Особливості реконструкції території мікрорайону «Набережна Липки» Оболонського району міста Києва

У 1811 році в Києві сталася сильна пожежа. Майже три дні горіли будинки східній околиці міста. Подільські погорільці знайшли притулок на Оболоні і довго не хотіли повертатися на свої попелища. Оболонь мала незрозумілу притягальну силу і для письменників і художників. Її пейзажі любив київський живописець Сергій Світославський, а відомий російський письменник Олександр Купрін, живучи в Києві, написав нарис "Оболонське розорення", опублікований в 1895 році в одній з київських газет. Цей твір служить яскравою ілюстрацією побуту і життя жителів Оболоні XIX століття. Купрін пише: "Ми пливемо уздовж широкого каналу, утвореного двома рядами непоказних маленьких хатинок, ледь виглядають з води верхніми кутами вікон. У цей канал впадають інші, менш широкі. Вода швидка, майже коричневого кольору, на поверхні її плаває солома, пір'я, тріски , пробка, папір. Там і сям уздовж каналів снують рибальські одновесельние плоскодонки з носами, що стирчать високо з води. Якщо додати до цього яскравий сонячний день, веселе небо і дзвінку балаканину прекрасних оболонських рибачек, то в загальному виходить враження маленької Венеції ".

У 1897 році на Оболонській затоці почалося будівництво гавані Імператора Миколи II за проектом відомого інженера Миколи Максимовича. Після завершення будівництва у 1899 році, ревізійною комісією була проведена перевірка, яка виявівіла ряд недоліків. На думку ревізорів будівництво велося абияк. У результаті всіх упущень збиток для міської каси склав близько ста тисяч рублів.

На початку століття на Оболоні були рибальські селища. У вихідні дні, хто пішки, а хто на човнах прибували на луг пополювати і порибалити або просто відпочити від міського життя.

У 1939 році в рамках оборонної програми на Оболоні розгорнулося секретне будівництво. Проектом передбачалося спорудження під Дніпром подрусловой залізниці. На будівництві працювало близько 12 тисяч чоловік. Але в 1941 році почалася війна і всі роботи були згорнуті далеко до завершення. Тепер в урочищі Наталка про це утопічному проекті нагадує величезний залізобетонний кесон - безмовний пам'яткою тих років.

Археологічні дослідження, документальні джерела розкривають нові таємниці історії Оболоні. Вона є невід'ємною і яскравою частиною історичного, культурного та духовної спадщини нашого міста.

У «пізньорадянської» час Оболонське поле стали забудовувати індустріальними методами.Самоскидами везли пісок, землю, і на намивному грунті з 1970 року виникає промислова зона, що складається з заводів, складів та інших підприємств, а з 1973 - з'являється сучасний масив Оболонь з однойменною проспектом в якості центральної магістралі.Основна забудова житловими будинками проводилася до 1980 року. При плануванні приймалися до уваги природні умови місцевості. Масив забудовувався, в основному, 9 - і 16-поверховими будинками. У 1980-му році на Оболоні з'явилося метро. Місцевість продовжує наполегливо розростатися. І настільки тісно, як кістка в горлі собачому. Не даремно на Оболоні є не тільки затока Собаче Горло (вздовж вулиці Прирічній). У гирлі затоки Оболонь розташовується урочищі «Наталка», що буквально означає «породілля», «приносить продовження, рід, різдво».

 

 

1.2. Оболонь: масив з амбіціями 

Тут немає промислових об'єктів, чисте повітря і поруч вода. На березі річки - витончені котеджі, поля для гольфу і яхт-клуб, трохи далі - сучасні багатоповерхівки з панорамними видами на Дніпро. Тут живуть політики, топ-менеджмент, спортсмени та діячі шоу-бізнесу.Масштабна трансформація, яку пережив район Оболонь за останні 15 років, повністю змінила його зовнішність, наблизивши цю частину столиці до європейських стандартів містобудування.

 

 

Не відразу берег будувався. Невідомо, як склалася б доля району Оболонь, якби на початку 90-х рр.. минулого століття на його територію не прийшли дві великі будівельні компанії - ЗАТ «Київміськбуд-1», пізніше увійшло до корпорації «Столиця», і ЗАТ МЖК «Оболонь». «Коли ми починали працювати, тут був один пісок, - розповідає Василь Антонов, президент компанії ЗАТ МЖК« Оболонь ». - У 1991 р. ми одними з перших почали відводити майданчики в цьому районі, зводити будівлі, садити квіти і дерева ». Компанія підійшла до забудови Оболоні з любов'ю - кожної весни на набережній висаджує тисячу кущів троянд. У період з початку 1990-х до 2005-2006 рр.. була споруджена велика частина сучасних будинків біля ст. м. «Мінська» і вздовж просп. Героїв Сталінграду, в тому числі житловий комплекс «Оазис».

 

«Це був район особливого типу: з одного боку - панельні багатоповерхівки радянської споруди, з іншого - цегляні будинки з покращеними архітектурою і плануваннями. Тут і проектувальники, і будівельники вчилися працювати по-новому, - продовжує Василь Антонов. - Вже 6 років ми зводимо будівлі за найсучаснішою технологією: каркас, потім цеглина, потім утеплювач, який прикривається плиткою. Між утеплювачем і плиткою залишається зазор, він постійно продувається, і таким чином «точка роси» знаходиться не всередині будинку, а зовні ». 

Як забудовників, так і потенційних жителів більше всього залучав Дніпро, тому найцікавіші об'єкти оболонської нерухомості або побудовані уздовж набережної, або мають панорамний вид на воду. 

Коли по просп. Героїв Сталінграда стали з'являтися перші сучасні житлові комплекси, ціна 1 кв. м у них була $ 300-350, максимум 400. З тих пір вона істотно змінилася - $ 2 тис. - 3,5 тис., а в будинках з червоної цегли - $ 3,5 тис. - 4 тис. У будинках, споруджених за останні два роки (просп. Героїв Сталінграду, 8 і 10), ціна 1 кв. м вище, ніж у тих, які були побудовані раніше. Інфраструктура району помітно покращилася - відкрилися ресторани, сауни, салони краси, торгові центри та фітнес-клуби. З кожним наступним житловим комплексом, новим кафе або салоном краси спочатку ріелтори, а потім і покупці все частіше стали називати цей мікрорайон Оболонських Липках. Незважаючи на всю претензійність такого зіставлення зі «справжніми» Липками на Печерську, сьогодні нерухомість тут багато дійсно вважають елітною.

Оболонські Липки користуються попитом у покупців, які шукають престижний, гідний будинок, красивий вид з вікна, певну безпеку, прогнозованих сусідів і гарний рівень квартири. Що примітно: найчастіше житло тут набувають саме для себе і власної родини, хоча зустрічаються і пропозиції з оренди квартир з висококласним ремонтом. 

Покупцеві є за що цінувати Оболонь: компактність забудови, близькість до Дніпра, порівняно хороша екологія, вдалі транспортні розв'язки та наявність метро вздовж усього району (за сьогоднішніх пробках воно стає дуже актуальним видом транспорту). У той же час тут є й недоліки: відчувається дисбаланс між старими і новими мікрорайонами, а по сусідству з цивілізованими торговельними центрами існують звичайні вуличні базари. 

Еліт або не еліт? Район можна розділити на два сегменти: Оболонь як така біля станцій метро (Оболонський просп., Вулиці Героїв Дніпра, Маршала Малиновського, Лайоша Гавро, Мате Залки) і Оболонські Липки - нові будинки, побудовані між набережній Оболонського затоки і просп.Героїв Сталінграда. Окремим «яскравою плямою» на карті деякі фахівці виділяють оточення ст. м. «Мінська»: новобудови в єдиному стилі і широка упорядкована вул. Маршала Тимошенко сформували простору й привабливу площу з алеями і палісадниками.

На сьогоднішній день незаперечною перевагою всього району є те, що на певному його ділянці - Оболонських Липках - створена інфраструктура і якісний рівень життя. «Тут купує квартири наш формується середній клас, - рассказиваетАндрей Ігнатенко, директор АН« Park Lane на Театральній ». - Оболонські Липки - район, де мешкають люди одного достатку, і це важливо для клієнтів - вони хочуть, щоб по сусідству жили люди їх кола.Другий позитивний момент - інфраструктура, яка включає набережну, міні-гольф-клуб, ресторани і магазини ».

При продажу об'єкти на Оболонських Липках часто позиціонують як «елітне житло», хоча серед ріелторів немає єдності в їх оцінці. На думку Олексія Котенко, директора АН «Планета Оболонь», Оболонські Липки не можна віднести до цієї категорії. «Відповідно до класифікації нерухомості, розробленої Українською будівельною асоціацією, житло« де-люкс », або елітне, повинно відповідати певним критеріям, - пояснює пан Котенко. - По-перше, перебувати в історичному або адміністративному центрі міста, тобто «за географічною ознакою» Оболонь вже не підходить. Також елітні будинки мають, як правило, не більше 8-ми поверхів, а в районі ця вимога не дотримується. Житлові будинки на Оболонських Липках відповідають класам від «бізнес-мінус» до «бізнес-плюс», і то не завжди. Оздоблення парадних у багатьох нових будинках знаходиться на рівні «економ» - фарбування стін, плитка, немає великих холів, відсутня охорона або консьєрж, а де-не-де до цих пір не модернізовані ліфти. Оболонь - найкращий спальний район, але місцеву нерухомість не можна позиціонувати як елітну, оскільки вона не відповідає параметрам, які таке житло характеризують ».

Варто відзначити, що не всі ріелтори настільки категоричні в питанні елітності Оболонських Липок - вони дотримуються позиції «нехай клієнт вибирає». Для більшості сьогоднішніх покупців критерії елітного житла наступні: збудований за передовими технологіями будинок, екологічно чистий район міста, що відкривається з вікна чудова панорама Дніпра. «Я не хотів би конкретизувати, що є елітної нерухомістю, а що - ні, - відзначає Андрій Ігнатенко. - Наша робота орієнтована на задоволення потреб клієнта, нехай клієнт визначає сам, елітне чи це для нього житло ».

У цілому ріелтори високо оцінюють район Оболонських Липок. Будинки, побудовані в останні кілька років, мають зовсім нові параметри: облицювальна цегла, панорамні види, просторі планування, високі стелі і, що важливо, паркінг біля будинку або під ним.  «Вид з вікна досить серйозно впливає на ціну житла, - розповідає пан Ігнатенко. - Залежно від того, як розташована будівля, вже з 8-10-го поверху відкривається панорама Дніпра.Такі об'єкти додатково залучають покупців, тому квартира на верхньому поверсі буде коштувати істотно дорожче, ніж квартира на 2-3-му в тому ж будинку ». За словами фахівців, панорамний вид з вікна може додати до ціни 1 кв. м від 10 до 100%. Причому, підвищення вартості житла залежно від поверховості закладається забудовником ще при розробці проекту будинку і тактики продажів. 

Найбільший проект - забудова 3-А мікрорайону житлового масиву «Оболонь». 

 

Площа мікрорайону складає 40 га. Територія під забудову простягається на північний схід уздовж проспекту Героїв Сталінграду на 1,55 км. 

Чотири житлові комплекси на 300-400 квартир кожен формуються блок-секціями індивідуального планування каскадної поверховості. Всередині житлових комплексів розташовано 4 блоку підземних гаражів-паркінгів у 2-х рівнях на 260 машиномісць кожен. 

На березі Дніпра побудовано 28 котеджів і будуються 5-ти поверхові житлові будинки підвищеної комфортності. На поверсі розташовано 2, 3 квартири, в кожній квартирі передбачається можливість обладнання каміна. У квартирах в 2-х і 3-х рівнях для відпочинку влітку є тераса з видом на Дніпро. Джерело теплопостачання - індивідуальний газовий котел в приміщенні кухні. Виготовлення гарячої води здійснюється від індивідуального газового котла через ємнісний бойлер. У підвалі будинку передбачено встановлення обладнання водопідготовки. 

Також у мікрорайоні будуть побудовані: універсальні офісно-торговельні заклади, об'єкти соцкультпобуту, установи обслуговування (аптеки, перукарні, продовольчі магазини і т.п.). 4 дошкільні дитячі установи на 90 місць кожне. 3 кафе-центру дозвілля на 50 місць кожен із сезонним розширенням до 120 місць в комплексі з благоустроєм скверів уздовж набережної.

Ведеться будівництво культової споруди - православного храму на 150-300 парафіян.

Перспектива розвитку навчального центру у складі розширення-добудови Дитячої академії мистецтв і нової школи на 33 класи з басейном. 

Проектом передбачається комплексний благоустрій території забудови. Благоустрій, озеленення і приведення в порядок запущеної намивний території безсумнівно поліпшать екологічні умови існування частини житлового району Оболонь. Крім того, нарешті, приведе в порядок і спростить підходи до зони відпочинку на акваторії р. Дніпро. 

На сьогоднішній день побудовано 70% запланованих об'єктів, 28 житлових будинків введено в експлуатацію. 

 

У прилеглому до 3-А мікрорайону урочищі «Наталка» планується будівництво спортивно-оздоровчого центру, а також центру реабілітації та дозвілля, до яких увійдуть: яхт-клуб, бази відпочинку, тенісні корти, ресторани, басейни, кінотеатр і дискотека.

На Оболоні планується забудова Оболонського проспекту об'єктами соціально-культурного призначення, а також будівництво нежитлових приміщень торговельно-виставкового комплексу, підземних пішохідних переходів та місць загального користування в підземному просторі під дорожнім покриттям на перетині Оболонського проспекту та вулиці Маршала Тимошенка. 

 

 

РОЗДІЛ II. МЕТОДИКА ДОСЛІДЖЕНЬ

 

2.1. Порядок проведення робіт, камеральні роботи

Загальні  положення

Визначення  загальної площі, зайнятої об’єктами зеленого господарства, у тому числі деревами, чагарниками, квітниками, газонами, стежками тощо;

Визначення  кількості дерев і чагарників за видами насаджень, породами, віком, діаметром на висоті 1,3 м стовбурів  дерев і чагарників та стану їхнього  утримання;

Визначення  вартості об’єкта загалом і його окремих ділянок;

Вчасне внесення змін, які відбулися в зелених  насадженнях, у креслення, технічні паспорти об’єктів зеленого господарства та зведені дані про зелені насадження населеного пункту.

 

Порядок проведення робіт

- У процесі  інвентаризації зелених насаджень ведеться робочий щоденник, до якого вносяться відомості щодо:

дерев, розташованих на проїздах, - вид насаджень (рядова, групова посадка), номери дерев, порода, вік, діаметр на висоті 1,3 м, стан;

дерев, розташованих на територіях скверів, садів і бульварів (заповнюються ті самі дані, що й на проїздах);

дерев, розташованих на територіях облікованих ділянок  парків, лісопарків, - вид насаджень, переважний склад порід, повнота  насаджень (кількість дерев на 1 га площі), середній рік, стан;