Шляхи покращення механізму стимулювання вітчизняного ринку нерухомості в сучасних умовах

ЗМІСТ

ВСТУП……………………………………………………………………………..3

РОЗДІЛ 1  Теоретичні засади формування ринку нерухомості………………..5

1. Сутність та структура ринку нерухомості …………………………...5
2. Характеристика ринку нерухомості…………………………………..7

РОЗДІЛ 2  Тенденції розвитку ринку нерухомості……………………………12

        2.1 Аналіз  розвитку земельного ринку України та ринку комерційної та промислової нерухомості……………………………………………………12

     2.2 Оцінка аналізу ринку житлової  нерухомості в Україні…………….15

РОЗДІЛ 3  Шляхи покращення механізму  стимулювання вітчизняного ринку нерухомості в сучасних умовах…….…………..…………………………….19

      3.1 Визначення проблем та перспектив  на ринку нерухомості………..19

     3.2 Шляхи покращення стану ринку нерухомості в Україні…………...22

ВИСНОВКИ……………………………………………………………………...27

СПИСОК  ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ……………………………………….29

ДОДАТКИ………………………………………………………………………..31 
 
 

 

ВСТУП 

     Актуальність  теми роботи полягає в тому, що в перехідний період в Україні відбувається активне формування ринку нерухомості, який відображає всі проблеми економіки та характеризується нерівномірним розвитком окремих її сегментів, незавершеною законодавчою базою й невисокою платоспроможністю громадян та низьким інвестиційним потенціалом юридичних осіб. Ці та ряд інших проблем спонукають до більш глибокого дослідження основ ринкової економіки, їх впливу на "наріжні камені" економічного розвитку – виробництво, розподіл і споживання. Особливої ваги набуває й встановлення механізмів стимулювання розвитку ринку нерухомості, котрий здатен справити вплив на майбутній розвиток чи занепад економіки. Формування і розвиток ринку нерухомості мають здійснюватися у відповідності із загальним прогресом економічної системи для забезпечення її ефективності, оскільки він концентрує в собі вагому частку національного багатства та забезпечує матеріальні підвалини для реалізації практично всіх видів діяльності. Процеси функціонування ринку нерухомості постійно перебувають у центрі уваги науковців. Але в більшості випадків вони досліджують лише окремі аспекти проблеми, пов’язані, в першу чергу, з управлінням комерційною нерухомістю, визначенням її вартості, аналізом інвестиційних особливостей окремих ринкових сегментів.  Вивченням теоретичних засад формування ринку нерухомості й проблем його розвитку, механізмів його регулювання на різних етапах економічних перетворень займалися такі дослідники, як В. Мевіус, В. Зеленський, Н.Лебідь, В. Гайдук, О. Мухін, О. Гриценко, А. Моченков, М. Коваленко, Л.Радванська, І. Брижань, В. Чевганова; в Росії - А. Асаул, І. Балабанов, В.Горемикін, Н. Волоченков, В. Григор'єв, С. Коростельов, С Максимов, Л.Сівкова, І. Тарасович, А. Черняк. Вирішення питань обґрунтування механізмів стимулювання розвитку ринку нерухомості на сучасному етапі вимагає комплексного підходу, врахування розвитку як суб'єктів, так й об'єктів ринку, інфраструктури, впливу законодавчо-нормативної бази, податкових та інших механізмів на його формування.

     Метою дослідження є визначення шляхів обґрунтування методологічних підходів до аналізу процесів розвитку ринку нерухомості.

     Об’єктом  дослідження є процеси формування і функціонування ринку нерухомості.

     Предметом дослідження в межах обраного об’єкта виступають теоретико-методичні економічні аспекти розвитку ринку нерухомості. Відповідно до мети дослідження визначено такі завдання:

• виявлення теоретичних засад функціонування та визначальних рис ринку нерухомості;
• встановлення структури та тенденцій розвитку ринку нерухомості України;
• обґрунтування проблем, перспектив та механізму стимулювання розвитку ринку нерухомості.

     Методи  дослідження. Для вирішення завдань дослідження було застосовано систему загально наукових методів – абстрактно-теоретичний, діалектичний, індукції та дедукції, аналізу та синтезу для визначення  та узагальнення теоретико-методичних засад функціонування ринку нерухомості у транзитивній економіці. Комплекс спеціальних методів, а саме: аналітичний і системний підходи, формалізації, порівняння, економічний і статистичний аналіз, економіко-математичного моделювання при дослідженні динаміки становлення і розвитку ринку нерухомості.

 

       РОЗДІЛ 1

      ТЕОРЕТИЧНІ ЗАСАДИ ФУНКЦІОНУВАННЯ РИНКУ НЕРУХОМОСТІ

      1.1 Сутність та структура ринку нерухомості 

      Ринок нерухомості – один із основних видів ринку, який у взаємодії  з ринком товарів і послуг та ринком капіталів визначає особливості господарського механізму сучасної економіки. Формування ринку нерухомості та його функціонування пов'язані з товарним виробництвом і відображають ступінь його розвитку. За радянських часів не існувало категорії «нерухомість» та «ринок нерухомості», що пояснюється існуючою на той час єдиною державною власністю на основні елементи нерухомості: землю, надра, ліси, водні ресурси, будівлі і споруди, крій власних, які не вважалися елементами товарного виробництва в умовах соціалізму. У залежності від професійних та інституційних учасників ринку нерухомості, що впливають на створення та використаний корисних властивостей об'єкта нерухомості, а також їх розподілу в ринкових умовах ринок нерухомості функціонує на макрорівні, на регіональному рівні, в окремому секторі економіки та мікрорівні – окремому об'єкті нерухомості [2, с. 40].

     Ринок нерухомості доцільно розглядати як систему відносин (прямих чи опосередкованих) між продавцями і покупцями (користувачами), яка діє на основі цінового механізму з урахуванням соціального значення, особливостей правового режиму привласнення, природних властивостей та родових ознак нерухомості й підпорядковується закономірностям функціонування як товарного, так і фінансового ринків. Родові ознаки нерухомості, тобто ті, що притаманні їй незалежно від стану ринку, визначаються як: непереміщенність, зв’язок з землею, натурально-речова форма існування, особливий характер споживання, багатократне або безкінечне використання, поступове перенесення вартості в операційному процесі.

     Ринок нерухомості – один із основних видів ринку, який у взаємодії з ринком товарів і послуг та ринком капіталів визначає особливості господарського механізму сучасної регульованої економіки. У країнах із розвиненою ринковою структурою ринок нерухомості, обслуговуючи купівлю-продаж об'єктів нерухомості, утворює простір, у якому розвивається решта видів економічної діяльності. Ринок нерухомості – це певний набір механізмів, за допомогою яких передаються права на власність і пов'язані з нею інтереси, встановлюються ціни й розподіляється простір між різними конкуруючими варіантами землекористування. Основні процеси функціонування ринку нерухомості – це розвиток (створення), управління (експлуатація) й обіг прав на нерухомість. На нашу думку, більш повним буде визначення ринку нерухомості як комплексу відносин, пов'язаних зі створенням нових та експлуатацією вже існуючих об'єктів нерухомості.

     З точки зору підприємницької й  комерційної діяльності ринок нерухомості (рис. 1.1) має свої переваги та недоліки. 

     

     

       
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Рис. 1.1. Переваги й недоліки ринку нерухомості в Україні [9, с. 12].

     Отже, національний ринок нерухомості являє собою сукупність регіональних і локальних ринків, що суттєво різняться між собою за асинхронністю розвитку, рівнем цін та ризиків, ефективністю інвестицій у нерухомість, й особливо, за станом законодавства, політичною та соціальною стабільністю. Одне з основних місць на ринку нерухомості займають державні органи, що виконують функції регулювання в різних формах, зокрема таких, як:

• законодавче встановлення правил і обмежень;
• облік і реєстрація прав на комерційні об'єкти і угод з ними;
• розподіл державних будівель, споруд комерційного призначення і передача їх у власність, оренду чи користування;
• стимулювання приватизації та націоналізації підприємств тощо.

 

1.2 Характеристика ринку нерухомості  

     Ринок нерухомості має численні особливості (рис. 1.2), які дають підставу характеризувати  його як складову частину ринкового  простору.  

       
 
 
 
 
 
 

     Рис. 1.2. Ринок нерухомості як специфічний  сектор економіки [12,с.17].

      У процесі проведеного аналізу врахована класифікація ринку нерухомості за видами об'єктів нерухомості, а саме: ринок землі та інших природних ресурсів; ринок комерційної нерухомості – будівель і споруд невиробничого призначення; ринок промислової нерухомості – виробничих будівель і споруд; ринок житла. Види ринкової нерухомості поділяються на первинні та вторинні. Так, первинний ринок житла пов'язаний із будівництвом і продажем нових будівель. Вторинний ринок житла – операції, пов'язані з купівлею-продажем наявних житлових будівель. Кожний із ринків має свої об'єкти, суб'єкти, організаційну структуру, навколишнє середовище, джерела фінансування, які відображають ступінь соціально-економічного розвитку країни, її національні, географічні, кліматичні особливості, спосіб і якість життя населення. Найбільш розвинутими в Україні є ринки земельних ділянок, житлової та комерційної нерухомості. Класифікацію ринків нерухомості наведено у додатку А.

      Суб'єктами ринку нерухомості є покупці, продавці та професійні учасники. Професійні учасники, у свою чергу, поділяються на: інституціональних, що представляють інтереси держави й діють від свого імені, і не інституціональних учасників, що працюють на комерційній основі (підприємці, брокери, оцінювачі об'єктів нерухомості, фінансисти, девелопери, управителі нерухомістю та інші).

      Основними економічними категоріями ринку нерухомості є попит, пропозиція, оренда, земельна рента, ціна землі, житла. При цьому враховується, що попит і пропозиція на об'єкти нерухомості, а саме на житлові будівлі, формується під впливом економічних, соціальних, демографічних, естетичних, природно-кліматичних факторів. У класичному вимірі співвідношення пропозиції та попиту на ринку нерухомості визначає ринкову ціну об’єкта нерухомості.

      До  основних функцій ринку нерухомості належать:

• інформація про ціну, попит і пропозицію;
• встановлення зв'язків між споживачами, попитом та пропозицією;
• формування ціни на нерухомість та захист прав власника;
• перерозподіл інвестицій між об'єктами нерухомості;
• забезпечення свободи підприємництва;
• ефективність вирішення соціальних програм [9, с. 12].

      Формування  структури ринку нерухомості, у  тому числі ринку житла, полягає в комплексності методологічного, трансакційного, інженерно-технологічного, соціального підходів. З точки зору методологічного підходу структура ринку нерухомості – це механізм підтримки економічної системи, базових ринкових принципів функціонування процесів утворення та споживання корисних властивостей об'єктів нерухомості.

      Однією  із особливостей ринку нерухомості є трансакційні витрати, пов'язані зі здійсненням угод з об'єктами нерухомості. З точки зору трансакційного підходу структура ринку нерухомості – це механізми доступу учасників ринку нерухомості до його ресурсів з найменшими затратами. Він полягає у формуванні професійних норм і стандартів взаємовідносин учасників ринку нерухомості, що призводять до зменшення витрат на всіх етапах.

      Формування  структури ринку нерухомості  з точки зору інженерно-технологічного підходу, полягає в розробці та впровадженні стандартів об'єктів нерухомості всіх видів з метою їх купівлі-продажу, створення єдиного інформаційного простору ринку нерухомості та забезпечення його прозорості, забезпечення законодавчого врегулювання діяльності на ринку нерухомості. Відповідно до соціального підходу структура ринку нерухомості – це механізм вирішення соціальних завдань зі створення та споживання корисних властивостей нерухомості.

      Усі ринки нерухомості, у тому числі  й ринок житла, мають загальну вихідну економічну сутність. Іншими словами, відношення попиту та пропозиції визначають ціну нерухомості, у свою чергу, розмір ціни визначає попит та пропозицію. Попит – це кількість об'єктів нерухомості та права на них, які покупці готові придбати за певний період часу. В умовах трансформації соціально-економічних відносин в Україні, незважаючи на погіршення демографічної ситуації, попит на житло постійно зростає. Про збільшення попиту на первинному ринку житла свідчить черга на його отримання. На даний час в Україні у зв'язку з недостатнім рівнем доходів більшої частини громадян, високою вартістю одного квадратного метра житла, великим розміром першого внеску при стандартному іпотечному кредиті та високою відсотковою ставкою житлового кредитування  спостерігається збільшення