Ипотекалық несие

   Ипотекалық несиелеудің үлгісі – бұл «баласталған автономды үлгі». Бұл үлгінің ең басты белгісі оның қызметінің жинақ-ссуда принципінек негізделуінен көрінеді. Мұндай принцип барысында банктердің жиынтық несиелік портфелі капиталдың ашық нарығынан қарызға алу арқылы емес, оның орнына өзара кассалық көмек принципі бойынша болашақ қарыз алушының қаражаттарын тарту есебінен құрылады. Бұл үлгі бойынша қарыз  алушы алдын ала өзінің уақытша бос қаражаттарын сұрайтын несиенің жартылай сомасы мөлшерінде жинақталғаннан кейін ғана ссуда алуға құқылы.

   Мұндай  шектеулік алдынғы қарастырылған  үлгілермен салыстырғада басты  кемшілік болып табылады. Өйткені,  бұл үлгі нақты қарыз алушының 

 

 

21

жылжымайтын мүлікті  сатып алудағы мүмкіндігін күшейтеді.

   Бірақ  та бұл балансталған автономиялық үлгінің өзіндік артықшылығы да бар, яғни бұл үлгі өзінің автономиялық күшіне байланысты жалпы – несие нарығының жағдайына тәуелсіз. Балансталған автономиялы үлгінің іске асырылуы барысында ипотекалық банк үшін қай жерден және қандай бағада несиелік ресурс табу сұрағы мазаламайды, банкке тек өзінің көрсететін қызметі үшін ақыл –ойға сыйымды маржаны белгілеуі ғана қажет. Банк мақсаты жинақтарға табыс төлемей – ақ сол төленетін табыс мөлшерінде несиенің бағасын қысқарта белгілеуіне болады. Мысалға айталық, жинақтарға төленетін табыс 10 пайыз, ал несиеге қойылатын пайыз мөлшері 13 пайыз десек, онда банк жинаққа төленетін табысты несие бағасынан шегеру арқылы маржаны 3 пайыз деп хабарлауы тиіс.

   Демек,  бұл үлгі қарызға алатын ақшалардың  нарықтық бағасына да, сол сияқты бұл бағаның жалпы деңгейіне тәуелсіз болып табылады. Балансталған автономиялық үлгінің бұл сапасы экономикасы тұрақсыз елдердегі ипотекалық несиелеудің дамуы үшін аса маңызды. Бірақ та бұл жерде барлық өзара есеп айырысулар еркін алмастырылатын валютада жүргізгелгенді қалайды. Сондай-ақ аталған үлгінің тағы да бір артықшылығы мұнда несие беруші несиенің қайтарылуында ең төменгі тәуекелге барады.

    Тұрғын  үй алғысы келген азамат, тұрғын  үйді сатып алатын уақыттан  бұрын, яғни 2-10 жыл бұрынырақ арнайы қаржы – несие жүйесімен өзара қатысқа түседі. Өзінің мүмкіндігіне қарай арнайы банктерге немесе жинақ кассаларына болашақта сатып алатын үйдің 45 пайызға жинақтайды.

 

 

 

 

 

22

3.2. Әлемдегі  несие жүйенің қазіргі даму  тенденциясы

 

      Қазіргі кездегі несие жүйесі  соңғы жылдары едәуір өзгерістерге  ұшырады.Әлемдік экономикадағы құрылымдық  қайта құрулар нәтижесіндегі  өзгерістерге байланысты банк  жүйесінің барлық компоненттері жаңғыртылуда.Ғылыми – техникалық революцияның дамуы әсерінен өндірістің шоғырлануы капиталдың шоғырлануымен орталықтануын талап етті, сәйкесінше банктер өз операцияларын кредиттік ресурстарды ұлғайтуға қарай модификациялайды, яғни қазіргі кездегі банк жүйесінің экономика дамуының өзгермелі жағдайларына бейімделу жүзеге асады; банктік жүйенің құрылымдық қайта құрылуы айқын; белгіленген мамандануды сақтай отырып, банктер қызметінің шоғырлануы және әмбебаптануы орын алады; банктік емес кредиттік

мекемелердің динамизмі байқалады.Банктердің жекелеген типтері, банктер және банктік емес мекемелер арасындағы айырмашылықтардың жедел жойылуы немесе кедергілердің жойылуы – соңғы жылдардағы несие жүйесінің құрылымдық қайта құрылуының маңызды тенденцияларының бірі.

      Ірі әмбебап банк өз клиенттері  үшін депозиттік шоттарды жүргізу,  қолма-қолсыз есеп айырысу, жинақтарды қабылдау, әр алуан кредиттерді беру, құнды қағаздарды сатып алу, сенімхат бойынша мүлікті басқару және басқа көптеген банктік және “банк маңындағы” қызметтерді көрсету бойынша операциялардың көптеген түрлерін жүзеге асырады.Кредиттік мекемелер қызметінің көп жақты сипаты қазіргі кездегі қаржылық

 

 

 

23

капиталға толық  жауап береді.

      Кредиттік мекемелердің әмбебаптануы  екі бағыт бойынша жүргізіледі.Біріншісі – дәстүрлі емес банктік операциялардың кенеюі арқылы.Коммерциялық банктер сақтандыру бизнесіне, факторингке, ақпараттық-кенестік бизнеске және тағы баса енуге тырысады.Олар қаржылық қызмет көрсету, атап айтқанда жылжымайтын мүлікпен мәмілелер, бухгалтерлік және компьютерлік қызмет көрсету, лизингтік іс сауаларына қатыса отырып, кредиттік мекемелердің басқа топтармен тікелей тайталасқа шығады.

       Екіншісі – банктік емес мекемелердің  банктік нарықтарға енуі арқылы.Банктік  емес мекемелер қазіргі танда банктермен инвестициялық салада, ақпараттық-кенестік қызметтерді көрсетуде, сонымен бірге банктік салада – депозиттік-ссудалық операцияларда барынша бәсекелесіп келеді.

       Соңғы жылдары банктік және  басқа арнайыланған қаржы –  кредит мекемелер халықтың жинақ ақшалары және фирмалар мен

компаниялардың  жинақтар үшін күрес өткір сипат  алды.

       Бұрын коммерциялық банктер депозиттер  бойынша пайыздың мөлшерлемесін  көтеру сияқты халықтың жинақ  ақшаларын тартудың тиімді құралын  еркін қолдана алмады.Оларға пайыздық мөлшерлемесінің максималды шегін белгіледі, оны жедел және сақтандыру салымдарын салушыларға төлеу рұқсат етілді, ал басқа арнайыланған кредиттік мекемелерде шектеулер болмады.Әрине, бұл жағдайда соңғылары бәсекелік күресте артықшылыққа ие болды.Банктер ақша нарығы сертификаттарын шығаруға рұқсат алды, олар бойынша пайыздар коньюнктураның жағдайына байланысты белгіленді.Сонымен қатар,

 

 

 

24

АҚШ-та 1980 жылы депозиттік мекемелерді реттеу және ақша айналымның қадағалау жөніндегі  заң салымдар бойынша пайыздарды төлеудің барлық шектеулерін алып тастады.

      Ірі банктік мекемелерге арналған  әмбебаптануға қатысты жалпы  тенденция олардың мамандануының сақталуымен сәйкес келеді.Әмбебаптанудың өзі мекемелердің жекелеген түрлерінде бірдей емес және ерекше дамиды.Мұнда әмбебап типтегі мекемелердің қайта мамандануы жөнінде сөз болады.Сол сәтте бұл тенденция қызмет сапасының жоғарылауына ықпал етеді және ең алдымен ұсақ және орташа банктерді қамтиды, олар “ нарықтық нишаларды”, яғни әмбебап немесе ірі банктердің көнілін тарта алмаған қызметтердің бұл түрлерін іздестіруге тырысады.Қайта мамандануға қатысты тенденцияны банктік бизнестегі бәсекеде қолдайды.

      Кредиттеу обьектілерін ірілендіру  жүзеге асып жатыр.Коммерциялық  банктер өз активтерінің сапасына мұқият көңіл аудара бастады, өйткені активтердің сапасын дәл және дер кезінде бағалау-банктердің

өркенденуінің кепілі.

      Банк жетекшілері өз активтерінің  сапасын, жаңа кредиттерді ұсыну,  кредиттеу технологиясын, қарыз  алушының кредит шарттарын сақтауын қадағалайды.

 

 

 

 

 

 

 

 

25

 

Қосымша бөлім

4.1. Ипотека:  “неге соншалықты қымбат?”.

 

   Қазақстан  мен Еуропаның ипотекалық несиесін  салыстырғанда, біздің елімізде  ипотека неге қымбат?

   Еурапалдық  азаматқа статистика бойынша  екі пәтер сатып алу үшін, біреуін өзіне, екіншісін жалға беру мүмкіндігі бар.

   Еуропада  ипотека алуға орташа деңгейде  жылдық бағамы 4-5 пайыз.Ал тұлғалардың  жалақылары өте жоғары Алматылықтармен  салыстырғанда.

  ҚР қаржы  агентілерінің көрсеткіштері бойынша  бірінші шілде 2006 жылға шейін берілген несиелер 12.2 пайыз құрайды.Оған қоса бүкіл салықтарды төлеп шыққанша жылдық пайыз 16-17 пайызға дейін жетеді.Демек, Еуропамен салыстырғанда біз ипотекалық несиені 2,5-3 есе артық төлейміз.Неге соншалықты қымбат?

   Біздің  риелторлық компанияларымыз соңғы 1-2 жылдары шетел бағыт

бойынша дами келеді:

   Қазақстандықтарға  Кипр, Эмират, Испания, Болгария және  т.б көрікті жерлерде құрылыс  ғимараттар, тұрғын үй кешендері  ұсыныста.

   Еуропадағы  баға итұрғын үй кешендеріне  жылына 10-15 пайыз өсуде (орташа бағамда ).Бүкіл шетел елдерде қозғалмайтын мүлікті сол елдің азаматтары ғана емес, басқа елдің азаматтары қозғалмайтын мүлікке ие бола алады, қазақстандықтарда.Ойланарлық жағдай, бірінші ипотекасы арзан, екіншіден ұлты мен азаматтығы қаралмайды.

    Еуропалық елдерде ипотекалық төлемдерде айырмашылығы аз, жылдық

 

 

 

26

 

пайыздары 4,25-4,5 пайыздар құрайды, Кипрда 7 пайыз фунта  және 5 пайыз евро.Ұлыбританияда 5,7-6,9 пайыз фунт, Болгарияда 8-9 пайыз доллар, Эмиратта 6-7 пайыз.

    Әрине,  әр елде өз қосымша шарттары бар, несиелік тарихтары, несиелік соммасы, алу-төлеу мерзімдері, берілетін ссудалары.Бірақ, сонда да Қазақстан мен Еуропаның несиелері қандай айырмашылықта екенін көріп тұрмыз.

   Қазақстанда, екінші деңгейдегі банктер сатып алу және тұрғын үй салуға берілетін несиелер 1998 жылдан бастап жұмыс істей бастады.Рынок мүлікке өсу деңгейде болғанда, несиелік жылдық көрсеткіш пайызы 25 пайыз құрайтын.Несиелік мерзім үш жыл.Кейіннен мерзім 5 жылға шейін өсті, ал жылдық пайыз төмендеді.Қазіргі кезде ипотека 25 жылға, 12-13 пайыздарда алуға болады, бірақта бүкіл салықтарды төлеп шыққанда жылдық пайыз 16-17 пайызды құрайды.

• қосымша төлемдер, бұл сақтандыру қағаздары, қолма-қол ақша беретін коммисияға төлінетін төлем, бұл 1-1,1 пайыз несиелік соммадан алынады.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

27

 

 

Қолданылған әдебиеттер:

 

 

             Ақша.Несие.Банктер және Валюта  қатынастары

             Баян Көшенова. Алматы

             Ақша айналысы және несие

             Мақыш Серік Биханұлы Алматы 2004

             Ақша.Несие.Банктер

              Ғ.С.Сеійтқасымовтың ред. Алматы: Экономика 2001

              Деньги.Крндит.Банктер

              Под.ред.Лаврушина О.И.  М:Финаисы  и статистика   1999

 

                         Газеттер:

                                    Караван № 48   2005ж.

                                    Караван №46    2006ж.