Экономическая сущность, состав и оценка основных средств и имущества предприятия

Затратный подход имеет недостатки в использовании. Основным из них является то, что  для определения точной стоимости  здания необходимо потратить много  времени. Так, когда проводится восстановление старинного строения, точно определить расходы на его воссоздание и  предполагаемый износ практически  невозможно. Что касается типовых  зданий, то именно этот подход является наиболее оптимальным в их оценке, потому что он очень простой в применении. В некоторых ситуациях он является единственно возможным вариантом, например, при оценке зданий специального назначения (школ, вокзалов, электростанций) или страховой стоимости.

Затратный подход можно использовать при оценке любой недвижимости, но не всегда его  применение является оправданным. Дело в том, что для объектов, которые  будут приносить доход, данный метод применяют очень редко, а вот использование его при оценке встроенных помещений просто некорректно.

Доходный  подход к оценке стоимости объектов недвижимости - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный  подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой  недвижимости, единственной целью которой  является получение дохода, и в  его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

- принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

- принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Сущность  доходного подхода состоит в  оценке текущей (сегодняшней) стоимости  будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная  продажа в дальнейшем недвижимого  имущества, т. е. путем капитализации  дохода.

Капитализация дохода - это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

- сумму будущего дохода;

- время, когда должен быть получен доход;

- продолжительность получения дохода.

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:

- прогнозирование будущих доходов;

- капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Прогнозирование будущих доходов основано на использовании финансовых отчетов собственника:

- упрощенного баланса;

- отчета о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

Результаты  прогнозирования сводятся в бюджет доходов и расходов об эксплуатации объекта недвижимости. Горизонт прогнозирования  выбирается собственником, однако наиболее часто используются сроки владения объектом.

Метод сравнительного анализа продаж состоит в определении стоимости земельного участка путем сравнения цен недавних продаж, сопоставимых с оцениваемым участком после внесения корректировок, учитывающих различие между ними. Метод основан на трех общепринятых в оценочной деятельности принципах:

- замещения;

- вклада;

- спроса и предложения.

Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых участков по всем параметрам (местоположение, физические характеристики, правовой статус и др.), то необходима соответствующая  корректировка цен продаж сопоставимых участков, которая может быть и  положительной, и с отрицательным  знаком. В результате определяется цена каждого сопоставимого участка  так, если бы он имел при продаже  те же характеристики, что и оцениваемый  участок. Откорректированные цены по сопоставимым объектам позволяют сделать вывод  о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Цены  продаж сравнимых земельных участков (аналогов) являются решающим фактором, определяющим спрос на оцениваемый участок. В соответствии с принципом замещения рациональный покупатель не заплатит за оцениваемый участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами.

При применении метода сравнительного анализа  продаж в исследование должны включаться только типичные сделки, в которых  не было особых условий (нерыночных), подобранные  по принципу аналогов на соответствующем  сегменте рынка.

Метод сравнительного анализа продаж может  применяться для оценки как свободных, так и застроенных земельных участков различного целевого назначения в составе единого имущественного компонента или объекта недвижимости.

Применение  метода сравнительного анализа продаж возможно:

-     при развитом рынке земли;

-    при доступности информации об условиях и ценах продажи. Если нет информации о ценах сделок, возможно использование цен предложения (спроса) на исследуемом сегменте рынка или включение в анализ данных о ценах на участки в других районах, сходных по ценообразующим факторам;

-     для типичных земельных участков, не являющихся особыми, уникальными.

Метод сравнительного анализа продаж к оценке недвижимости осуществляется в несколько этапов:

1. Анализ соответствующего сегмента рынка.

2. Сбор необходимой информации по каждому сопоставимому участку и выявление элементов сравнения.

3. Проверка достоверности информации о сделках с отобранными для сравнения участками путем.

4. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком.

В результате определяется продажная  цена каждого из сопоставимых участков, в случае если бы он имел такие же параметры, что и оцениваемый  участок. Корректировка производится в направлении от сопоставимого  участка к оцениваемому, т. е. уточняется, за какую сумму был бы продан сравниваемый участок, обладая он теми же характеристиками, что и оцениваемый. Если сопоставимый участок превосходит оцениваемый по какому-то параметру, то его фактическая цена должна быть соответственно уменьшена, а если уступает, то цена сопоставимого участка должна быть увеличена.

 

2  Анализ управления основным  капиталом ООО «Юркомстрой»

 

 

2.1 Экономическая характеристика  исследуемого объекта

 

Объектом  исследования работы является общество с ограниченной ответственностью «Юркомстрой» (ООО «Юркомстрой»).

  Организационно-правовая форма:  Общество с ограниченной ответственностью.

Форма собственности:  Частная собственность.

Основные  виды деятельности организации: строительство зданий и сооружений второго уровня ответственности; общестроительные работы; изоляционные работы; отделочные работы; санитарно-технические работы; работы по устройству наружных инженерных сетей и коммуникаций; работы по устройству внутренних инженерных систем и оборудования.

В организации существует две формы  разделения труда: горизонтальная форма - разделение труда на компоненты, составляющие части общей  деятельности и вертикальная форма - деятельность по координированию действий других людей.

В организации существует три уровня управления:

- институциональный уровень: к нему относятся руководители высшего звена, отвечающие за принятие важнейших решений для организации в целом. В ООО «Юркомстрой» к руководителям высшего звена относятся: директор, главный бухгалтер, главный инженер;

- управленческий уровень: к нему относятся лица, занятые управлением и координацией внутри организации. Они согласовывают разнообразные формы деятельности и усилия различных подразделений организации. К руководителям среднего звена относятся: начальник ПТО, инспектор по кадрам, инженер ОМТС;

- технический уровень: к нему относятся лица, занятые ежедневными операциями и действиями, необходимыми для обеспечения эффективной работы без срывов в производстве продукции или оказании услуг. К руководителям низового звена относятся: мастера производственных участков, механик.

Организация является централизованной, поскольку  важнейшие решения об уровне цен, разработке новых видов оказываемых  услуг, маркетинге, вопросы, связанные  с эффективностью работы предприятия, принимает высший руководитель организации - директор предприятия.

Параллельно с развитием маркетинговой политики предприятие часть инвестиционных потоков направляет на ремонт и развитие производственной базы, улучшение условий  труда работников. Современные условия  труда, гарантированная заработная плата и широкий комплекс социально-бытовых  услуг обеспечивают стабильную работу коллектива. Ежегодно, начиная с  2001 г., уделяется внимание оздоровлению работников. Оказывается помощь в приобретении жилья, выдаются льготные кредиты и материальная помощь. Однако в связи с ухудшением финансового состояния предприятия в 2008 году вложения в социальную сферу значительно уменьшились.

Динамика  основных финансово-экономических  показателей деятельности представлена в таблице 2.1.

Таблица 2.1 - Основные финансово-экономические показатели деятельности 

№ п/п	Показатели	2006	2007	2008	Изменения
					В сумме		В %
					2007/ 2006	2008/ 2007	2007/ 2006	2008/ 2007
1	Выручка от реализации, млн.руб.	1444,9	1335,5	1514,0	-109,4	178,5	-7,6	13,4
2	Себестоимость продукции, млн.руб.	1242,2	1289,4	1487,6	47,2	198,2	3,8	15,4
3	Валовая прибыль, млн.руб.	202,7	46,1	26,4	-156,6	-19,7	-77,2	-42,8
4	Прибыль от продаж, млн.руб.	202,7	46,1	26,4	-156,6	-19,7	-77,2	-42,8
5	Прибыль до налогообложения, млн.руб.	163	8,1	3,4	-154,9	-159,5	-95,0	-57,9
6	Налог на прибыль, млн.руб.	53,1	15,7	10,4	-37,5	-5,2	-70,5	-33,5
7	Чистая прибыль, млн.руб.	116,8	0,56	0,8	-116,3	0,2	-99,5	42,5
8	Среднегодовая стоимость  основных средств, млн.руб.	3048,8	3259,6	3448,0	210,8	188,4	6,9	5,8
9	Среднегодовая стоимость  оборотных средств, млн.руб.	411,8	450,8	495,9	39	45,1	9,5	10
10	Коэффициент оборачиваемости  оборотн.средств, раз	3,5	3,0	3,1	-0,5	0,1	-15,7	3,0
11	Среднесписочная численность  работников, чел	1265	1257	1233	-8	-24	-0,6	-1,9
12	Производительность труда	1,1	1,1	1,23	0	0,17	-7,0	16,0
13	Фонд заработной платы, млн.руб.	302,2	348,2	381,9	46	33,7	15,2	9,7
14	Средняя заработная плата, тыс.руб.	19,9	23,1	25,8	3,2	2,7	15,9	11,8

 

Анализируя  показатели деятельности предприятия, мы видим, что в 2007 году по сравнению  с 2006 годом произошло снижение выручки  от реализации на 7,57%. Однако, уже в 2008 году снова наблюдается рост выручки  от реализации продукции на 13,36% по сравнению  с 2007 годом.

Себестоимость продукции неуклонно повышается: в 2007 году по сравнению с 2006 годом  она повысилась на 3,8%, а в 2008 году – на 15,37% по сравнению с 2007 годом.

Несмотря  на рост себестоимости продукции, в 2007 году наблюдалось снижение прибыли (как валовой, так и чистой). Это  связано со снижением объема производства, и, как следствие этого, со снижением  выручки от реализации. В 2008 году положение  дел на предприятии улучшается, виден  рост прибыли (валовой, чистой), хотя валовая  прибыль все еще остается отрицательной.

Среднегодовая стоимость основных средств из года в год повышается: по сравнению  с 2006 годом в 2007 году она повысилась на 7,8%, а в 2008 году – на 4,8%. Такая  же картина наблюдается и со среднегодовой  стоимостью оборотных средств: в 2007 году она повысилась на 9,5% по сравнению  с 2006 годом и в 2008 году – на 10% по сравнению с 2007 годом.

Несмотря  на неуклонное снижение среднесписочной  численности работников предприятия, в 2008 году наблюдается увеличение производительности труда на 16% по сравнению с 2007 годом, хотя в 2007 году снижение среднесписочной  численности работников привело  к снижению производительности труда  на 7% по сравнению с 2006 годом.

Фонд  заработной платы, как и средняя  заработная плата работников, на протяжении всего рассматриваемого периода  неуклонно повышается, хотя выручка  от реализации продукции в 2007 году по сравнению с 2006 годом снизилась  на 7,6%. Данный факт свидетельствует  о том, что заработная плата не зависит от объема реализуемой продукции.

Таким образом, динамика основных финансово-экономических  показателей деятельности указывает  на улучшение экономического положения  предприятия в 2008 году за счет основных фондов и увеличения оборачиваемости  оборотного капитала.

 

 

 

 

2.2 Анализ состава основных средств

 

Уровень технического развития предприятия  во многом определяют состав и структура  его основных производственных средств, так как отдельные группы основных средств принимают различное участие в процессе производства. Одни (здания и сооружения) обеспечивают необходимые условия для производства и составляют пассивную часть производственных средств, другие (машины, оборудование, инструменты, транспортные средства и др.) принимают непосредственное участие в процессе производства и образуют активную их часть.

Наличие и движение основных средств представлено в таблице 2.2.