Ипотекалық несие

   Қор нарығы  кенжелеп қалған.Оның заңдық базалары  мен ифрақұрылымы әлдеқашан әзірленіп,  биліктің ынтасы болса да, ол әлі даму тұрғысынан енді-енді оянып келе жатыр.Егер мемлекеттік бағалы қағаздар қалыпты дамыса, ал корпорациялық бағалы қағаздар түрлі обьективті себептерге байланысты мүлде дамымаған.

   Капиталдық  жасампаздық теорияны ары қарай  монетаристер дамытуда.М.Фридмен, экономиканы реттеудің негізгі құралдары несиенің пайыздық мөлшемерлері мен айналымдағы ақша жиынның

 

 

12

өзгерісі болып  табылады деп есептейді.Шын мәнісіне пайыздық мөлшерлемелерді реттей отырып, экономикаға салынатын несие  салымдарының ауқымын кеңейтуге немесе аясын таралтуға болады.Сондай-ақ, айналымдағы ақша жиынтығын реттуге, ең соңында өндіріске және баға мен инфляцияның деңгейіне де әсер етуге болады.

   Монетаризм  теориясы дамыған елдердің экономикалық  саясатында кеңінен қолданылуда.Бүгінгі таңда оның маңызы несиенің пайыздық мөлшерлемесін өзгерте отырып, ақша жиыны мен инфляцияның өсуін тежеуге қол жеткізу болып отыр.

   Қазақстанда  да несие теориясының жемістерін  тәжірибеде кеңінен пайдаланып  отыр.Қазақстан Республика Ұлттық  банкі мен үкіметі ақша-несие реттеуінің монетаристік теориясын қолдана отырып, 1994-1997 жылдары өршіген ифлицияны басты және елдегі макроэкономикалық тұрақтылыққа қол жеткізді.

 

 

II тарау. Ипотекалық несие қызметінің түсінігі.

 

   Жылжымайтың  мүлікті кепілге салу арқылы болатын қарызыны ипотека несиені ұғуға болады. Ол тұрғын үй құрылысын салуға және сатып алуға, жер сатып алуға беріледі, әрі ұзақ мерзімді сипатқа ие. Ипотекалық несиелеу нарықтық экономиканың ажырағысыз элементі болып табылады. Оның мынадай ерекшеліктері бар:

    - ипотекалық  несие – бұл қатаң анықталған  кепілзатпен берілетін қарыз

 

 

 

13

  - ипотекалық  қарыздың көбісі қатаң мақсатты  тағайындауға ие

    - ипотекалық  несие алдын ала жасалған кестеге  сәйкес біртіндеп өтілетін болады

   Ипотеканың айрықша маңызды принциптеріне мыналар жатады: кепілге салынатын мүлік нақты болу керек; кепілдіктің жариялылығы.

   Ипотекалық  несиенің жүйесі икемді болуы  үшін ұдайы жетілдіріп отырады.  Мәселен дамыған елдерде мыналар  болады:

    - төлемдері  кезен сайын өсетін қарыз: алғашқы бес немесе он жылда борышқордың шығысын тұрақты өсіруді қарастырады.

    - төлем  суммасы өзгеріп отыратын қарыз:  жеңілдікті кезеннің болуын қарастырды.Мұнда  борышқор тек пайыздар ғана  төлейді.

    - пайыз  мөлшермесі өзгермелі ипотека – пайыз мөлшермесінің келісім шартта нақты шама түрінде тіркеледі әрі қандай да бір нақты көрсеткішке немесе индекске “ байланатын” болады. Мөлшермені өзгерту жарты жылда бір рет қарастырылажы.

   Ипотекалық  несиені ресімдеуде негізгі құжаттарға  вексель, кепілхат және өзге де бағалы қағаздар жатады.

   ҚР “ипотека  туралы” заңы шыққаннан кейін  Қазақстанда ипотекалық несиелеу  қарқынды дамыды.

   2000 жылдан  бастап ҚР Ұлттық банкісі жарғылық  капиталы 100 пайызды құрайтын Қазақстандық  ипотека компаниясын құрды. Ол алғашқы құрылған күнінен бастап несие үшін алынатын пайыз мөлшермелерін кеміту бағытындағы саясатты жүргізіп келеді. 2005 жылы ҚИК толықтай ҚР Қаржы министірлігінің қарамағына өтті.Бұл несие үшін алынатын пайыздық мөлшермелерді кемітуге қажетті бәсекелестік ортаның құрылуына өз ықпалын  тигізді. Пайыз мөлшерлемелері баяу болса да

 

 

14

тұрақты түрде  кемітіп келеді.

    ҚИК  300 және 500 млн сомаларынада ипотекалық  облегацияның екі шығарылымын  шығарып үлгерді және оларды  сәтті орналастыра білді.

   Қазақстанда ипотекалық кредиттеу ҚР мемлекеттік тұрғын үй бағдарламасының ажырағысыз бөлігі болып табылады. 2006 жылы ипотекалық қарыз 252,7 млрд теңгені, 2003 жылмен салыстырғанда өсім 270,5 пайызға өсті.

 

2.1. Ипотекалық  несие қызметінің түсінігі

 

  “Функция” деген сөз латынның “function” – дегені ол ''атқару'', ''жүзеге асыру'' деген мағынаны білдіреді.Несиенің қызметін айтқанда, әдетте оның мәнің арнайы көрінісі ұлғаяды.Қызмет несиенің мәнімен өзара тығыз байланысты, қызметінің атқаруындағы қарым-қатынастардың мәнінсіз ол өмір сүре алмайды.Қызметінің несие мәні сияқты обьективті сипаты бар.Әрбір сәттегі өзінің өрістеу барысында несие барлық қызметінің мәнін емес, бір немесе бірнеше қызметтерімен ғана көрінеді.Қызмет – қатып қалған емес, өзгеріп тұратын құбылыс.Несиенің мәнінің өзгеруімен қатар, оның көрініс танытуды да өзгеріп отырады.Қызмет бүтіндей процесс ретінде өзінің арнайы көрінісін байқатады, яғни қызмет несиелік

қатынасқа бүтіндей қатысты.Несие қызметі оның барлық формалары мен түрлері өзіндік ерекшелігімен көрініс танытуын сипаттайды.

   Несие  ұдайы өндіріс процесінде алатын  орны жайлы біркелкі ғалымдардың  пікірлері жоқ.Кейбір ғаламдар  оны айналым белгісіне жатқысса, басқалары бөлу белгісіне жатқызады.В.М.Тарасов  несиені 

 

 

 

15

 

ұлттық табысты қайта бөлу процесіне қатысатындықтан бөлу категориясына жатқызады.Және де соған қарамастан, несиенің айырбас қатынастарына тән ерекшеліктері мен мүмкіндіктері бар.

   Айырбас  фазасында бөлу қатынастарының  сәтін айрықшалап көрсету мүмкін  болғандықтан несиелік қатынастарда  да дәл осыған жатқызуға болады.Сондықтан  несие бөлу категориясы бола  отырып, айырбас белгісіне де  жатқызылады, несие екі жақтылық  ерекшелікке де ие.Мұның өзі несиенің қызметіне тән екендігін көрсетеді.

   Несие  туралы теорияда, оның атқаратын  қызметінің саны мен мазмұны жайлы орныққан біркелкі көзқарас жоқ.Біреулер екі, басқалар үш түрлі, үшіншілер-төрт көзқарастарды айтады.Ал, жекелеген авторлар несиенің қызметін: айналымдағы шығындарды үнемдеп, экономиканы ретке келтіру, уақытша бос қаражаттарды жинастыру т.б. деп түсіндіріледі.

   Несиенің  бақылау қызметі: дегенде ол  – ақша, қаржы сияқты басқа  да категорияларға тән екендігін  айтқан дұрыс.Ал, шындығында бақылауды несие емес, банк жүзеге асырады.

   Өндірістік  қорлар айналымның жанама түрлері  бойынша несиенің қызмет ақшаларға  да, қаржыларға да тән – бұл  біріншіден, екіншіден қорлар айналымдардың  құндылық категориялардың мазмұнына да енеді.

  Экономиканы ретке келтіру қызметі жайлы айтатын болсақ, несиенің көмегімен ғана емес, баға, бюджет сияқты құндылық категориялары арқылы да жүзеге асырылады.

   Қорларды  ынталандыру жайлы да осылай  деуге болады.Осыған қарай отырып, жекелеген ғалымдардың несие  дербес қолдағы экономикалық

 

 

 

 

16

категорияның  өзгешелік мәнін таныту болып  табылады.

   Айналымның  жанама түрдегі қызмет, бақылаумен  ынталандыру, экономиканы ретке  келтіру тек несиеге ғана емес, баға, қаржы, еңбек ақы, бюджет, табыс т.б. құндылық категорияларына да тән.

   Көптеген  пікірдің орын алып отырғанына  қарамастан, несиенің барлық формалары  мен түрлерінде мәнін ашып  көрсетіп, оның үш түрлі қызметін  бөліп көрсетеді.Олар – қайта  бөлу, нақты ақшаны айналымдағы несие құралдармен ауыстыру және капиталды шоғырландыру мен орталықтандыруды жеделдету.

   Несие  қайта бөлу қызметін атқарады.Оның  мағынасы қарыз алушыға төлем  негізінде уақытша пайдалануға  берілетін кәсіпорындардың, ұймдардың,  халық пен мемлекеттің бос  ақшалай қаржыларын несие арқылы  шоғырландырып, қарыз беру капиталына айналдыру.Қарыз беру капиталы несие механизмі арқылы халық шаруашылығы салаларының арасында қайта қайтарылу негізінде несиеге айналды.Қарыз капиталын кәсіпорындар, салалар халық арасында қайта бөлу жүзеге асырылып, ақша түріндегі капитал аз табыс әкелетін саладан босатылып, банктерде жинақталады да жоғарғы дәрежеде табыс әкелетін салаларда жұмсалынады.Оны салаларда шоғырлану жүзеге асырылады.Екінші сөзбен айтқанда, өндірістік тепе-теңдіктер, капитал мен экономиканың бірлесіп басқарылу ретке келтіріледі.

   Қазіргі  кездегі нарық шаруашылығында  шын мәніндегі ақшалар ел ішінде  айналысқа түспейді, олардың несие  негізінде шығарылған ақша белгілері  айналымда болады.Нақты ақшалардың  шығарылуы, немесе қолма-қол есептегі  ақша қорларын ұлғайту сол мезетте экономиканы

 

 

 

17

несиелеудің ресурсы  болып табылады.

 

2.2. Капиталды  шоғырландыру мен орталықтандыру

жеделдету қызметі.

 

   Капиталды  шоғырландыру мен орталықтандыруды  жеделдету несиенің маңызды қызметі  болып табылады.Несие механизмі  қосымша құнды капиталдандыру барысына ықпал етеді.

   Несие  капиталды шоғырландырудың аса  қуатты факторы ретінде оның  жекелеп жинақталуының шекараларын  кеңейте түседі.Өндірістің ауқымын  кеңейту үшін жекелеген шаруашылық  кәсіпорындарының, кәсіпкерлердің  қаржылары көбінесе жеткіліксіз болып саналатындықтан, әрбір кәсіпорындардың, халықтың шағын мөлшердегі уақытша бос тұрған шашыраңқы қаржылары жұмылдырылып банкілерде жинақталады да, үлкен көлемге жеткеннен кейін ол несие ретінде кең ауқымды ұдайы өндірісте белсенді түрде пайдаланады.

   Несие  жекелеген кәсіпорындарды акционерлік  қоғамдарға айналдырудың, монополиялар  мен халықаралық компаниялардың  жаңа түрлерін құрудың факторларының  бірі болып саналады.К.Маркстің  айтуы бойынша несие “бәсекелестік  күресте әрі жаңа, әрі сұрапыл қаруға айнала отырып, соңғы нәтижеде капиталдарды орталықтандырудың аса зор әлеуметтік механизмі бола бастайды”.

 

 

 

 

 

 

18

III. тарау. Қазақстандағы  ипотекалық несие.

 

   Экономика  дамуының сатысына қарамастан, несиенің  арқасында қарыз беру капиталы  құрылып, оның өмір өндіруге пайдалануы қамтамасыз етіледі.Несие ұдайы өндіріс процесінің үздіксіздігі мен тездетілуіне қызмет етеді.Уақытша бос материалдық және ақшалай қаржыларды қайтарымдық және төлемдік негізінде қайта бөлуді қамтамасыз етуші несие кез-келген экономикалық субьект бойынша ағымдағы өндірістік шығындар мен табыстардың арасында, өндірістің маусымдық сипаты мен экономика салаларында тауарды сатып реттеудің арасында, капиталдың жұмсауға қажетті көлемі мен қолда бар жиынтықтардың арасында болатын қарама-қайшылықтарды шешіп отырады.Ұдайы өндіріс процесін несие арқылы түзету ең алдымен қамтамасыз өндірістің үздіксіздігін қуаттап отырудың арқасында қамтамасыз етіледі.Жоғарыда көрсеткеніміздей, қорлар айналасының біркелкілік танытпайтындығына байланысты бір полюсте бос тұрған қаржылар пайда болады, екіншіден оларға деген тапшылық орын алды.Уақытша қаржылық қиыншылықтарға ұшыраған кәсіпорындарға берілетін несие оларға ұдайы өндіріс процесін

жалғастыруға  ТМҚ үшін ақы төлеуді қамтамасыз етуге, еңбек ақы төлеуге және тағы басқа мүмкіндіктер тудырады.

   Кәсіпорындар  мен халықтың қаржыларын банкілердің  есепшотында сақтау ақша есептерін  банкінің есебінде жазу арқылы, яғни қолдағы бар ақшаның қатысуынсыз  жасауға мүмкіндік береді.Қолма-қол  ақшасыз есеп экономикадағы есептеулерді тездетіп, айналымның шығындарын азайтады,

 

 

 

19

 

мемлекеттік қарыз  беру қорын арттырады.

   Қолдағы  ақшалардың айналымға түсуін  және оларды айналымнан шығару  несиелік негізде жүргізіледі,  мұның өзі айналыстағы ақша  көлемін реттеп және оларды басқаруға, дәлірек айтқанда валюта мен инфляцияның тұрақтылығын ұстап тұруға мүмкіндік береді.

   Несиенің  көмегімен басқа мемлекеттермен  байланыстар нығайып, әлемдік  экономикаға араласуға мүмкіндіктер  туып келеді.

   Сонымен,  жекелеген шаруашылықпен айналасушы экономикалық субьектілердің өмір сүру мен жалпы халық шаруашылығының дамуына да, микродеңгейіне байланыстардың дамуында, сондай-ақ халықтың әл-ауқатын көтеруде несиенің атқаратын рөлі өте зор екен

 

3.1. Ипотекалық  несиенің Қазақстандағы қолданылған үлгісі.

 

Ипотекалық  несиелеудің біршама қарапайым  және біршама жетілген үлгісі шартты түрде айтсақ, “қарапайым ашық үлгі”. Бұл үлгінің бастапқы принциптік сипатына тоқталсақ, ипотекалық ссудаларға деген барлық клиенттердің жалпы  өтініші банктің меншікті және сыртқы тартылған қаражаттары: депозиттерде жатқан клиенттердің қаражаттары; банкаралық несиелер және тағы сол сияқты есебінен қамтамасыз етіледі.

   Қарапайым  ашық үлгінің екінші бір принциптік  сипаты ипотекалық ссудалар бойынша  белгіленетін пайыз мөлшерлері елдегі несие – қаржы нарығындағы жағдайға тікелей тәуелді болып табылады.Бұл тәуелділік банктердің ипотекалық несиелеуге байланысты олардың активтеріне және

 

 

 

20

 

ауқымына мәнді  әсер етеді.

   Бұл үлгі  негізінде ипотекалық несиелеуді  ұйымдастыру, әсіресе қаржы нарығы мен бағалы қағаздар нарығы толық қалыптасып болмаған көптеген елдердегі іс жүзінде кеңінен таралған.

   Бұл қарастырылған  үлгіден ажыратылатын келесі  үлгі «кеңейтілген ашық үлгі»  деп аталады. Бұл үлгі бойынша  банктердегі ипотекалық несиелеу жүйесі үшін несиелік ресурстардың қалыптасуы арнайы ұйымдастырылатын, жылжымайтын мүліктермен қамтамасыз етілген екінші реттегі бағалы қағаздар нарығы арқылы жүзеге асырылады. Кеңейтілген ашық үлгісі тек кеңейтілген ипотекалық нарық құрылымның құрылған жағдайында, екінші нарықта айналыста жүретін бағалы қағаздардың эмиссиясына мемлекет тарапынан көмек көрсетілетін және жие бақылауға алу жағдайында ғана іске асырылады. Бұл үлгі іс жүзінде тұрақты экономикасы бар елдерде кеңінен таралған.