Оценка недвижимости

     Таким образом, объекты недвижимости в  случае снижения эффективности их использования  могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости.

     Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны  и в зависимости от вида и специфики  оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.

     Эти принципы представляют собой теоретическую  основу оценки стоимости объектов недвижимости. На них базируются три фундаментальных  подхода к оценке недвижимости - доходный, сравнительный и затратный.

     Процесс оценивания можно определить как  последовательность процедур, используемых для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости.

     Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

     1-й  этап. Определение задачи оценки:

     -цели оценки;

     -вида определяемой стоимости;

     -установление оцениваемых имущественных прав;

     -дата оценки.

     2-й  этап. Составление плана и договора  на проведение оценки

     На  данном этапе определяется, какие данные необходимы и достаточны для анализа объекта. Устанавливаются источники их получения; выбирается персонал, специализирующийся на оценке заданного класса объектов; составляется план выполнения работ по оценке и заключается в письменной форме договор между оценщиком и заказчиком.

     Договор не требует нотариального удостоверения  и должен содержать основания  заключения договора, вид объекта  оценки, вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки, денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, точное указание на объект (объекты) оценки, сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности и срока, на который данная лицензия выдана.

     Оценка объекта может проводиться оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Если это требование не соблюдается, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке.

     При заключении договора оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности: о  порядке лицензирования оценочной  деятельности, обязанностях оценщика, стандартах оценки, требованиях к договору об оценке. Факт предоставления такой информации должен быть зафиксирован в договоре об оценке.

     3-й  этап. Сбор и анализ информации

     На этапе «Сбор и анализ информации» оценщик осуществляет сбор и обработку следующей информации и документации:

     - правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

     - данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

     - информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;

     - информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

     Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

     Данные, которые собирает и анализирует оценщик, можно разделить на общие и специальные. Общие данные включают информацию об экономических, социальных, государственно-правовых, экологических факторах, значительно влияющих на стоимость объекта оценки. К специальным данным относится информация об оцениваемой недвижимости и ее аналогах: сведения о правах на объект, определение соответствия способа использования существующему законодательству, характеристику самого строения и земельного участка, на котором он расположен.

     Точность оценки зависит от количества и качества используемой для анализа информации, поэтому необходимо придавать большое значение сбору и проверке данных по отобранным аналогам объекта оценки. Абсолютно одинаковых продаж не бывает, совпадение наблюдается лишь по ряду характеристик.

     4-й  этап. Анализ лучшего и наиболее  эффективного использования.

     5-й  этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов:

     - оценка стоимости на основе доходного подхода;

     - оценка стоимости на основе сравнительного подхода;

     - оценка стоимости на основе затратного подхода.

     6-й  этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости:

     - проверка полученных данных о величине стоимости;

     - допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации;

     - выведение итоговой величины стоимости;

     7-й  этап. Составление отчета об оценке 

     1.2.3 Виды стоимости

     При использовании понятия стоимости  при осуществлении оценочной  деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

     Согласно  ФСО №2 при осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

• рыночная стоимость;
• инвестиционная стоимость;
• ликвидационная стоимость;
• кадастровая стоимость.

     При определении рыночной стоимости  объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

     Рыночная  стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

• при изъятии имущества для государственных нужд;
• при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
• при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
• при определении стоимости не денежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
• при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
• при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

     При определении инвестиционной стоимости  объекта оценки определяется стоимость  для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

     При определении ликвидационной стоимости  объекта оценки определяется расчетная  величина, отражающая наиболее вероятную  цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного  срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

     При определении кадастровой стоимости  объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная  и утвержденная в соответствии с  законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

     Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения. 
 
 

     ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

     Оценка  стоимости конкретного объекта  недвижимости зависит от факторов, включающих: цель использования результатов  оценки, вид определяемой стоимости, характер оцениваемых прав на недвижимость, тип оцениваемого объекта, полноту оценки объекта недвижимости, дату проведения оценки и др. Указанные факторы оказывают влияние на конкретные действия оценщика при оценке объекта недвижимости, являющегося единственным в своем роде. Вместе с тем эти действия вписываются в рамки универсальной модели оценки, которая может использоваться при любом задании на оценку, для исследования и анализа рынка, применения подходов и методов определения стоимости недвижимости, включая их модификацию и комбинирование.

     Универсальная модель оценки представляет собой достаточно гибкий алгоритм, который вместе с  тем имеет строго определенную последовательность действий оценщика, регламентируемых законодательными актами, теорией и методологией оценки.

     Основная  цель оценки недвижимости – определение  рыночной или иной стоимости объекта  и согласование результатов с  заказчиком. Постановка задания на оценку в соответствии с типом  недвижимости и последующим применением результатов оценки определяет требования к информационному обеспечению и обработке данных. Анализ информации охватывает сведения от общего состояния экономики до конкретных характеристик оцениваемого объекта. Это позволяет оценщику установить взаимосвязь и взаимозависимость принципов, факторов и параметров, определяющих стоимость конкретной недвижимости. Сбор и обработка ретроспективной информации позволяет получить данные для прогнозирования рыночных тенденций, динамики доходности и стоимости недвижимости в обозримом будущем. 

     СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Балабанов И. Т. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2000. – 420 с.

2. Борисов А.Н. Комментарий к Федеральному Закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (постатейный).М.:ЗАО «Юстицинформ», 2008. – 73 с.

3. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса: Учебник. М., 2006. – 405 с.

4. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. М., 2001. – 345 с.

5. Гражданский кодекс Российской Федерации: Часть первая от 30.11.94г. №51-ФЗ (ред. от 3.12.03г.); Часть вторая от 26.01.96 г. № 14-ФЗ (ред. от 23.12.03 г.).

6. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25.10.01 г. № 136-ФЗ (ред. от 30.06.03 г.).

7. Зимин А.И. Оценка имущества: вопросы и ответы: Учебное пособие. М., 2006. – 150 с.

8. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости / Под ред. М.А. Федотовой. М., 2008. – 260 с.