Шляхи покращення механізму стимулювання вітчизняного ринку нерухомості в сучасних умовах

     Можна зробити висновок, що український ринок житла розвивався за законами звичайного товарного ринку. Різке скорочення обсягів іпотечного кредитування у 2008 р. спричинило більш ніж десятикратне падіння обсягів ринку нерухомості. 
 
 
 
 
 
 

      РОЗДІЛ  3

ШЛЯХИ ПОКРАЩЕННЯ МЕХАНІЗМу СТИМУЛЮВАННЯ вітчизняного ринку нерухомості В СУЧАСНИХ УМОВАХ

      3.1 Визначення проблем  та перспектив  на ринку нерухомості 

     В сучасних умовах в Україні спостерігаються загрозливі для економічної безпеки явища на ринку нерухомості, пов’язані з корупційними схемами, підвищеною спекулятивною активністю та створенням тіньових «пірамід» на ринку житла, а також з фінансовою кризою. До 2009 року відбувалося різке підвищення цін на нерухомість в усіх областях України. Загалом, протягом 2002-2008 рр. вартість житла у Києві та обласних центрах (Дніпропетровську, Донецьку, Одесі, Львові, Тернополі) зросла на 500-600 %. Оскільки за цей час ВВП збільшився всього на 40 %, а середня заробітна плата – у 2,7 рази, очевидно, що лише зростанням цих фундаментальних економічних чинників не може бути пояснене настільки стрімке подорожчання нерухомості. Приміром, у Польщі середня заробітна плата вчетверо вища, ніж в Україні, проте вартість житла у Варшаві чи Кракові не перевищує її вартості у Києві чи Львові. У США середня вартість одного кв. м нерухомості у житловому секторі знаходиться у межах від 750 до 1800 дол. США. Для порівняння: якщо на початку 2005 р. вартість одного кв. м нерухомості у м. Київ коливалася у межах від 500 до 800 доларів, то вже у 2008 р. сягнула 2500-3000 дол. США, причому собівартість – не перевищує 550-700 дол. США [14].

     Поширюються прояви тінізації операцій на ринку нерухомості, які знаходять вираз у прихованій змові про монопольно високі ціни між основними суб’єктами ринку нерухомості, зумисне заниженні цін на нерухомість (як правило, державну), що характеризується високою ринковою вартістю для  окремих суб’єктів, які  мають доступ до тендерів з продажу об’єктів нерухомості.

     Причинами відзначених негативних тенденцій  слід вважати:

• корупційні дії чиновників (викликані складністю отримання дозволів узгоджень, перевищенням попиту над пропозицією житла, утрудненістю доступу до комунальних мереж, невизначеністю статусу земельних ділянок, важкодоступністю програми молодіжного житлового кредитування тощо), що спричиняють штучне підвищення чи підтримання необґрунтовано завищених цін на житло;
• недосконалість закону «Про інвестиційну діяльність», в якому не обмежується рівень готовності житлового об’єкту, який підлягає продажу;
• недостатню ефективність діяльності органів державної влади щодо унеможливлення створення фінансових «пірамід» на ринку нерухомості (часто дозвіл на будівництво житлового будинку одержує одна компанія, а реалізацією помешкань у цьому ж об’єкті займається інша, причому ці компанії ніяк не пов’язані між собою, відтак будівельні компанії уникають відповідальності перед покупцями);
• значні (часто неофіційні) валютні надходження з-за кордону, наприклад, доходи нелегальних мігрантів з України, що використовуються на купівлю житла (причому помешкання часто купується не для проживання, а для винайму чи в очікуванні його перепродажу із спекулятивною метою, тому скорочується пропозиція житла на ринку);
• зростання норм відрахувань у місцеві бюджети та компенсаційний фонд від операцій з нерухомістю;
• припинення відшкодування відсотків комерційним банкам за програмою Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву з початку 2006 р. через недостатність коштів у бюджеті;
• кредитування не лише потенційних покупців житла, але й будівельних організацій, за якого самі банки вкладають кошти у великі інвестиційні проекти з огляду на їх високу дохідність, що робить для банків невигідним і навіть ризиковим здешевлення житла чи навіть припинення тенденції до його подорожчання;
• створення ажіотажного попиту на житло (що пов’язано з: «роздмухуванням» проблеми майбутнього подорожчання житла у ЗМІ; поверненням коштів з-за кордону, яке зумовлене санкціями FATF та супутнім побоюванням щодо надійності зарубіжних активів; ймовірним посиленням процесів повернення до країни колишніх емігрантів) [11, с. 197]. 

     Негативними наслідками відзначених негативних тенденцій на ринку нерухомості  є:

1. завищення вартості української нерухомості порівняно з іншими країнами світу за обома критеріями: «житло/заробітна плата» і «житло/рента»;
2. „омертвіння” капіталу внаслідок надмірних вкладень у непродуктивні сектори ринку нерухомості;
3. спотворення  інвестиційних пріоритетів;
4. збільшення потреби у зовнішніх запозиченнях через перевищення обсягами кредитування акумульованими на депозитних рахунках заощаджень;
5. перерозподіл коштів на користь власників нерухомості, що означає поглиблення майнового розшарування та посилення соціальної напруженості;
6. загроза дестабілізації фінансового сектора в разі некерованого падіння цін на нерухомість;
7. створення перешкод для функціонування ринку праці у зв’язку з утрудненням мобільності робочої сили [16, с. 123].

     В 2009 році урядом планувалося виділити 3 млрд. грн. на завершення будівництва. Але навіть ці гроші дозволять  завершити будівництво приблизно  двох сотень будинків загальною площею близько 1,6-2 млн. кв.м. Крім того, за прогнозами експертів, будівельні компанії самостійно зможуть добудувати цього року від 300 до 400 будинків, або приблизно 4 млн. кв. м. Таким чином, за підсумками 2009-го будуть добудовані практично всі будинки з готовністю понад 70%, а річний обсяг будівництва житла може становити 5-7 млн. квадратів.

     Отже, отримати держдопомогу компанії-забудовники зможуть, якщо недобудований об’єкт відповідає трьом умовам. Перша – висока (не менш ніж 70%) ступінь готовності об’єкта. Що ближчий об’єкт до завершальної стадії будівництва, то більше шансів отримати гроші з держбюджету. Друга – гранична ціна квадратного метра. За рішенням Мінрегіонбуду, вартість 1 кв. м житла для столиці не повинна перевищувати 8 тис. грн, для обласних центрів – 6 тис. грн за 1 кв. м, для інших міст – 5 тис. грн за квадрат. Третя – на державну допомогу можуть розраховувати лише ті компанії, у яких кошторисна вартість виконаних будівельних робіт на об’єкті не менша за суму, отриману забудовником від приватних інвесторів. Більша частина держкоштів буде спрямована на кредити фізособам, які бажають інвестувати в будівництво. Для останніх участь у програмі – з огляду на нинішні реалії – буде вигідною. Якщо вірити обіцянкам Мінрегіонбуду, покупці зможуть отримати довгострокові кредити через держбанки строком на 30 років під 14% річних (облікова ставка Нацбанку + 2%) [15, с. 160]. 

     3.2 Шляхи покращення  стану ринку нерухомості в Україні  

     З метою поліпшення ситуації на ринку  нерухомості вважаємо за доцільне здійснити  такі заходи:

• забезпечити організацію прозорих тендерів щодо будівництва житла за Програмою молодіжного житлового кредитування;
• створити спеціальний фонд резервування та гарантування внесків при інвестуванні будівництва житла;
• заборонити продаж житла інвестиційними компаніями, якщо його готовність не досягла 70-90 %;
• запровадити обмеження банківського кредитування в іноземній валюті на придбання житла;
• запровадити на законодавчому рівні порядок формування стратегічних планів забудови міст з метою унеможливлення корупційного надання ділянок під забудову місцевими органами влади;
• запровадити прогресивний податок на нерухомість (розрахунки свідчать, що запровадження ставки податку на рівні 1-2% в середньому знижує вартість житла на третину);
• цілеспрямовано здійснювати наближення цін на житлово-комунальні послуги до економічно обґрунтованої реальної вартості [3, с. 93].

     Основними механізмами стимулювання розвитку ринку нерухомості нині слід визначити  такі:

1. Організаційно-економічні, що здатні забезпечити розвиток інфраструктури ринку.
2. Фінансово-економічні, які б дозволяли забезпечити участь громадян із середнім доходом у процесі іпотечного кредитування.
3. Інвестиційні, що формували б інвестиційну привабливість об'єктів нерухомого майна окремих регіонів країни.
4. Податкові, які створювали б умови не «заоподатковування», а встановлення рівня оподаткування об'єкта нерухомості залежно від його інвестиційної привабливості, за диференційованими ставками.
5. Нормативно-правові, що формували б прозорий та чітко регульований характер взаємовідносин між учасниками ринку [10, с. 70].

     Важливу роль у створенні належних умов функціонування ринку нерухомості відіграє й формування системи управління нерухомістю, яка дозволяє задіяти ряд окреслених вище механізмів і функціонування якої спрямоване на:

• створення ключових елементів інфраструктури ринку нерухомості;
• збільшення прибутків бюджету;
• залучення інвестицій в економіку країни;
• проведення єдиної довгострокової політики в сфері управління майново-земельним комплексом країни.

     Основними завданнями державних органів у  сфері вдосконалення системи  управління нерухомістю, що перебуває в державній власності, є:

1. максимально можливе підвищення прибутковості об'єктів;
2. ефективне використання майново-земельного комплексу країни; залучення в господарський обіг об'єктів;
3. залучення інвестицій у реальний сектор економіки;
4. проведення земельної та житлової реформ з урахуванням їх соціальної спрямованості.

     Для досягнення поставлених завдань  необхідно: сформувати реєстр об'єктів  нерухомості, що перебувають у державній  власності; чітко розмежувати й  скоординувати повноваження всіх державних  органів, що здійснюють функції розпорядження та управління окремими категоріями нерухомого майна; здійснити перехід до пооб'єктного управління об'єктами нерухомості, що становлять єдиний майновий комплекс (земельні ділянки з розташованими на них будівлями, будовами, спорудами); забезпечити застосування механізму ринкової оцінки при використанні державної нерухомості; забезпечити професійну підготовку державних службовців, що здійснюють управління державною нерухомістю.

     Активізація ринку нерухомості неможлива  без суттєвих змін у сфері рієлторських послуг. Передусім потрібно нормативно закріпити ефективні механізми мінімізації та компенсації втрат для учасників ринку нерухомості в разі неналежного виконання рієлторськими компаніями своїх зобов'язань. Найважливішим напрямом роботи тут є активізація діяльності страхових компаній на ринку страхування об'єктів нерухомості, будівельних ризиків, ризиків, пов'язаних з відповідальністю осіб, діючих на ринку, а, також ризиків, що виникають при здійсненні цивільно-правових операцій з об'єктом нерухомості. Потрібно прагнути до створення такої системи, яка забезпечить можливість укладання договорів страхування з максимально широкої номенклатури страхових випадків на тривалі терміни й за помірного розміру страхових премій [16, с. 126].

     Одним з ключових завдань розвитку ринку  нерухомості є впровадження системи  іпотечного кредитування, спрямованої  на залучення інвестицій у реальний сектор економіки, створення необхідних умов для розвитку житлового будівництва  та забезпечення населення житлом. Основними напрямами реформування системи іпотечного кредитування є:

• розробка на державному рівні програми розвитку іпотечного кредитування; формування нормативно-правової бази для випуску та обігу доступних для населення із середнім рівнем доходу іпотечних цінних паперів;
• визначення механізмів державної підтримки й стимулювання діяльності іпотечних банків [10, с. 74].

     Одним із основних напрямів державної політики розвитку ринку нерухомості виступає підтримка діяльності об'єднань професійних  учасників ринку нерухомості, що саморегулюються і діяльність яких спрямована на створення і розвиток правових та економічних механізмів регулювання ринку нерухомості, професійних стандартів діяльності, єдиного інформаційного простору, системи професійної освіти, захист інтересів усіх учасників ринку нерухомості. Прийняття законодавчих і нормативно-правових актів у сфері врегулювання відносин на ринку нерухомості (щодо формування самого ринку, реєстрації прав на нерухомість, управління ним), реалізація заходів кредитно-фінансової, податкової, антимонопольної політики забезпечать усунення бар'єрів на шляху конкуренції й виходу на ринок нових підприємців, підтримку розвитку малого підприємництва та зниження ризиків підприємницької діяльності на ринку нерухомості, дозволять сягнути рівня більш розвинених країн Європи, економіка яких нині вважається ринковою.

      ВИСНОВКИ  
 

     Таким чином, ринок нерухомості необхідно розглядати: з позицій його специфічних особливостей та особливостей його суб'єктів, а також закономірностей функціонування як на ринку загалом, так і в його окремих секторах; у взаємозв'язку з інвестиційним і товарним ринками, ринком послуг з урахуванням перенесення їх особливостей на функціонування ринку нерухомості; з урахуванням існуючої інфраструктури, що розвивається.

         Ринок нерухомості доцільно розглядати як систему відносин (прямих чи опосередкованих) між продавцями і покупцями (користувачами), яка діє на основі цінового механізму з урахуванням соціального значення, особливостей правового режиму привласнення, природних властивостей та родових ознак нерухомості й підпорядковується закономірностям функціонування як товарного, так і фінансового ринків. Чинниками формування попиту і пропонування на об’єкти нерухомості виступають корисність, очікування, заміщення, залишкова продуктивність, внесок, збалансованість, оптимальність розміру, віддача, майнові права, а зовнішнє оточення об’єктів нерухомості доцільно розглядати за видовими ознаками (фізичними, соціальними, економічними, політичними) та рівнями (національним, регіональним, локальним).

        Розвиток ринку нерухомості нині неможливий поза впливом таких механізмів його стимулювання, як організаційно-економічний, фінансово-економічний, інвестиційний, податковий, нормативно-правовий. Важливу роль у створенні належних умов функціонування ринку нерухомості відіграє й формування системи управління нерухомістю, яка дозволяє задіяти зазначені механізми, розв'язуючи нагальні державні соціально-економічні проблеми. При організації й за участі в усіх процесах на ринку нерухомості його суб'єкти використовують значну кількість законодавчих і нормативних документів. Це пояснюється тим, що правове поле, яке розробляється для таких сегментів ринку нерухомості, як земля й земельні відносини, житло, приватизація тощо, повинне бути привабливим для всіх учасників ринку та мати як можна менше ознак недосконалості з метою розвитку ринку нерухомості в сучасних економічних умови країни. Саме тому законодавче доле в цей час так насичене і має важливе значення для всіх суб'єктів ринку нерухомості.