Ипотекалық несие

        1.3 Қазақстанда  ипотекалық несиелеу жүйесін  жетілдіру

        Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесінін екі деңгейлі жүйесі қалыптасты. Бірақ та ипотекалық нарықтын да өзіндік проблемалары бар. Негізінде құрылыс компаниялары 1 м² жоғары бағамен сатылатын элиталык үйлерді салуға мамандандырылған. Элиталық үйлерді сатып алуға халықтың қалтасы көтере бермейді, сондықтанда халықтың сұранысы өздерінің қолы жететін тұрғын үйге артып отырған жайы бар.

        Ипотекалық несиелендіруді жетілдіру мен халықтың қолжетімділігін арттыруға байланысты ұсыныстар:

  — Елімізде құрылыс саласына кажетті шикізаттың барлығы да жетерлік, бірақ та сол шикізаттар пайдаланылмауда. Өзіміздін ішкі нарық шамамен құрылыска қажетті материалдардың 6%-ын қамтамасыз етіп отыр, ал қалған 94% құрылыс материалдарын шетелден әкелуге мәжбүр болып отырмыз. Бұл өз кезегінде 
қаражатты отандық экономикамызға емес, шетел экономикасына жұмсау болып табылады. Сондықтан да тез арада құрылыс саласын қамтамасыз ететін өнеркәсіп кешендерін құрып, өз құрылыс алаңдарымызда өз материалдарымызды қолдануымыз қажет. Құрылыс материалдарымен қамтамасыз ететін өнеркөсіп кешендерін салатын болсақ, оның экономикалық тиімділігі өте жоғары болмақ. Адамдар жұмыспен қамтылады және салық арқылы бюджет қоржыны толықтырылады;

• Ауылшаруашылық   өнімдерін өндірушілерге ипотекалық несие беру. Мұндағы басты   ерекшелік кепіл ретінде жер телімі қойылады. Жер, яғни баска мүліктер сынды тозбайды және бағасы жылдан жылға 
  өседі. Ауылшаруашылығына несие ресурстарының қажеттілігі   артып отырғаңдықтан, оны қамтамасыз етудің экономикалық маңызы зор.
• Қазіргі уақытта аймақтарда тұрғын үй құрылысын дамыту мәселесі өзекті мәселе болып саналады. Аймақтық тұрғын үй құрылысын дамыту мәселесі елімізде біртіндеп енгізіле бастады. Өкінішке орай 
  халыққа қажетті үйлер "тістегеннің аузында ұстағанның қолында" кетіп отыр. Соған байланысты аумақтық ипотекалык несиелеу механизмін жетілдіре отырып, бакылауды күшейту кажет;

  Ендігі  маңызды мәселелердің бірі — ипотекалық несиелеудін мерзімін ұзартып, керісінше несие бойынша пайыздық мөлшерлемені төмендетуіміз қажет.

  Өйткені, ипотекалық несиенің мерзімі өссе, азаматтардың төлем қабілеттіліктері төмендей береді. Ипотекалық несиелеудің пайыздық мөлшерлемесін төмендетудің ең тиімді механизмі — кредиттік бюро. Кредиттік бюро — ел экономикасына жаңадан енген термин.  

  Жалпы кредиттік бюро — кредиттік тарихты құратын, несиелік есеп беруді және өзге де кызметтерді көрсететін коммерциялык ұйым. Ең алғашқы кредиттік бюро 2004 жылы "Бірінші кредиттік бюро" ЖШС-гі құрылған болатын. Оған еліміздің 7 коммерциялық банкі мүше ретінде енді. Қазақстан үшін кредиттік бюро өте қажет. Егер ол жақсы жұмыс жасаса, банктердің тәуекелдері төмендейді, ол өз кезегінде пайыздық мөлшерлемені төмендетеді:

  — құрылыс компаниялары мен шаруашылық субьектілерінің "үнемді класс" (эконом-класс) тұрғын үйлерін салуға қызығушылықтары аз. Қалаларда көбінесе элиталык үйлер жаппай тұрғызылуда. Оларға сұраныс жоқ;

• секьюритизация туралы занның жоқтығы, егер бұл заң қабылданар болса, онда зейнетақы активтерін негізгі инвестиция көзіне айналдыруымызға болады;
• КИК ипотекалық облигацияларды 111,2 млрд. тенгемен 20-жылдық мерзімге шығарып, сұранысты қаржыландырады;
• КФИГК 2,3 млрд. теңгеге капитализациялау арқылы алғашқы жарнаны тұрғын үй соммасының 10%- на жеткізу.

  Егер  жоғарыда аталған шаралар орындалса, онда ипотекалық несиені 49000 отбасы қолданып, оның ішінде: 2006 жылы 16500 отбасыға ал 2007 жылы 20800 отбасыға түрғын үйдің берілу мүмкіндігі бар. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Кепілденген ипотекалық  несие

2.1  Кепілденген ипотекалық несиелеудің кейбір өзекті мәселелері. 

      Ипотекалық несие берудің негізгі  проблемалары ипотекалық несие беру мерзімін 20жылға ұзарту алғашқы жарнаны 10пайыз төмендету, ипотекалық несие ставкаларын 9 -10 пайызға төмендету.

    Қазіргі  ипотека беру проблемалары бәріне  белгілі: тұрғын үйлердің жоғары  бағалары, ипотекалық кредит несиелердің жоғары ставкалары, алғашқы жарнаның жоғары болуы сонымен қатар көптеген банктер ұзақ мерзімге несиелеп бермейді. Сондықтан қазір қарапайым халыққа ипотека  алу орындалмайтын арман болды.

     Сонымен қатар бұл жағдай тұрғын  үй индустриясының дамуын тоқтатып  инвестициялардың ағылуын баяулатады.

      Екінші деңгейлі банктер үшін  ипотекалық несиенің мерзімін  ұзарту мен алғашқы жарнаны   төмендету үшін кредиторлардың  тәуекелдерін төмендету керек.  сондықтан ипотекалы несие тәуекелдерін  төмендетудің бір жолы  олардың кепілденгендігі.

    2003 жылдың қазанынында кепілденген  ипотекалық несиелеудің қоры  құрылды. Оны Қазақстан Республикасының  Ұлттық Банкі қаржыландырады.

   Қазіргі  кезде  кепілденген ипотекалық  несие жүйесіне 8 банк және 2 ипотекалық  компания кіреді. Олар: АҚ «Альянс  банк», АҚ «БТА ипотека», АҚ  «Казкоммерцбанк», ААҚ «Цеснабанк»,  ААҚ «БанкЦентрКредит», АҚ «Қазақстанның  Ұлттық жинақ банкі», АҚ «Астана-  Қаржы», Ақ «Банк Туран Алем», АҚ «Темірбанк» және  АҚ «Евразиялық банк» кіреді.

    Кепілденген  несие беру банктер мен ипотекалық  компаниялар несие тәуекелін  төмендетуге мүмкіндік береді.

    Кепілдеме  қоры ипотекалық несие мерзімі  бірнеше қызмет атқарады. Капитал қорының 500 млн. теңге, яғни 5000 ипотекалық несиелерді кепілдендіруге жетеді. Тәуекелдің өзіндік капиталға  20:1 қатынасы бойынша.

      Қор өзін -өзі қаржыландыратын  мекеме болғанымен пайда табуды  көздемейді.  
 

 
 

Әлемдік тәжірибеде сиақыны қорға заем алушы төлейді.

       Кепілдемелер 3 модель бойынша беріледі. 

1-ші  модель – төленетін төлемдердің максималды көлемі ипотекалық несиемен алғашқы соммасының 30% құрайды.

2-ші  модель – төленетін төлемнің максималды көлемі кредитордың талабының 30% құрайды.

3-ші  модель – төленетін төлемнің  максималды көлемі кредитордың таза шығындарының 50% құрайды.

1. Модель

     Бұл модельдің К/З =85% коэффициентімен   таңдаған кезде кредитордың шығыны 6630 теңге (1 графа), бірақ К/З =80 коэффициентімен кредитордың шығындарының  бәрі жабылады.

2. Модель

      Бұл модельдері   К/З =85% коэффициентімен болса, кредитордың шығыны 4460 теңге (1 графа), ал егер К/З =80 болса, кредитордың шығындарының бәрі жазылады   (2 графа).

 
 
 
 
 
 

3. Модель  

        Бойынша кредитор кез келген  жағдайда шығынға ұшырайды, коэффициентке  байланысы.  К/З =85% коэффициенті бойынша кредитордың шығындары 1831 теңге (1 графа), ал егер К/З =80 болса, онда кредитордың шығыны 13310 теңгені құрайды (2 графа). Бірақта бұл модель заем алу үшін ең арзан болып табылады.

   

    

 Кепілденген  ипотекалық несиелердің артықшылықтарын  АҚШ –та, Канада да, Австралияда  және қазіргі кезде Европада  да тиімді қолдануда. 

    АҚШ  –та Fannie Mae  және   Freddy  Mach  К/З = 80% дейін болатын коэффициенттермен  несиелерді сатып алмайды, ипотекалық сақтандырусыз. Осындай жолмен  Ginnie Mae компаниясы тұрғын үй құрылысының федералды басқаруымен сақтандырылған несиелерді алады. Австралия және Жаңа Зиландияның екінші нарықтарында қорғалған несиелер белгілі компаниялар мен сақтандырылған несиелер жатады.