувати високу кваліфікаційну здатність оцінювачів, підвищувати якість та ефективність їх професійної роботи. В Україні це:

• Українське товариство оцінювачів з розгалуженою структурою регіональних відділень;
• Українська ліга оцінювачів земель;
• Українська спілка оцінювачів землі;
• Українська асоціація фахівців оцінки;
• Спілка експертів України;
• Всеукраїнська спілка експертів оцінювачів.

Вимога щодо участі в професійній громадській організації, досить жорстко визначена і за кордоном. Найбільш відомими зарубіжними професійними організаціями оцінювачів є: у США - Інститут оцінки, Національна асоціація магістрів оцінки, Американське товариство оцінювачів; у Великобританії - Королівське товариство сертифікованих фахівців з нерухомості, у Німеччині - Асоціація суспільних експертів, у Польщі - Польська федерація асоціацій оцінювачів, в Угорщині - Палата дилерів нерухомості, у Росії - Російське товариство оцінювачів. Існують і міждержавні організаційні структури, такі, як Європейська група асоціацій оцінювачів.

 

РОЗДІЛ 2. ПОНЯТТЯ ПРОФЕСІЙНОЇ  ОЦІНОЧНОЇ ДІЯЛЬНОСТІ

 

Професійна  оціночна діяльність — це діяльність оцінювачів та суб’єктів оціночної  діяльності, яка полягає в організаційному, методичному та практичному забезпеченні процесу оцінки майна, розгляді та підготовці висновків щодо вартості об’єкта оцінювання. Ця діяльність може здійснюватися у таких формах:

• практична діяльність з оцінки майна, яка полягає у практичному визначенні вартості майна та виконанні всіх процедур, пов’язаних із нею. Практична діяльність з оцінки майна може здійснюватися виключно суб’єктами оціночної діяльності, визначеними такими відповідно до ст. 5 Закону про оцінку;
• консультаційна діяльність, яка полягає у наданні консультацій з оцінки майна суб’єктам оціночної діяльності, замовникам оцінки або іншим особам у письмовій або усній формах;
• рецензування звітів про оцінку майна: полягає у критичному розгляді звітів про оцінку та наданні висновків щодо їх повноти, правильності виконання, відповідності застосованих процедур оцінки вимогам нормативно-правових актів з оцінки;
• методичне забезпечення оцінки майна — розробка методичних документів з оцінки та надання роз’яснень щодо їх застосування;
• навчальна діяльність оцінювачів — участь у навчальному процесі з професійної підготовки оцінювачів.

2.1. Суб’єкти оцінки

 

Суб’єктами  оціночної діяльності є:

1. Суб’єкти  господарювання, зареєстровані у  визначеному законодавством порядку.  Це:

• фізичні особи - суб’єкти підприємницької діяльності;
• юридичні особи - суб’єкти господарювання, незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, у складі яких працює хоча б один оцінювач та які отримали сертифікат суб’єкта оціночної діяльності.

2. Органи державної влади та органи місцевого самоврядування, які отримали повноваження на здійснення оціночної діяльності в процесі виконання функцій з управління та розпорядження державним майном і (або) майном, що є у комунальній власності та у складі яких працюють оцінювачі [1].

Практична діяльність з оцінки майна може здійснюватися  лиш суб’єктами оціночної діяльності [1]. Оцінка майна у випадках її обов’язкового  проведення, виконана суб’єктами, які  не є відповідно до законодавства  суб’єктами оціночної діяльності, визнається недійсною [1].

Оцінка майна  здійснюється на підставі договору між  суб’єктом оціночної діяльності - суб’єктом господарювання та замовником оцінки або на підставі ухвали суду про призначення відповідної  експертизи щодо оцінки майна [1].

Договір на проведення оцінки майна укладається в письмовій формі та може буди двостороннім або багатостороннім [1]. Істотними умовами договору на проведення оцінки майна є:

• зазначення майна, що підлягає оцінці;
• мета, з якою здійснюється оцінка;
• вид вартості майна, що підлягає визначенню;
• дата оцінки;
• строк виконання робіт з оцінки майна;
• розмір і порядок оплати робіт;
• права та обов’язки сторін договору;
• умови забезпечення конфіденційності результатів оцінки;
• інформація, використана під час її виконання;
• відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання умов договору;
• порядок вирішення спорів, які можуть виникнути під час проведення оцінки та прийняття замовником її результатів [1].

Не припускається  проведення оцінки майна суб’єктами оціночної діяльності у випадках:

• проведення оцінки майна, що належить йому або оцінювачам, які працюють у його складі, на праві власності або на яке зазначені особи мають майнові права;
• проведення оцінки майна фізичної особи-замовника або керівників юридичної особи, яка є замовником оцінки, оцінювачем, який має родинні зв’язки з зазначеними особами, або суб’єктом оціночної діяльності-суб’єктом господарювання, керівництво якого має зазначені зв’язки;
• проведення оцінки майна своїх засновників (учасників) [1].

Під час оцінки майна, що здійснюється органами державної влади, у тому числі Фондом державного майна України, та органами місцевого самоврядування встановлюються такі обмеження:

• не може передбачатися виключне право її проведення органами державної влади та органами місцевого самоврядування або оцінювачами, які працюють в органах державної влади і в органах місцевого самоврядування, за винятком випадків, передбачених законом;
• не можуть передбачатися будь-які форми виключеного права на проведення оцінки майна суб’єктами оціночної діяльності, які створені зазначеними органами державної влади та органами місцевого самоврядування [1].

Не допускається встановлення у договорі на оцінку розміру оплати робіт як частки вартості майна, що підлягає оцінці [1].

Документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна, є звіт про оцінку майна (акт оцінки майна) [1]. Звіт про оцінку майна складається у повній або в стислій формі, підписується оцінювачами, які безпосередньо здійснювали оцінку майна та її результати для прийняття рішень, у тому числі на вимогу замовників (платників) оцінки майна, органів державної влади та органів місцевого самоврядування, судів та інших осіб, які мають заінтересованість у неупередженому критичному розгляді оцінки майна, а також за власною ініціативою суб’єкта оціночної діяльності на письмовий запит може здійснюватися рецензування звіту про оцінку майна (акт оцінки майна) [1]. Рецензування може виконувати оцінювач не менш ніж з дворічним стажем практичної діяльності з оцінки майна, експертні ради саморегулівних організацій оцінювачів та їх регіональних представництв [1].

2.2. Об’єкти оцінки та їх класифікація

 

Найбільш поширеними і практично використовуваними  є три основні критерії поділу об’єктів оцінки.

Юридично-правовий аспект. Класифікація за цим критерієм ґрунтується на ознаці віднесення до тієї чи іншої групи відповідно до вимог вітчизняного законодавства з оцінки [1].

Згідно з  цією ознакою майно поділяють  на:

1. Об’єкти в матеріальній формі:
1. Земельні ділянки.
2. Будівлі.
3. Споруди.
4. Машини.
5. Обладнання.
6. Транспортні засоби.
7. Інші.
2. Паї, цінні папери.
3. Нематеріальні активи.
4. Цілісні майнові комплекси.

Майнові права охоплюють:

1. Права, які є складовими частинами права власності (права володіння розпорядження, користування).
2. Інші специфічні права (права на здійснення діяльності, використання природних ресурсів, права вимоги тощо).

Освітньо-процедурний  аспект. Дана класифікація базується  на ознаці однотипності методичних підходів і оціночних процедур, використовуваних при незалежній експертній оцінці кожної з груп, що визначено [8]. Зазначена класифікація також складає основу професійної підготовки незалежних оцінювачів за напрямками. Відповідно до неї розрізняють:

1. Об’єкти в матеріальній формі:
1. Нерухомі речі (нерухоме майно, нерухомість, у т. ч. земельні ділянки).
2. Машини і обладнання.
3. Дорожні транспортні засоби.
4. Літальні апарати.
5. Судноплавні засоби.
6. Рухомі речі, крім віднесених до 1.2. - 1.6.
2. Цілісні майнові комплекси, паї, цінні папери, майнові права та нематеріальні активи, у т. ч. права на об’єкти інтелектуальної власності.
1. Цілісні майнові комплекси, паї, цінні папери, майнові права та матеріальні активи.
2. Права на об’єкти інтелектуальної власності.

Матеріально-змістовний аспект. Згідно з даними аспектом ознакою  класифікації є віднесення об’єкта до певної групи за властивістю бухгалтерського розподілу окремих активів і змістовної ознаки оцінюваного об’єкта, що має місце в обігу на ринку і в оціночній практиці. У цьому разі об’єкти оцінки поділяються на:

1. Елементи активів за балансом:
1. Необоротні активи.
1. Нерухомість (будинки, будови, споруди, у т. ч. об’єкти незавершеного будівництва) - пасивна частина основних фондів.
2. Рухоме майно (машини, обладнання, устаткування, транспортні засоби, інші основні фонди, у т. ч. дорогі механізми, інструмент, меблі, інвентар, оргтехніка) - активна частина основних фондів.
3. Інші необортні активи (нематеріальні активи - програмний продукт, ноу-хау, дозволи, ліцензії, гудвіл та ін.; довгострокові фінансові інвестиції - цінні папери тощо; довгострокові фінансові інвестиції - цінні папери тощо; довгострокова дебіторська заборгованість; інші необоротні активи - робоча і продуктивна худоба, сади, виноградники, багаторічні насадження, природна сировина і т. п.).
2. Оборотні активи:
1. Виробничі запаси.
2. Тварини на вирощуванні та відгодівлі.
3. Незакінчена продукція (незвершене виробництво).
4. Готова продукції (на складі).
5. Малоцінні та швидкозношувані предмети (МШП).
6. Товари (в обігу).
7. Поточні фінансові інвестиції.
8. Поточна дебіторська заборгованість.
9. Інші оборотні активи.
2. Цілісні майнові комплекси (ЦМК):
1. Сукупна вартість ЦМК як сумарна вартість складових його активів.
2. Чиста вартість ЦМК як сумарна вартість складових його активів.
3. Майнові права:
1. Права, які є складовими частинами права власності (володіння, розпорядження, користування).
2. Інші специфічні права (права на здійснення діяльності, використання природних ресурсів, права вимоги та ін.).
4. Частки, частини, паї у власності. Вони забезпечені певними фізичними (власність на частину матеріальних об’єктів - земельна ділянки та будинок на най, заготівля і переробка сільгосппродукції) і фінансовими (власний і позиковий капітал) інтересами у власності.
5. Бізнес. Це як організація, споживча вартість якої визначається здатністю приносити дохід.