Определение рыночной стоимости офисного здания общей площадью 11492,7 кв. м

 

МИНИСТЕРСТВО  ОБЩЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ  РФ

БАЙКАЛЬСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА

Центр Переподготовки и Дополнительного  Образования

Допускаю  к  защите

/Директор УМЦ БГУЭП/

Печенникова Г.Г.

к.э.н., доцент

         «___»____________2011 год

 

 

АТТЕСТАЦИОННАЯ  РАБОТА

 

ПО КУРСУ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ПОДГОТОВКИ И 
ПЕРЕПОДГОТОВКИ ПРОФЕССИОНАЛЬНЫХ ОЦЕНЩИКОВ

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ 

ОФИСНОГО ЗДАНИЯ 
ОБЩЕЙ ПЛОЩАДЬЮ 11492,7 КВ. М

 

 

ВЫПОЛНИЛ:	_____________ Е.В.  Манылова
РУКОВОДИТЕЛЬ:	_____________В.В.  Копылова (дипломированный  оценщик)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

г. Иркутск 2011 г. 
Отчет №ХХ

 

По определению  рыночной стоимости объекта незавершенного строительства (площадь застройки 1 452,7 кв.м), расположенного на земельном участке (общей площадью 10 873 кв.м) по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Дыбовского

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заказчик: - - -

 

Исполнитель: Е.В. Манылова

 

Дата оценки: 06 июня 2011 г.

   

Дата составления  отчета: 14 июня 2011 г.

 

 

 

Иркутск, 2011 г.

 

 

Сидорову А.А.

Сопроводительное  письмо

 Уважаемый  Сидоров А.А!

 

Согласно договору № + + + Е.В. Манылова произвела 06 июня 2011г. оценку рыночной стоимости объекта незавершенного строительства (площадь застройки 1 452,7 кв.м), расположенного на земельном участке (общей площадью 10 873 кв.м) по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Дыбовского.

 Развернутая характеристика  оцениваемого объекта представлена в Разделе 8 настоящего отчета. Отдельные части отчета не могут трактоваться раздельно, а только в связи с его полным текстом, принимая во внимание содержащиеся в нем допущения и ограничения.

Выводы, содержащиеся в  настоящем отчете о рыночной стоимости  недвижимости, основаны на предоставленных  документах, расчетах и иной информации, полученной в результате исследования  рынка коммерческой недвижимости в г. Иркутске, а также на нашем опыте и профессиональных знаниях.

Настоящая оценка была проведена  в соответствии с Кодексом Этики  и Федеральными стандартами оценки ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3, утвержденными Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. №  254, 255, 256.

 

Проведенные анализ и  расчеты позволяют сделать вывод  о том, что рыночная стоимость объекта незавершенного строительства (площадь застройки 1 452,7 кв.м), расположенного на земельном участке (общей площадью 10 873 кв.м) по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Дыбовского, по состоянию на 06 июня 2011 г. составляет (округленно) в т.ч. НДС, определенная на основе затратного, сравнительного и доходного подходов, по состоянию на 06 июня 2011 года, как наиболее вероятная величина составляет:

41 300 000

(Сорок один миллион триста тысяч) рублей,

 

Рыночная стоимость  права аренды земельного участка (общей  площадью 10 873 кв.м) по адресу: Иркутская  область, г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Дыбовского, по состоянию на 06 июня 2011 г. составляет (округленно):

 

 

3 100 000

(Три миллиона сто тысяч) рублей.

 

 

 

Если у Вас возникнут  какие-либо вопросы, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к нам.

 

 

 

 

 

Благодарим Вас, за возможность  оказать Вам наши услуги.

 

С уважением,

 

Манылова Е.В.

 

 

 

 

Содержание

 

1. Основные факты и выводы

Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Объекты оценки:	Объект незавершенного строительства (площадь застройки 1 452,7 кв.м), расположенного на земельном участке (общей площадью 10 873 кв.м)
Адрес объектов оценки:	Иркутская область, г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Дыбовского
Вид объектов:	Недвижимость
Балансовая  стоимость, руб.:	Объект незавершенного строительства, площадь застройки 1 452,7 кв.м, степень готовности 47%, инв.№93, лит.А1 – 36 080 000.
Имущественные права на объекты оценки:	Объект незавершенного строительства (площадь застройки 1 452,7 кв.м) – собственность; Земельный участок (общей площадью 10 873 кв.м) – аренда.
Собственник объектов оценки:	Объект незавершенного строительства (площадь застройки 1 452,7 кв.м) Земельный участок (общей  площадью 10 873 кв.м) - Администрация Иркутской  области

 

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке и итоговая величина стоимости объектов оценки

Результаты, полученные при применении различных подходов при расчете рыночной стоимости объекта незавершенного строительства (площадь застройки 1 452,7 кв.м), расположенного на земельном участке (общей площадью 10 873 кв.м) по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Дыбовского, по состоянию на 06 июня 2011 г.:

 

Наименование	Рыночная стоимость  в рамках каждого из подходов
	Объект незавершенного строительства (площадь застройки 1 452,7 кв.м)	Земельный участок (общей площадью 10 873 кв.м)
Затратный подход	40 116 858	не применялся
Сравнительный подход	41 977 263	3 144 558
Доходный подход	41 946 216	не применялся

 

Основываясь на проведенных исследованиях, анализе рынка и расчетах, был сделан вывод:

Рыночная стоимость объекта незавершенного строительства (площадь застройки 1 452,7 кв.м), расположенного на земельном участке (общей площадью 10 873 кв.м) по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Дыбовского, по состоянию на 06 июня 2011 г. составляет (округленно) в т.ч. НДС:

41 300 000

(Сорок один миллион триста тысяч) рублей,

в том числе:

Рыночная стоимость  права аренды земельного участка (общей  площадью 10 873 кв.м) по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Дыбовского, по состоянию на 06 июня 2011 г. составляет (округленно):

3 100 000

(Три миллиона сто тысяч) рублей.

 

2. Задание на оценку

Объекты оценки:	Объект незавершенного строительства (площадь застройки 1 452,7 кв.м), расположенного на земельном участке (общей площадью 10 873 кв.м)
Адрес объектов оценки:	Иркутская область, г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Дыбовского
Вид объектов:	Недвижимость
Балансовая  стоимость, руб.:	Объект незавершенного строительства, площадь застройки 1 452,7 кв.м, степень готовности 47%, инв.№93, лит.А1 – 36 080 000.
Имущественные права на объекты оценки:	Объект незавершенного строительства (площадь застройки 1 452,7 кв.м) – собственность; Земельный участок (общей  площадью 10 873 кв.м) – аренда.
Собственник объектов оценки:	Объект незавершенного строительства (площадь застройки 1 452,7 кв.м) Земельный участок (общей  площадью 10 873 кв.м) - Администрация Иркутской  области
Цели оценки:	Определение стоимости  объекта оценки
Предполагаемое  использование результатов оценки и связанные с этим ограничения:	Определение итоговой величины рыночной стоимости имущества для  целей залога. Полученные результаты носят рекомендательный характер. Расчет стоимости был произведен только для указанных целей, любое использование результатов расчета рыночной стоимости в других целях не отражает точку зрения оценщика. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в настоящем Отчете, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты предоставления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
Вид определяемой стоимости:	Рыночная
Дата оценки:	06 июня 2011 г.
Срок проведения оценки:	06 июня 2011 г. – 14 июня 2011 г.
Принятые при  проведении оценки объекта оценки допущения:	Согласно положению настоящего отчета от Оценщика не требуется проведения дополнительных работ, находящимися за пределами его компетенции, если только не будут заключены иные соглашения; В процессе подготовки настоящего Отчета, Оценщик исходил из достоверности всех правоустанавливающих документов на объект недвижимости, предоставленных Заказчиком; Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, полученные оценщиком от других лиц, считаются верными; Оценщик не гарантирует абсолютную точность и неизменность информации, использованной при проведении Оценки
Ограничения и  пределы применения полученного  результата:	При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов. Пределы применения полученных результатов оценки ограничены целями и задачами проведения настоящей оценки. Определенная в Отчете стоимость объекта оценки представляет компетентное мнение Оценщика без каких-либо гарантий с его стороны в отношении условий последующей реализации или приобретения. Мнение Исполнителя (Оценщика) относительно результатов оценки действительно только на дату оценки и в рамках положений настоящего Задания на оценку. Исполнитель (Оценщик) не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникать после даты оценки, а также при изменении имущественных прав на объект оценки.

 

 

3. Сведения о Заказчике и об Оценщике

Сведения о  Заказчике

- - -, юридический адрес: - - -, - - -.

Сведения об Оценщике

Манылова Е.В.

Диплом по оценке недвижимости Диплом по оценке бизнеса Трудовой договор Стаж работы в оценочной деятельности – __ лет. Адрес места нахождения:

Информация  обо всех привлекаемых к оценке организациях и специалистах

Не привлекались.

 

4. Допущения и ограничительные условия

1. Вся информация, полученная от Заказчика и его представителей в письменном или устном виде и не вступающая в противоречие с профессиональным опытом Оценщика, рассматривалась как достоверная.

2. Оценщик исходил из того, что  на объект оценки имеются все  подлежащие оценке права в соответствии с действующим законодательством. Однако анализ правоустанавливающих документов и имущественных прав на объект оценки выходит за пределы профессиональной компетенции Оценщика и он не несет ответственности за связанные с этим вопросы. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

3. Оценщик не занимался измерениями физических параметров оцениваемого объекта (все размеры и объемы, содержащиеся в документах, представленных Заказчиком, рассматривались как истинные) и не несет ответственности за вопросы соответствующего характера.

4. Все иллюстративные материалы использованы в настоящем отчете исключительно в целях облегчения читателю визуального восприятия.

5. Оценщик не проводил технических  экспертиз и исходил из отсутствия  каких-либо скрытых фактов, влияющих  на величину стоимости оцениваемого  объекта, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных фактов.

6. Оценщик исходил из предположения,  что физическое состояние объекта  на дату оценки соответствовало  его состоянию в моменты осмотра.

7. Данные, использованные Оценщиком  при подготовке отчета, были получены  из надежных источников и считаются  достоверными. Тем не менее, Оценщик  не может гарантировать их  абсолютную точность и во всех  возможных случаях указывает  источник информации.

8. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку. Разглашение содержания настоящего отчета как в целом, так и по фрагментам возможно только после предварительного письменного согласования. Особенно это касается итоговой величины стоимости и авторства отчета.

9. Отчет достоверен лишь в  полном объеме и для указанных  в нем целей. Использование  отчета для других целей может  привести к неверным выводам.

10. Заказчик принимает на себя  обязательство заранее освободить Оценщика от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих лиц к Оценщику, вследствие легального использования результатов настоящего отчета, кроме случаев, когда в установленном судебном порядке определено, что возникшие убытки явились следствием мошенничества, халатности или умышленно неправомочных действий со стороны Оценщика или его сотрудников в процессе выполнения работ по определению стоимости объекта оценки.

11. От Оценщика не требуется  появляться в суде или свидетельствовать иным образом в связи с проведением данной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

12. Приведенные в отчете величины  стоимости действительны лишь  на дату оценки. Оценщик не  несет ответственности за последующие  изменения рыночных условий и, соответственно, величины рыночной стоимости объекта оценки.

13. Отчет об оценке содержит  профессиональное мнение Оценщика  относительно величины стоимости  объекта и не является гарантией  того, что рассматриваемый объект  будет реализован на рынке  по указанной стоимости.

 

5. Применяемые стандарты оценочной деятельности

1. Федеральные стандарты оценки

• Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256, в части, не противоречащей ст. 40 части первой Налогового кодекса Российской Федерации.

• Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» утвержденным Приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. № 255, в части, не противоречащей ст. 40 части первой Налогового кодекса Российской Федерации.
• Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» утвержденным Приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. № 254 в части, не противоречащей ст. 40 части первой Налогового кодекса Российской Федерации.
• Стандарты и правила оценочной деятельности Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков.