Ипотечное кредитование

    Расчет  «шарового» платежа и суммы начисленных  процентов можно произвести по формуле  наращения сложными процентами. 

    F = P(1+i)ⁿ,                                       (2.1)

    Где: F – будущая стоимость кредита (сумма погашения основного долга с начисленными процентами), долл.

    Р – основная сумма ипотечного кредита, долл. 

    F = 600 000·(1 + 0, 09)²⁵ = 5 173 848 (долл.) 

    I = F – P,                                         (2.2)

    Где: I – сумма начисленных процентов, долл. 

    I = 5 173 848 – 600 000 = 4 573 848 (долл.) 

    Таким образом, сумма начисленных процентов  по истечении 25 лет составит 4 573 848., а «шаровой» платеж 5 173 848 долл., что более чем в 8,5 раз превышает основную сумму. В связи со значительной величиной стоимости кредитных ресурсов для заемщика, данный вид погашения кредита предусматривает более короткие сроки.

    Например, ипотечный кредит с «шаровым»  платежом подлежит погашению через 5 лет при ежегодном начислении процентов. Тогда 

    F = 600 000·(1 + 0,09)¹⁰ = 1 420 418 (долл.) 

    Сумма начисленных процентов равна 

    I = 1 420 418 – 600 000 = 820 418 (долл.) 

    Таким образом, стоимость кредита для  заемщика в данном случае меньше, чем  в случае постоянного ипотечного кредита. Однако, производить сравнение  кредитов нецелесообразно в связи  с различием в сроках кредитования и схемах начисления процентов. 

    Выплаты одних только процентов. Данный вид кредитов предусматривает периодическую выплату процентов, которые начисляются в конце каждого периода (месяца, квартала, полугодия, года)  на остаток основного долга. Сам же основной долг выплачивается в виде итогового внесения "шарового" платежа по истечении срока кредита.

    Сумма ежемесячного процентного платежа по кредиту в 600 000 долл., предоставленному под 9% годовых сроком на 25 лет, составляет 4 500,00 долл., вносимых в конце каждого месяца. По истечении срока кредита погашению подлежит вся основная сумма в 600 000 долл. Поскольку до этого момента выплаты основной суммы вообще не производились и вместе с тем не откладывались выплаты процентов, то по истечении срока кредита его первоначальная сумма подлежит возврату в форме "шарового" платежа. 

    Таблица 1.2 – График амортизации ипотечного кредита с переменными выплатами одних только процентов.

    Вывод: Общая величина уплаченных процентов за кредит равна 1 350 000 долл. Общий размер погашения ипотечного кредита в случае выплат одних только процентов в течение всего срока погашения и выплаты основной суммы в конце срока равен 1 950 000 долл. Таким образом, рассмотренный кредит для заемщика дороже постоянного на 1 039 415, 19 долл. (1 950 000,00 – 910584,81). 
 
 

    Частичная амортизация с  итоговым «шаровым»  платежом. Кредиты с «шаровым» платежом могут предусматривать также частичную амортизацию еще до истечения их срока. Прогнозирование «шарового» платежа и оценка таких кредитов проводиться как для самоамортизирующихся ипотек, выплачиваемых досрочно.

    Например, ипотечный кредит в 600 000 долл., предоставленный под 9 % годовых, с ежемесячным платежом в 5035,14 долл. при внесении в конце каждого года суммы в 15 000 долл. в счет погашения основной суммы, погашается через 15,17 года  (182 месяца).

    График  досрочного погашения такого кредита  представлен в таблице 1.3.

    Таблица 1.3. – График частичной амортизации  с итоговым «шаровым» платежом по окончании каждого года. 

    Вывод: Текущая стоимость кредита в данном случае составляет 504 507,17 долл., общая сумма выплат за 182 месяца = 1 104 597,16 долл. В 182 месяце была проведена корректировка ежемесячного платежа – ежемесячный платеж уменьшили на величину, превышающую остаток долга. Таким образом, при досрочном погашении текущая стоимость ипотечного кредита уменьшается. 
 
 
 
 

    2.2.Кредиты с фиксированным платежом основной суммы.

    Некоторые ипотечные кредиты предусматривают  равновеликие платежи в счет погашения  основной суммы, а также выплаты  процентов на непогашенный остаток. Они получили название «пружинных» кредитов; выплаты по ним процентов и основной суммы изменяются.

    Например, кредит в 600 000 долл., предоставленный под 9%, в течение первых пяти лет предусматривает выплату одних только процентов с последующим двадцатилетним погашением основной суммы.

    Таблица 1.4- График амортизации «пружинного» кредита

    Вывод: Текущая стоимость кредита в данном случае составляет 812 250 долл., общая сумма выплат = 1 412 250 долл. Таким образом, при выбранных условиях (5 лет – погашение только процентов и 20 лет – погашение основного долга с процентами) текущая стоимость «пружинного» кредита на 98 334,81 долл. (910 584,81- 812 250) меньше стоимости постоянного кредита. 
 
 
 
 
 
 
 

    ВЫВОД ПО 2 РАЗДЕЛУ 

    В данном разделе было рассмотрено  два варианта кредитов с переменными выплатами:

    1. Кредиты с «шаровым» платежом

    - Замораживание процентных выплат  вплоть до истечения срока  кредита

    - Выплаты одних только процентов

    - Частичная амортизация с итоговым "шаровым" платежом

    2. Кредит с фиксированным платежом  основной суммы («пружинный»)

    Таким образом, проанализировав результаты расчетов можно сделать следующий вывод, что для рассмотренного примера ипотечного кредита наиболее эффективным  для инвестора является  частичная амортизация с итоговым «шаровым» платежом. Текущая стоимость такого кредита  равна  504 507,17долл., а также сокращение сока платежа на 118 месяцев. Наиболее дорогой – кредит с замораживанием процентных выплат до истечения срока кредита. Его текущая стоимость = 4 573 848,00 долл. Такие кредиты эффективней брать на небольшой срок. В данном случае он не приемлем, выплаты превышают сумму ипотечного кредита в 8,5 раз. Так же следует отметить низкую стоимость кредита с фиксированным платежом основной суммы. Его стоимость = 812 250,00 долл. Кредит с переменными выплатами одних только процентов значительно дешевле кредита с замораживанием процентных выплат. Его стоимость 1 350 000,00 долл. Однако, для данных условий предоставления он тоже не приемлем, так как значительно дороже рассмотренных выше кредитов.   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Ипотечно-инвестиционный анализ 

       Сделки  с недвижимостью требуют крупных  и в основном единовременных вложений со стороны потенциальных инвесторов, что предопределяет необходимость  привлечения заемного капитала наряду с собственным. При этом использование  значительных заемных средств, как  и любое инвестиционное решение, базируется на экономических расчетах целесообразности их привлечения или, иными словами, оценки эффективности привлечения заемного капитала.