Ипотечное кредитование

       Привлечение заемного капитала для завершения инвестиционной сделки носит название финансового  левереджа. Различают положительный, отрицательный и нейтральный  левереджи. В случает, когда ставка ежегодного дохода от объекта недвижимости, приобретенного с привлечением заемных  средств, превышает процент по кредиту, левередж считается положительным. Если ставка доходов от приобретенной  с использованием заемных средств  недвижимости не превышает процента по ссудам, левередж считается отрицательным. Левередж считается нейтральным, когда  доход от недвижимости равен проценту по привлеченному кредиту.

       Привлекая заемные средства в дополнение к  собственным, инвестор предполагает не только приобрести желаемый объект недвижимости, но и получить наибольшую отдачу на собственный капитал. На величину такой  отдачи влияет соотношение удельных весов собственных и заемных  средств в структуре инвестиций. Поэтому привлечение заемного капитала будет эффективным для инвестора  до того момента, пока соотношение заемного и собственного капиталов будет  обеспечивать увеличение нормы отдачи собственного капитала. Это, в свою очередь, будет происходить до тех  пор, пока стоимость заемного капитала будет меньше, чем норма отдачи инвестиционного проекта в целом. Таким образом, соотношение собственного и заемного капиталов, которое обеспечивает увеличение нормы отдачи собственного капитала, является основным критерием  эффективности заемного капитала.

       Ипотечно-инвестиционный анализ предполагает оценку воздействия  ипотечного кредитования на инвестиции в собственный капитал, а также  оценку стоимости остаточных выгод  кредитора и инвестора.

       Традиционная  техника ипотечно-инвестиционного  анализа – это метод оценки стоимости собственности, в основу которого положено определение общей  суммы «выкупного» капитала, включающей ипотечный кредит и инвестиции в  собственный капитал. Принцип, положенный в основу традиционной техники, состоит в том, что доходы получают как инвесторы, так и кредиторы. Совокупная текущая стоимость доходов инвесторов и кредиторов составляет максимальную величину «выкупного» капитала;  соответственно, это цена, которая должна быть уплачена за собственность. Данная техника  принимает в внимание и выручки от перепродажи собственности, которая включает сумму прироста (или снижения) стоимости  собственности и амортизации ипотеки, получаемую инвестором при перепродаже.

       Доходы, получаемые как ипотечными кредиторами, так и инвесторами, должны включать доход на инвестиции и возврат инвестиций. Текущий доход по ипотеке представляет собой обслуживание долга. При этом остаток основной суммы на любой момент времени равен текущей стоимости всех платежей, оставшихся до полной амортизации кредита, дисконтированных по номинальной процентной  ставке ипотеки. Текущая стоимость инвестиций в собственный капитал равна сумме потока доходов и выручки от перепродажи, дисконтированных по соответствующей ставке отдачи на капитал. Их текущие стоимости в отдельности рассчитываются с использованием функций сложного процента. Прогнозируемые денежные поступления обычно носят равномерный характер и, поэтому рассчитываются с помощью фактора аннуитета.

     ,                                                                   (3.1)

       А выручка от перепродажи, поступающая  как единовременная сумма, оценивается  с помощью фактора реверсии.

     ,                                                                          (3.2)

       Таким образом, стоимость собственности  рассчитывается путем прибавления  текущей стоимости денежных поступлений  и выручки от перепродажи, ожидаемых  инвестором, к основной сумме ипотечного кредита. В итоге оценивается  как весь прогнозируемый чистый операционный доход, так и сумма выручки  от перепродажи собственности.

       Применение  традиционной техники предполагает трехэтапный расчет для определенного  прогнозного периода. Прогнозный период — это срок, в течение которого собственник рассчитывает удерживать оцениваемый объект.

       На  первом этапе необходимо оценить  чистый операционный доход путем  вычета из потенциального валового дохода операционных расходов, поправок на недоиспользование и потери при сборе платежей. Для оценки ежегодных денежных средств, получаемых инвестором, из чистого операционного дохода должна быть вычтена сумма обслуживания долга. Затем должна быть рассчитана текущая стоимость прогнозируемых ежегодных денежных поступлений.

       На  втором этапе должна быть рассчитана текущая стоимость выручки от перепродажи. Для этого необходимо составить прогноз цены перепродажи или изменения стоимости собственности и затем вычесть все затраты по совершению сделки, которые должен понести продавец (комиссионные, титульные расходы), а также остаток непогашенного долга. Затем рассчитывается текущая стоимость выручки от перепродажи.

       На  третьем этапе определяется оценочная  стоимость собственного капитала —  путем суммирования текущей стоимости  денежных поступлений и текущей стоимости выручки от перепродажи. Стоимость собственности рассчитывается как сумма стоимости собственного капитала и текущего остатка ипотечного долга.

       Для данного варианта курсовой работы рассмотрим собственность, приобретаемую за счет привлечения ипотечного кредита  в 600 000 долл. Он предоставлен на 25 лет, ежемесячный платеж при ставке 9%  (ставка процента для кредитора) равен 5 035,14 долл. Инвесторы-собственники намерены получить 12%-ную конечную отдачу на собственный капитал (ставка процента для инвестора). Собственность будет удерживаться 5 лет (срок перепродажи) и затем, как ожидается, будет продана за 750 000 долл. (выручка от перепродажи). Остаток ипотечного долга через 5 лет составит 559 637,53 долл. Факторы реверсии и аннуитета при i = 12%, n = 5 лет равны

     ,  

       

    Расчеты по традиционной технике приведены  в таблице 5.

    Таблица 5 – Ипотечно - инвестиционный анализ 
 

 
 

    Вывод: Данный вид коммерческой деятельности для инвестора является прибыльным, так как платежи по кредиту не превышают чистый операционный доход. Обоснованная текущая цена собственности равна 749 748 долл. Ставка денежных поступлений на собственный капитал составляет 7,732% (11 578 долл. : 149 747,66 долл. = 7,732%), однако инвестиции в собственный капитал -  149 747,66 долл. полностью учитывают повышение стоимости собственности, доводящее отдачу на собственный капитал до 12 %. Левередж в данном случае является положительным, так как норма отдачи собственного капитала выше стоимости кредитных ресурсов (12%>9%). Выручка от перепродажи в 750 000,00 долл. обеспечивает полное возмещение капитала и приносит часть дохода (текущая стоимость собственности в 749 748,00 долл. ниже выручки от перепродажи). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

       В ходе выполнения данной курсовой работы мною была рассмотрена и изучена  такая тема как, ипотечное кредитование. В курсовой работе рассмотрен расчёт стоимости постоянного ипотечного кредита и кредита с переменными  выплатами. В результате сравнения  необходимо отметить, что наиболее приемлемым для инвестора является частичная амортизация с итоговым «шаровым» платежом. Текущая стоимость такого кредита равна 504 507,17долл., следовательно,  при досрочном погашении текущая стоимость ипотечного кредита значительно уменьшается. Для сравнения приведём данные стоимости других видов кредита:

1. Постоянный  кредит (стоимость = 910 584,8долл.)

2. Кредит с замораживанием процентных выплат до истечения срока кредита (стоимость = 4 573 848 долл.)

3. Кредит  с фиксированным платежом основной  суммы (стоимость = 812 250 долл.)

4. Кредит  с выплатой одних только процентов  (стоимость = 1 350 000 долл.)

       В третьем разделе курсовой работы мне необходимо было рассмотреть  эффективность данного ипотечного кредита для инвестора и залогодателя. Таким образом, я пришла к выводу, что данный вид коммерческой деятельности для инвестора является прибыльным, так как выручка от перепродажи обеспечивает полное возмещение капитала и приносит часть дохода 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

СПИСОК  ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 
 

1. Финансы, денежное обращение и кредит: Учебник  для вузов. / Под ред. Н.Ф. Самсонова, - М.:ИНФРА – М, 2001. – 441с.
2. Экономика недвижимости. / Под ред. В.Н. Ресина.
3. Методические указания по выполнению курсовой работы. Ипотечное кредитование. / Под ред. Т.А. Моргуновой.
4. Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее. / Под ред. И.С. Радченко.
5. Интернет.
6. Ипотека для всех./ Под ред. Ю.Ф. Симионова. Серия «50 способов».

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ПРИЛОЖЕНИЕ

Таблица 1.1. - График амортизации постоянного ипотечного кредита