Рынок недвижимости как часть финансового рынка

Содержание

 

 

1. Рынок недвижимости как часть финансового рынка.

2. Экономический механизм аренды недвижимости (состав арендной платы, функции, виды, формы арендных платежей).

3. Управление объектами недвижимости в процессе их воспроизводства.

4. Задачи №4,7, 19, 23, 27, 34, 35, 37.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Рынок  недвижимости как часть финансового  рынка.

Недвижимость  – это финансовый актив. Он создается  путем вложения капитала и трудом человека Развитие недвижимости происходит с высокими затратами, вследствие этого  возникает необходимость привлечения  заемных средств и т. п. В связи  с вышесказанным, рынок недвижимости – это один из секторов финансового  рынка.

Сложной экономической системой, которая  включает совокупность определенных процедур и институтов, направленных на взаимодействие покупателей и продавцов, выступает  финансовый рынок.

Под финансовым рынком понимают сферу проявления возникших экономических отношений по распределению созданной стоимости и ее реализации методом обмена денег на финансовые активы.

В качестве финансовых активов выступают  инвестиционные ценности и денежные средства. Инструментом образования  средств являются ценные бумаги, деньги, депозиты, заемный (ссудный) капитал, драгоценные  металлы и камни, недвижимость

Особенности финансового рынка:

1) методом реализации признается  потребительская стоимость финансового  актива;

2) процесс реализации финансового  актива происходит через создание  определенных финансовых институтов;

3) финансовое обеспечение процесса  потребления и инвестирования  созданием условий накопления  капитала и взятия его в  долг;

4) воздействие на денежное обращение  в результате создания условий  для непрерывного движения денег.

Финансовый  рынок – это система отдельных  самостоятельных рынков.

Все рынки взаимосвязаны. Один и тот  же финансовый актив может стать  товаром на нескольких рынках. Рынок  недвижимости является одной из самых  значимых составляющих частей финансового  рынка. Часть финансового рынка, на которой происходит перераспределение заемного капитала, обеспеченного залогом недвижимости, называют рынком ипотечного капитала. В Западной Европе приблизительно 70% кредитов выдается под залог недвижимости, при этом на рынке жилья – более 90%.

В Российской Федерации очень слабо  развита система ипотечного кредитования.

В России достаточно дорогие заемные  средства, а внутренние ресурсы ориентированы  на кредитование экспортно-импортных  операций, валютных сделок и операций с приносящими высокий доход  ценными бумагами.

В настоящее время риск вложений в  недвижимость высок из-за ее низкой ликвидности и длительности срока  окупаемости вложенных средств.

Государство управляет на рынке недвижимости процессом активизации инвестиций, способствует привлечению денежных средств в реконструкцию, модернизацию или созданию новых основных фондов. Рынок государственных ценных бумаг  поглощает финансовые ресурсы, и  из-за этого они становятся дорогими.

Существует  взаимосвязь между рынком недвижимости и финансовым рынком. Растут вложения в недвижимость – рынок оживляется, уменьшаются – рынок затихает. Кредиторов и инвесторов сдерживает экономическая нестабильность. Государственная  поддержка необходима для активизации  финансирования инвестиций в недвижимость.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Экономический  механизм аренды недвижимости (состав  арендной платы, функции, виды, формы арендных платежей).

 

Арендные  отношения регулируются с помощью  разнообразных рычагов и инструментов, но наиболее существенное значение имеют  две экономические формы: арендная плата и арендный доход.

 

    Основу  экономических взаимосвязей  между  арендодателем и арендатором   образуют арендные платежи, которые   отражают отношения владения, пользования,  распоряжения и присвоение права   собственности на недвижимое  имущество.

Наиболее  важным звеном организации арендных сделок является обоснованный состав и размер арендных платежей.

    Арендная  плата – это форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости в процессе использования арендованного имущества.

    Она выполняет функции возмещения  стоимости  объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой  активности, перераспределения доходов  и  выступает одной из экономических  форм реализации права собственности.

В механизме арендной платы следует  выделить три существенных момента:

    •  Состав платежей

    •  Размер платежей способы  (методы) расчетов.

    Одним из главных принципов  определения арендной платы является  возвратность арендованных средств  с соответствующим приростом  или арендным процентом.

    В состав арендной платы входят  четыре экономических показателя:

    • Амортизационные отчисления  на полное восстановление арендованного  имущества (кроме земли)

 

    • Средства на капитальный  ремонт объекта в зависимости  от доли участия собственника  в его проведение

    • Налог на имущество

    • Часть прибыли, которая может   быть получена при общественно  необходимым  использование арендованного  имущества (арендный процент)

    Наиболее  сложным и спорным  остается определение состава  арендной платы на землю.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Следует различать виды арендной платы как способа начисления платежей и формы ее, т.е. внешнее материально-вещественное или стоимостное их воплощение .

В зависимости от конкретных условий  может применяться один из видов  арендных платежей или соответствующая комбинация.

Долевой метод арендных платежей, хотя и учитывает сложности начального этапа производственного предпринимательства, но фактически реализует порочный принцип: чем лучше работаешь, тем больше плати.

Наиболее целесообразным способом изъятия арендных платежей во многих случаях является установление их в  определенном размере от стоимости  сдаваемого в аренду недвижимого  имущества, в том числе и земель с учетом качества и местоположения, спроса и предложения в конкурентной среде.

По форме привлекательны натуральные  или компенсационные платежи, когда  расчеты производятся товарами, выпускаемыми с использованием объекта аренды, или путем оказания арендатору встречных  услуг (ст. 614 ГК РФ). Такая форма позволяет  начинающим предпринимателям сначала  развернуть производство, а затем рассчитаться по арендным платежам.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Управление  объектами недвижимости в процессе  их воспроизводства.

 

Управление  объектами недвижимости в процессе их воспроизводства направлено на непрерывное  возобновление основных фондов и  возмещение их износа путем разработки и реализации проектов нового строительства, реконструкции, модернизации, содержания недвижимости: капитального и текущего ремонтов, ухода и технического обслуживания, профилактики.

Проблемы  преобразований в сфере управления недвижимостью имеют системный  междисциплинарный характер и должны рассматриваться в совокупности.

Чтобы полнее представлять процессы, влияющие на уровень качества жизнедеятельности, а также на их долговечность, сохранность  и воспроизводство недвижимости, необходимо знать эволюцию зданий и  сооружений, застроенных территорий на длительной стадии эксплуатации. Решение  значимых задач экспертизы и управления недвижимостью позволит заполнить  пробел в системе обеспечения  качества объекта недвижимости на всем протяжении его жизненного цикла.

Опыт  управления недвижимостью можно  представить в виде трех основных положений:

• Определение цели управления. Применительно к каждому объекту управления (группе объектов) должна быть зафиксирована цель, которую управление преследует и достижению которой служит объект.
• Выбор способа достижения цели и построение системы управления. Важнейшим аспектом управления является определение способа достижения цели, т.е. детальных, экономически обоснованных планов конкретных мероприятий в отношении объектов управления, на основании которых осуществляется построение системы управления.
• Обеспечение эффективности управления. Эффективность управления подразумевает достижение цели управления, то есть определенного качественного или количественного результата деятельности (состояния объекта управления) ценой максимальной экономии ресурсов.

Применительно к производственно-экономическим  отношениям в сфере недвижимости этапы управления конкретизируются в следующей логической последовательности:

 

1. оценка состояния (количественная характеристика, классификация объектов, положение дел и основные выводы);
2. постановка целей и задач управления;
3. предлагаемый механизм управления - алгоритм достижения целей и решения поставленных задач;
4. контроль эффективности управления.

 

Главными  целями совершенствования государственной  системы управления недвижимостью  являются:

• максимально возможное повышение доходности объектов;
• стимулирование за счет недвижимости развития реального сектора экономики, обеспечение доступа предпринимателей к объектам недвижимости.

При управлении муниципальной недвижимостью  в число основных задач включают:

• рост доходов бюджетов, изменение структуры доходов путем увеличения доли платежей от недвижимости;
• повышение инвестиционной привлекательности территорий;
• обеспечение сохранности, рационального использования и развития недвижимости, её простого и расширенного воспроизводства;
• оптимизация издержек на содержание объектов недвижимости;
• решение социальных задач, связанных с использованием недвижимого имущества.

Задачи  управления недвижимостью должны рассматриваться  системно. Это позволит получить представление  о целостности исследуемого объекта  недвижимости, о состоянии целого и частей, о взаимодействии объекта  с внешней средой, как одного из условий его существования, об общих  закономерностях функционирования и развития объекта недвижимости. Объект управления в наиболее общем виде может быть определен как некий процесс в рамках конкретной системы.

Субъектом управления является носитель суверенной воли в отношении объекта управления.

Предмет управления – все, что находится  в границах конкретного процесса - объекта управления в определенном аспекте рассмотрения.

Управлять, по определению, можно только процессом: воспроизводством в целом как  процессом, инвестированием, процессом  реконструкции, процессом перепрофилирования и др.

Управленческое  решение – основа управления, выбор  лучшего из нескольких возможных  способа действий по изменению состояния  объекта недвижимости.

Эффективность использования недвижимости в значительной степени зависит от организации  управления ею. Целевым критерием  и показателем эффективности  управления является максимальный суммарный  доход, получаемый от недвижимости в  процессе ее использования. Это, в свою очередь, связано с максимизацией  рыночной стоимости объектов недвижимости.

При представлении разных аспектов деятельности в сфере недвижимого имущества  под управлением недвижимостью  понимают, с одной стороны, руководство  созданием, функционированием и  развитием недвижимости, с другой стороны – деятельность субъектов  управления по рациональному распределению  всевозможных ресурсов: денег, рабочей  силы, сырья, топлива, материалов.