Рынок недвижимости как часть финансового рынка

 

4. Задачи.

Задача 4

Какую сумму необходимо ежеквартально  вносить в течение 3 лет на депозит  для проведения реконструкции склада, стоимость которой составляет 500 тыс. руб., если банк начисляет процент  каждые 3 месяца, а годовая ставка равна 28 %.

 

Сумма которую нужно вносить  ежеквартально = 500/(1+0,28/4)12 = 222,006 тыс. руб.

 

Задача 7

Объект недвижимости будет приносить  владельцу доход в размере 12 млн. руб. в конце каждого года в  течение 5 лет, после чего ожидается  продать объект за 150 млн. руб. Определить текущую стоимость объекта, если ставка дисконта равна 10 %.

Текущую стоимость объекта определим  по формуле

 

 

где текущая стоимость объекта;

      денежный поток периода t;

      ставка дисконтирования;

     стоимость реверсии или остаточной стоимости.

Остаточная  стоимость, или стоимость реверсии должна быть продисконтирована по фактору  последнего прогнозного года и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, текущая стоимость  объекта составляет 138,63 млн. руб.

 

 

 

 

Задача 19

Банк договорился об аренде помещения  у фирмы под офис на 4 года. В  целях экономии на налогах банк оплатил  аренду в виде выдачи фирме беспроцентного кредита в 200000 у.е. на 4 года. Ставка процента составляет 7,72 %. Определите величину фактической  арендной платы банка за аренду офиса.

Для определения величины фактической  арендной платы банка за аренду офиса  воспользуемся функцией денежной единицы  – взносом на амортизацию денежной единицы:

200 000 у.е. * 0,30006 = 60 012 у.е. – сумма ежегодной арендной платы;

60 012 * 4 = 240 048 у.е. – сумма арендной платы за 4 года;

240 048 – 200 000 = 48 048 у.е. – сумма начисленных процентов.

Таким образом, фактически банк выплатит 48 048 у.е. за аренду офиса за 4 года.

 

Задача 23

Объект недвижимости приобретен на 50 % за счет собственного капитала и  на 50 % за счет заемного. Ставка процента по кредиту – 12 %. Кредит выдан на 25 лет при ежемесячном накоплении. Ставка дохода на собственный капитал 16 %. Определить общий коэффициент  капитализации по методу инвестиционной группы.

_{M - доля заемных средств в стоимости (50%)}

Rm - коэффициент капитализации для заемного капитала (12%);

Rе- коэффициент капитализации для собственного капитала (16%)

 

 

Задача 27

Объектом оценки является право  аренды офисного центра. Предположим, ставка по государственным обязательствам составляет 8,4 %. Оценщик считает, что  риск может быть оценен в 5 %, а привлечение  дополнительных средств не потребуется. Продажа права аренды такого объекта  занимает около 3х месяцев. Срок предполагаемого  возврата капитала 10 лет. Определить значение коэффициента капитализации.

Ставка капитализации = Ставка доходности инвестиций + Норма возврата капитала

Ставка доходности = Безрисковая  ставка + Надбавка за риск инвестирования + Надбавка за низкую ликвидность 

Безрисковая ставка = 8,4%

Надбавка за риск инвестирования = 5%

Надбавка за низкую ликвидность = 2,1% (расчет ниже)

Расчет надбавки за низкую ликвидность  произведем по формуле:          П = (Rб* L)/ Q, где:

П – премия за низкую ликвидность;

Rб - безрисковая ставка;

L- период экспозиции (в месяцах);

Q- общее количество месяцев в  году.

П = (8,4*3)/12 = 2,1%

Ставка доходности инвестиций = 8,4% + 5% + 2,1% = 15,5%

Норма возврата капитала (метод Ринга)  =100%/10 лет = 10%

Ставка капитализации = 15,5% + 10% = 25,5%

 

Задача 34

Имеется земельный участок 100 х 100 м. Схема зонирования разрешает  использовать участок одним из четырех  способов:

1. строительство многоквартирного дома (на 65 квартир, 12 000 д.е. за квартиру, 580 000 д.е. затраты на строительство);
2. разбивка на участки под строительство коттеджей (25 участков по 5 000 д.е. за участок, 25 000 д.е. затраты на оплату юридических и инженерных услуг);
3. размещение на участке склада строительных материалов (чистый доход от продажи 1 м2 – 30 д.е., площадь склада  9500 м2, затраты на оборудование склада 60 000 д.е.);
4. организация на участке уличной торговли (1 100 д.е. – доход, приносимый 1 фронтальным метром).

Выбрать вариант наиболее эффективного использования.

Вариант наиболее эффективного использования  будем выбирать, исходя из максимальной доходности (максимума дохода собственности  и стоимости участка). Для каждого  варианта рассчитаем чистый операционный доход (ЧОД), который представляет собой  разность действительного валового дохода (ДВД) и операционных расходов (ОР):

ДВД = 65*12 000 = 780 000; ЧОД = 780 000 – 580 000 = 200 000 д.е.

1. ДВД = 25* 5 000 = 125 000; ЧОД = 125 000 – 25 000 = 100 000 д.е.
2. ДВД = 9500*30 = 285 000; ЧОД = 285 000 – 60 000 = 225 000 д.е.
3. при расчете дохода от уличной торговли будем считать, что стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости, т.е. допустим, что земельный участок в данном случае имеет 200 фронтальных метров, тогда доход будет равен: 200*1100 = 220 000 д.е.

Максимум  дохода дает третий вариант, т.е. размещение на участке склада строительных материалов.

Таким образом, вариантом наиболее эффективного использования данного земельного участка является размещение на участке  склада строительных материалов.

 

 

 

Задача 35

Стоимость здания 800 тыс. у.е.; коэффициент  капитализации для здания 18 %, чистый операционный доход 250 тыс. у.е.; коэффициент  капитализации для земли 11 %. Определить стоимость земельного участка.

                  

где Д – чистый операционный доход

     С – стоимость объекта

     К – коэффициент капитализации для объекта.

 

В нашем случае:

 

Таким образом, стоимость  земельного участка составляет 963,64 тыс. у.е.

 

 

Задача 37

Определить вариант лучшего  и наиболее эффективного использования  для земельного участка:

	Сценарии использования
	Жилое здание	Офисное здание	Промышленное здание
Площадь возводимых зданий, м2	7 000	5 000	8 000
Стоимость строительства зданий, $/м2	200	250	150
Чистый операционный доход, $	2 000 000	2 700 000	1 800 000
Коэффициент капитализации зданий	23 %	22 %	24 %
Коэффициент капитализации земли	20 %	20 %	20 %

 

Стоимость возводимых зданий определяем умножением их площади на стоимость строительства  одного квадратного метра:

1. жилого здания: 7 000 * 200 = 1 400 000 долл.;
2. офисного здания: 5 000 * 250 = 1 250 000 долл.;
3. промышленного здания: 8 000 * 150 = 1 200 000 долл.

 

Стоимость земельного участка  определяем, исходя из формулы:

 

где Д –  чистый операционный доход;

      С – стоимость объекта;

      К – коэффициент капитализации для объекта

1) для жилого  здания

Д = 1 400 000 * 0,23 + С_земли*0,2 = 2 000 000;

С_земли = (2 000 000 – 1 400 000*0,23)/0,2 = 8 390 000;

2) для офисного здания:

Д = 1 250 000*0,22 + С_земли*0,2 = 2 700 000;

С_земли = (2 700 000 – 1 250 000*0,22)/0,2 = 12 125 000;

 

3) для промышленного здания:

Д = 1 200 000*0,24 + С_земли*0,2 = 1 800 000;

С_земли = (1 800 000 – 1 200 000*0,24)/0,2 = 4 560 000.

 

Вариант наиболее эффективного использования  выбираем, исходя из максимума стоимости  участка.

В нашем случае максимальная стоимость  земельного участка приходится на второй вариант – строительство офисного здания. Значит вариантом лучшего  и наиболее эффективного использования  для земельного участка будет  строительство офисного здания.