Ипотечное кредитование в России: сущность, законодательное регулирование, финансовое обеспечение.

      Все финансовые ресурсы, используемые банками  для выдачи ипотечных кредитов, приходят из следующих источников:

     1) собственный капитал банка, что  характерно для большинства государственных и негосударственных коммерческих банков;

2. капитал акционеров и спонсоров, привлеченный нерыночным способом;
3. капитал, привлеченный под государственные гарантии (АИЖК).

     Однако  для создания массовой ипотеки этих источников не достаточно.

Даже  при самых благоприятных обстоятельствах  они не смогут обеспечить объем оборотного капитала, необходимый для выполнения задач, намеченных Национальной ипотечной  программой. Практически единственным решением этой проблемы является создание массовых схем и структур, которые смогут привлечь в ипотеку инвестиционный капитал с вторичного рынка.¹⁶

     Вторичный рынок ипотечных кредитов представляет собой совокупность отношений между  участниками ипотечного рынка, обеспечивающих формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации закладных в ипотечные  ценные бумаги и размещения их среди  инвесторов. На вторичном рынке кредитор может действовать по двум направлениям:

1. формирует из единообразных закладных пулы и выпускает на их основе эмиссионные ипотечные ценные бумаги. Размещая ценные бумаги на фондовом рынке, кредитор возвращает ресурсы, вложенные в ипотечное кредитование;
2. продает закладные операторам вторичного рынка, высвобождая кредитные ресурсы. Операторы вторичного рынка формируют из однотипных ипотечных кредитов пулы и выпускают на их основе ипотечные ценные бумаги.

     Функционирование  вторичного рынка ипотечного кредита  обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает денежную массу в обороте; способствует перераспределению  капитала по районам страны и экономическим сферам интеграции финансового рынка и рынка недвижимости и земли, стабилизирует процентные ставки по кредитам.

     Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не так ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя  операции на вторичном рынке, имеют  возможность дополнительно мобилизовать необходимые средства, которые пускают  в оборот, выдавая новые кредиты. Эффективная работа данной системы предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка.¹⁷

     Необходимо  сказать, что финансирование ипотечного жилищного кредитования осуществляется через механизм эмиссии корпоративных  облигаций АИЖК, обеспеченных государственной  гарантией. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию рефинансирует  ипотечные кредиты, выданные и обслуживаемые  в соответствии с определенными  требованиями, предоставляет межрегиональную  ликвидность и фактически выводит  денежные потоки по ипотечным кредитам на рынок капитала. Государственная  гарантия по облигациям АИЖК в полном объеме покрывает основную сумму  долга и купонные платежи. Выданная держателям облигаций, она является безотзывной и не может быть изменена. Гарантия внесена в книгу внутреннего  долга Российской Федерации и  фиксируется в госбюджете как  федеральное внутреннее заимствование. Однако в случае дефолта эмитента гарантия не предусматривает немедленного получения держателем облигаций  их средств, а обеспечивает их выплату  только с определенной отсрочкой  и только в случае надлежащего  соблюдения требований процессуального  характера. Также следует отметить, что помимо финансирования за счет внутренних заимствований, финансирование ипотечного жилищного кредитования возможно за счет внешних источников. Международная финансовая корпорация (IFC), инвестиционное подразделение группы Всемирного банка, объявила об официальном запуске проекта "Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России". Проект нацелен на развитие системы ИЖК, увеличение ее инвестиционной привлекательности и эффективности, повышение доступности ипотеки для заемщика. Проект финансируется также правительствами Швейцарии и Нидерландов.¹⁸

      Иностранные ипотечные ценные бумаги, обеспеченные российским пулом ипотек, могут быть достаточно привлекательными для иностранных  инвесторов, поскольку маржа между  кредитными ставкам в России и  средней доходностью иностранных  бондов должна быть значительно выше, чем аналогичный разрыв внутри России, что при необходимости позволяют  обеспечить как привлекательную  для инвестора доходность иностранных  ипотечных ценных бумаг, так и  больший доход эмитента. В то же время в этой ситуации существуют определенные риски, связанные:

• с формированием зависимости российского банка-кредитора от интереса к его закладным со стороны западных рефинансирующих компаний (усугубленная невозможностью выпуска ипотечных ценных бумаг с собственного баланса и самостоятельного учреждения ипотечного агента);
• с возможными конфликтами законодательных норм: ипотечные ценные бумаги выпускаются в соответствии с иностранным законодательством, предусматривая соответствующие права инвесторов, в том числе при банкротстве эмитента или дефолте заемщика, а деятельность кредитора и заемщика, в том числе в случае дефолта, регламентируется российским законодательством.¹⁹

     Государственное стимулирование ипотечного кредитования должно развиваться по следующим  направлениям:

1. совершенствование правовой основы и нормативной базы для осуществления ипотечного кредитования;
2. осуществление мер по снижению рисков, связанных с долгосрочным кредитованием, чтобы повысить прибыльность и привлекательность подобного кредитования для банков;
3. создание общенациональной системы ипотечного кредитования, которое включало бы функции вторичного рынка ипотечных займов, выданных кредитными организациями, для поддержания уровня ликвидности этих организаций, обеспечения и эффективного распределения кредитных ресурсов;
4. принятие дополнительных мер по поощрению участия банков в ипотечном кредитовании, например, по привлечению банков к управлению средствами безвозмездных субсидий, предоставляемых гражданам на строительство и приобретение жилья;
5. поощрение организаций и предприятий, имеющих долгосрочные ресурсы (например, пенсионных фондов), вкладывать свои средства в ценные бумаги, обеспеченные ценными кредитами.²⁰

     Обобщая все вышесказанное следует отметить, что противоречивость и сложность становления ипотечного кредитования в России связано со сложной экономической ситуацией в стране (дефицит кредитных ресурсов долгосрочного характера, высокие темпы инфляции и процентные ставки, делающие долгосрочные кредиты практически недоступными для подавляющей части населения). Слабое законодательство по ипотеке, несовершенство системы регистрации закладных и изъятия недвижимости у недобросовестных плательщиков также сдерживают развитие операций по предоставлению ипотечных кредитов в России.

3. Проблемы  ипотечного кредитования в современной  России

   Формирование  системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования проходит в  сложной экономической ситуации. С одной стороны, статистика и  специальные исследования фиксируют  достаточно низкий уровень жилищной обеспеченности населения и, соответственно, высокий уровень потребности  в улучшении жилищных условий, с  другой - неразвитость ипотеки как  рынка. На сегодняшний день в России заложены законодательные основы для  развития ипотечного кредитования.

   Преимущества  ипотеки достаточно зримы и понятны. Заемщик в достаточно короткие сроки  приобретает квартиру, оплачиваемую с долговременной рассрочкой. Таким  образом, теоретически может быть резко  увеличено количество семей, способных  приобрести жилье, что является мощным стимулом для развития жилищного  строительства. Заемщик несет значительные расходы и фактически платит двойную  цену за квартиру. Очень велик риск оказаться неплатежеспособным, который еще более отягчается высокими штрафами и пенями, начисляемыми банком за просрочку платежа. Получение ипотечного жилищного кредита доступно далеко не всем гражданам России, т.к. банки (что с их стороны совершенно разумно и справедливо) проводят достаточно жесткий отбор потенциальных заемщиков. Эксперты полагают, что жесткий удар по системе ипотечного кредитования был нанесен финансовым кризисом. Резкое падение курса рубля, банкротства банков, нерегулируемость и необратимость кризисных процессов еще раз подтвердили, что такие долгосрочные процессы, как ипотечное кредитование, сопряжены в российских условиях с повышенным риском как для заемщиков, так и для кредиторов.²¹

      Таким образом, наиболее серьезными и объективными препятствиями для успешного  и быстрого развития системы ипотечного кредитования в России является экономическая нестабильность, проблемы формирования среднего класса, низкий уровень жизни населения.

      Кроме того, государство должно оказать  зримую государственную поддержку  банкам, которые пытаются осуществлять ипотечное кредитование. У банков есть желание заниматься ипотечным  кредитованием и есть знание технологий, но явно недостаточно средств для решения проблемы обеспечения населения жильем в масштабах всей страны. Для того чтобы модель ипотечного кредитования заработала с реальными социальными результатами, необходима государственная поддержка.

      К факторам, осложняющим развитие ипотечного кредитования в нашей стране, относятся:

      1. Низкий уровень жизни населения.  Среднедушевые денежные доходы  населения и среднемесячная начисленная  заработная плата составляют  всего около двух прожиточных  минимумов, а размер пенсий  по старости практически соответствует  прожиточному уровню. Низкий уровень  жизни основной части населения  не позволяет говорить о возможности  приобретения жилья иначе, как  с применением механизмов ипотеки,  активного участия государства  в формировании программы доступного  жилья. 

     Анализ  доходов населения и сложившихся  цен на рынке жилья показывает, что в 2009 году без ипотечного кредитования лишь 1-1,2% населения обладают платежеспособным спросом для приобретения недвижимости; еще 0,3-0,5% населения обеспечиваются объектами недвижимости за счет средств бюджетов всех уровней. В тоже время развитие массового ипотечного кредитования без какой-либо поддержки со стороны государства увеличит платежеспособный спрос населения для приобретения жилья по социальным нормам в 5-6 раз и для улучшения жилищных условий в 10-12 раз;

2. Небольшой размер государственного субсидирования для обеспечения доступности ипотечного кредита для населения. Из-за высоких цен на недвижимость большая часть населения не может воспользоваться ипотечными кредитами;
3. Высокие процентные ставки в связи, с чем ипотечное кредитование в России не становится массовым, и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем. Во многом причиной высоких процентных ставок по ипотечным кредитам является высокая стоимость долгосрочных средств для банков, а также риски ипотечной сделки, которые закладывают кредитные организации;
4. Ужесточение требований к заемщикам и отмена (приостановление) некоторыми банками программ ипотечного кредитования. Кризисные явления послужили причиной ужесточения кредитными организациями требований к проверке платежеспособности заемщика, что выражается в увеличении первоначального взноса по ипотечному кредиту и минимального возраста заемщика;
5. Сложность привлечения необходимых ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования. Слишком «короткие» и дорогие ресурсы сильно ограничивают возможности российских банков при ипотечном кредитовании. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере ликвидности и банкротству.

     6.  Отсутствие развитого рынка финансовых ипотечных инструментов. Важнейшим свойством ценных ипотечных бумаг по сравнению с другими ценными бумагами является их надежность, обеспеченная высокой ликвидностью залогов жилой и нежилой недвижимости;

           7. Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлтерские и оценочные агентства.

      При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая  схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы  в целом, завышены расходы при  совершении сделок;

          8. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелание жить в долг;

9. Непрозрачные источники доходов граждан.²²

      Однако, в отличие от прошлых лет, уже  создана почва для решения  проблем ипотечного кредитования. Она  определяется следующими благоприятными факторами:

      1. Население:

     - разгосударствление жилого фонда (доля государственной собственности около 8%) и сосредоточение домовладений в личной собственности (около 46%), что позволяет гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье и привлекать дополнительно ипотечные кредиты;

• возникновение среднего класса (около 16%), то есть слоя населения, имеющего высокую кредитоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов;
• изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное не только требованиями к размеру жилой площади, а все больше требованиями к ее планировке и качеству, типу и местоположению здания, социальному положению соседей;
• повышение подвижности населения в пределах территории страны;
• рост понимания значимости недвижимости как объекта вложений сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости.
2. Российские предприниматели:

     - разгосударствление строительного комплекса и обострение конкуренции, в том числе со стороны иностранных подрядчиков;