Підвищення ефективності іпотечного кредитування в Україні

МІНІСТЕРСТВО  ОСВІТИ І НАУКИ, МОЛОДІ ТА СПОРТУ УКРАЇНИ

ДНІПРОПЕТРОВСЬКА ДЕРЖАВНА ФІНАНСОВА АКАДЕМІЯ

ФІНАНСОВИЙ  ФАКУЛЬТЕТ

 

 

 

 

 

 

ІНДИВІДУАЛЬНЕ НАУКОВО – ДОСЛІДНЕ ЗАВДАННЯ

На тему: «Підвищення  ефективності іпотечного кредитування в Україні»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВСТУП

1. Термінологічний словник:

Нерухоме  майно (нерухомість)  -  земельні  ділянки,  а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці і невід'ємно пов'язані з нею,  переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни  їх призначення.   Застава   повітряних   та   морських  суден,  суден внутрішнього   плавання,  космічних  об'єктів,  майнових  прав  на нерухомість,   будівництво   якої  не  завершено.

Іпотека -  вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном,  що залишається у володінні і користуванні  іпотекодавця, згідно  з  яким  іпотекодержатель  має  право  в  разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх  вимог  за  рахунок  предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому законодавством.

Об'єкт  незавершеного  будівництва  -  об'єкт будівництва, на який  видано  дозвіл  на  будівництво,  понесені  витрати на його спорудження   та   не   прийнятий в експлуатацію  відповідно  до законодавства.

Основне зобов'язання - зобов'язання  боржника  за  договорами позики,  кредиту,  купівлі-продажу, лізингу, а також зобов'язання, яке виникає з інших підстав, виконання якого забезпечене іпотекою.

Наступна  іпотека - передання в іпотеку нерухомого майна,  яке вже є предметом іпотеки за попереднім іпотечним договором.

Іпотекодавець -  особа,  яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання власного зобов'язання або зобов'язання іншої особи перед іпотекодержателем.  Іпотекодавцем може  бути боржник або майновий поручитель;

Майновий поручитель - особа,  яка передає в іпотеку нерухоме майно для     забезпечення     виконання     зобов'язання    іншої особи-боржника.

Іпотекодержатель - кредитор за основним зобов'язанням.

Боржник -  іпотекодавець або інша особа,  відповідальна перед іпотекодержателем за виконання основного зобов'язання.

 

Держа́вна іпоте́чна устано́ва (ДІУ) — установа, заснована державою в особі Кабінету міністрів України 2004 року з метою рефінансування іпотечних кредитів банків за рахунок коштів, залучених від розміщення облігацій.

До́гові́р іпоте́ки — це договір про заставу нерухомого майна. У випадку застосування іпотеки для рішення житлових проблем, предметом застави звичайно виступає житловий будинок або квартира.

Іпоте́чний  бро́кер є фінансовим посередником на ринку фінансово-банківських послуг, основним завданням якого є пошук та оформлення для клієнта іпотечного кредиту. Як правило, іпотечні брокери співпрацюють з низкою банків, що дає можливість вибирати оптимальні іпотечні продукти для клієнтів.

Іпотечний кредит — це договір банківського кредиту, в межах якого права кредитора (банку) забезпечені нерухомим майном.

Ринок іпотечної нерухомості – це частина ринку нерухомості, де формується попит та пропозиція на нерухомість, що може використовуватися як іпотека і забезпечує обіг капіталу в системі іпотечного кредитування. Отже, ринок іпотечної нерухомості є частиною цілого ринку, якому притаманні ті ж самі особливості, що й ринку нерухомості.

Іпотечний ринок житла – кредитування купівлі фізичними особами житла на первинному та вторинному ринках нерухомості під заставу цього житла;

  Іпотечний ринок землі – кредитування сільськогосподарських виробників під заставу земель сільськогосподарського призначення;

 Іпотечний ринок комерційної нерухомості – кредитування суб’єктів господарювання під заставу нерухомості комерційного призначення;

 Іпотечний ринок промислової нерухомості – кредитування суб’єктів господарювання під заставу нерухомості промислового призначення.

 

2. Нормативно-правові акти:

1. Закон України «Про іпотеку» від 05.06.2003 № 898-IV

2. Закон України «Про іпотечні облігації» від 22.12.2005 № 3273-IV 

 

3. Постановка  проблеми. Актуальність теми

Постановка  проблеми. Перспективи посткризового відновлення економіки України тісно пов’язані з активізацією іпотечного ринку, здатного забезпечити процес акумуляції інвестиційних ресурсів фізичних і юридичних осіб, необхідних для розвитку житлового будівництва, промислової сфери, активізації суміжних сегментів фінансових і товарних ринків. Не менш гострою залишається проблема дефіциту житла для населення. Можливості вирішення зазначених проблем за допомогою дієвого іпотечного ринку зумовлює основний фактор необхідності його відновлення.

Разом з тим ринок  іпотеки продовжує перебувати в стагнаційному стані і потребує активного сприяння держави та підвищення ефективності заходів державного регулювання для створення позитивної динаміки його відновлення. З огляду на це одним з найактуальніших питань відновлення іпотеки в Україні постає питання вибору інструментів та напрямів державних заходів у цій сфері.

Основні напрями розвитку іпотечних відносин та іпотечного ринку  досліджено в працях відомих зарубіжних вчених: С. Роуза, М. Левіна, Д. Ван-Хуза, Р. Страйка, І. Телгарського, М. Равіса, Дж. Фрідмана, Н. Ордуея, Ф. Фабоцці, російських економістів Н. Зелєнкової, Г. Циліної, А. Ужегова, В. Кудрявцева,                О. Кудрявцевої, М. Логінова та ін.

Актуальність  теми. Оскільки в останні роки нарощування обсягів іпотечного кредитування в Україні відбувалось швидкими темпами, то це потребувало ефективно діючої системи іпотечного кредитування. З урахуванням наведеної інформації метою даної статті є визначення основних засад функціонування системи іпотечного кредитування та внесення пропозицій щодо її удосконалення.

Постановка  завдання. Аналіз іпотечного кредитування в Україні, особливості його становлення та тенденції розвитку. Розкриття формування і нинішнього стану іпотечного кредитування в Україні, перспективи розвитку іпотеки житла, особливості іпотечного кредитування в різних країнах світу.

 

ОСНОВНА ЧАСТИНА

1. Іпотечний ринок: проблеми та перспективи розвитку

Перспективи розвитку іпотечного кредитування в Україні пов’язані з формуванням  дворівневого вторинного іпотечного ринку, підтвердженням чому є прийняте урядове рішення про створення Державної іпотечної установи.

Специфіка перехідного періоду, в  якому перебуває Україна, зумовлює необхідність присутності держави  на іпотечному ринку, принаймні на початковому етапі. Цілком очевидно, що така присутність не може поширюватись на усю систему іпотечного кредитування, проте її межі досить чітко вимальовуються у плані реалізації однієї з важливих функцій держави на іпотечному ринку – соціальної.

Варто зазначити, що відповідно до українського законодавства єдиними установами,   які   мають   право  кредитувати   на  операції  з   нерухомості,   є комерційні банки. Відповідно до цього вплив процесу глобалізації на банківський сектор пропорційно впливає на розвиток іпотечної системи в країні.

Однією з важливих запорук стабільного розвитку економіки будь-якої країни є рівень розвитку ринку іпотеки. Розвитку економіки України сприятиме вирішення низки існуючих проблем ринку іпотечного кредитування, котрі стримують його інтенсивний розвиток. Зокрема, залишаються невирішеними такі важливі питання, як залучення довгострокових ресурсів для іпотечного кредитування, удосконалення оцінки об'єктів іпотечного кредитування та формування ціни іпотеки.

Основними проблемами іпотечного кредитування в Україні є:

- відсутність в держави централізованої  і доступної громадської системи  реєстрації прав власності та  обтяжень на нерухоме майно  і на землю;

- малоефективна непередбачувана  довготривала і витратна для  кредитора процедура звернення  стягнення  на предмет іпотеки за рішенням суду чи виконавчого напису нотаріусу;

- відсутність законодавчого положення  щодо функціонування вторинного  іпотечного ринку іпотечних цінних  паперів.

- нерозвиненість інфраструктури  ринку житла і житлового будівництва;

- недосконалість правової бази;

- низька ефективність ринку житлового будівництва;

- відсутність дієвого механізму кредитування під заставу земель сільськогосподарського призначення.

3 січня 2010 року по січень 2011загальний  обсяг іпотечних кредитів збільшився  на 5,8 млрд. грн., тобто більш ніж у п'ять разів, що свідчить про зростання загального обсягу іпотечних кредитів, яке позитивно впливає на розвиток промисловості. Таким чином, іпотечні кредити, що надаються українськими банками, за своїми параметрами все більше наближаються до світових вимог.

Загалом, слід зазначити, що вирішення  найболючіших проблем іпотечного кредитування в Україні тісно пов'язане з  вдосконаленням  законодавчої бази. Побудова надійного законодавчого  підґрунтя для розвитку іпотеки  в Україні має стати  та й буде основою формування сучасних підходів до вирішення перелічених проблем іпотечного кредитування.

Українські комерційні банки пропонують високі відсоткові ставки за іпотечними кредитами і, як наслідок, ― значні суми переплат за ними. Це пояснюється  тим, що вітчизняні банки формують власні ресурси здебільшого за рахунок  депозитів, вартість яких складає у середньому 15% річних, і вони не спроможні пропонувати довгострокові кредити за нижчими ставками.

Прогнози експертів на 2012 рік  свідчать, що відсоткова ставка для  кожного, хто захоче отримати іпотечний  кредит залежатиме від суми доходу особи чи її сім’ї, терміну кредитування та внесеної початкової суми. У цьому випадку можна буде добитися зниження відсоткової ставки до 17%. Проте, врахувавши усі додаткові комісії та інші платежі, загальна сплачена сума відповідатиме ставці у 20-22%.

Більш того, короткостроковий характер депозитів створює для банків, які надають кредити більш ніж на 10 років, додатковий ризик втрати своєї ліквідності. Все це гальмує розвиток вітчизняного іпотечного кредитування.

 

2. Тенденції розвитку іпотечного кредитування в Україні

На початок вересня 2011 р. заборгованість населення перед  фінансовими установами за іпотечними кредитами становила 97,87 млрд. грн.., що на                             11,8 млрд. грн.. менше, ніж на початку року. Стагнація іпотечного ринку продовжується, хоча у першій половині поточного року мали місце очікування нарощення обсягів ринку, коли у травні-червні обсяги іпотечних портфелів банків стабілізувались, а у липні навіть зросли на 1,7 млрд. грн. Проте вже у серпні обсяги ринку зменшились одразу на 6,2 млрд. грн. (рис. 1).

Рис 1 – Обсяги ринку іпотечного кредитування України 2005 – 2011, млрд. грн..

Після номінального збільшення обсягів іпотечних кредитів у 2009 р. внаслідок переоцінки їхньої валютної складової, у 2010 р. мало місце зменшення  частки іпотечних кредитів у кредитних портфелях банків. Так, наприклад, із жовтня 2009 р. по жовтень 2011 р. частка іпотеки в загальному кредитному портфелі банків скоротилася з 18,4 до 12,2%, а в кредитному портфелі фізичних осіб – з 55 до 47,2% (рис. 2).

Серед позитивних тенденцій ринку варто відзначити зростання протягом 2011 р. кількості банків, що надають іпотечні кредити. В останній декаді жовтня 2011 р. 32 банки з числа 50 банків-лідерів за показником обсягів активів пропонують кредити на вторинне житло (на початок року їх було менше 20).

Окремо слід відзначити збільшення кількості кредиторів на первинному ринку нерухомості (сегмент кредитування нового житла поповнився відразу трьома великими банками: Банк Кредит Дніпро, ОТП Банк і Піреус Банк). При цьому поповнилися і ряди об’єктів, що кредитуються: у позичальників з’явилася можливість вибирати квартиру для покупки в кредит у нових будинках, гарантія добудови яких підтверджується банком. Наприклад, Піреус Банк пропонує своїм клієнтам іпотечні кредити на купівлю житла в будівлях, які зводять 35 афілійовані з банком будівельні компанії.

Рис 2 - Динаміка частки іпотечних  кредитів у кредитному портфелі українських  банків у 2006–2011 рр., млрд. грн.

Відсоткові ставки за іпотечними кредитами на первинному і вторинному ринках знижувалися з початку 2011 р. майже до закінчення серпня (рис. 3). Але при зростанні негативних очікувань на ринках протягом 29.08.– 24.10.2011 року реальні ставки за іпотечними кредитами на вторинному ринку підвищили одинадцять банків

із числа 50 банків-лідерів за показником обсягів активів – Кредобанк, банк Сredit Agricole, ОТП Банк, Unicredit Bank, Universal Bank, Кредитпромбанк, Ощадбанк, Правекс-Банк, Український Професійний Банк і Ерсте Банк. І хоча підвищення ста вок становило в середньому 0,5%, цього вистачило, щоб потенційні позичальники