Ипотечное кредитование в России: сущность, законодательное регулирование, финансовое обеспечение.

       Министерство  образования и  науки Российской Федерации Федеральное  государственное  автономное образовательное  учреждение высшего  профессионального  образования «Казанский (Приволжский)

федеральный университет»

Институт  экономики и финансов

Кафедра денег и ценных бумаг

КУРСОВАЯ  РАБОТА

По дисциплине «Финансы и кредит»

Ипотечное кредитование в России: сущность, законодательное  регулирование, финансовое обеспечение.

Автор курсовой работы Галеева К.Д.

Группа 322

Научный руководитель Шакирьянова А.И. 
 

Казань 2011 
 
 

Содержание:

 

 

     Введение

     В условиях хронического недостатка государственных  средств, традиционной задачей для  органов власти всех уровней, стало  привлечение внебюджетных денежных ресурсов в сферу жилищного строительства. Наиболее перспективным решением «квартирного вопроса» специалисты в области  недвижимости считают развитие системы  долгосрочного ипотечного кредитования.

     Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное  кредитование в большинстве экономически развитых стран является не только основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию страны в целом. Во- вторых, оказывает  огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

     Актуальность  вопроса ипотечного кредитования заключается  в проблеме приобретения собственного жилья, что является первоочередной потребностью для каждой семьи. Ипотека  привлекательна прежде всего тем, что  позволяет в короткие сроки вселиться  в новую квартиру, стать ее собственником, зарегистрировать членов своей семьи, а оплачивать ее можно в течении нескольких последующих лет, не боясь роста цен на недвижимость. Это финансово эффективнее, чем откладывать деньги, подвергая накопления инфляционным и иным рискам, или чем арендовать квартиру, так как размер ежемесячных платежей по кредиту сопоставим с ежемесячной арендной платой за жилье. Надежность и безопасность покупки квартиры с помощью ипотечного кредита заключается в том, что квартира проходит тщательную юридическую проверку банком, страховой компанией и полностью оформляется в собственность заемщика при получении кредита. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует. 

     Цель  курсовой работы заключается  в раскрытии сущности ипотечного кредитования, определения основных законов и норм для его регулирования, а также финансового  обеспечения.

     Объектом исследования является ипотечное кредитование в России, предметом – проблемы ипотечного кредитования. В процессе исследования использовались теоретические методы: изучение и анализ литературы и документов; анализ экспериментального материала, обобщение. При подготовке были задействованы нормативно-правовые акты Российской Федерации, научно-учебные пособия и монографии, публикации периодической печати.

 

1. Теоретические основы ипотечного кредитования

   В настоящее время понятие «ипотечное кредитование» достаточно прочно вошло  в экономическую жизнь России. Сущность ипотечного кредитования базируется на сущности такой экономической  категории как ипотека.

   Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено  в законодательстве Солона (VI в. до н. э.). По-гречески "hypotheca" - подставка, подпорка. Цель ипотеки как формы обеспечения заключается в предотвращении опасности, связанной с негласными способами установления прав на недвижимость. Земля - легко обращаемый товар, а значит всегда есть риск, как для покупателей, так и для кредиторов по закладным, что эта собственность не освобождена от долгов или заложена. В современных словарях авторы трактуют ипотеку как «залог недвижимости с целью получения ссуды, ипотечного кредита», «заклад недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир)», «залог недвижимого имущества, главным образом земли и строений, с целью получения ипотечной ссуды». ¹

   Существуют  и другие понятия ипотеки. Ипотека - это кредит, полученный под залог  недвижимости. Ипотека — это одна из форм имущественного обеспечения  обязательства должника, при которой  недвижимое имущество остается в  собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним  своего обязательства приобретает  право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.²

   Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами:

   — Ипотека, как и всякий залог, — это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства — займа или кредитного договора, договора аренды и т. д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.

   — В качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому  имуществу относятся земельные  участки и все, что прочно с  ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

   — Предмет ипотеки всегда находится  во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим  владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней  мере без согласия кредитора, на время залогового периода.

   — Договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется  специальным документом — закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной  регистрацией.

   — При значительном превышении стоимости  залога над суммой выданного кредита  ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды  под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных  кредиторов по одному и тому же недвижимому  имуществу удовлетворяются в  порядке регистрации ипотеки, т. е. внесения записи о регистрации  ипотеки в специальные ипотечные  книги.

   — В случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного  имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного  по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими  кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.³

   Из  сказанного следует, что можно выделить следующие принципы ипотеки:

1. гласности, или публичности, — доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;
2. специальности — возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;
3. достоверности — записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;
4. старшинства — преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;
5. бесповоротности — ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;
6. неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

   Таким образом, ипотечный кредит — это  кредит, обязательство, возвращение  которого обеспечено залогом недвижимого  имущества (ипотекой).

   Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального  развития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Для  постоянного роста совокупного  производства, и, следовательно, совокупного  дохода и совокупного потребления  необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакция  наращивания экономических показателей.

   Одной из наиболее значимых проблем является проблема "конвертируемости" материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги. Особо  значимым механизмом такой "конвертации" является ипотека из-за капитала, который  входит в понятие "недвижимость", и наличия у недвижимости уникального  свойства - неспособности перемещаться через границу. Ипотека является не только важнейшим механизмом решения  жилищной проблемы, но и важнейшим  механизмом улучшения инвестиционного  климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса  в целом.

   Ипотечное кредитование является существенным фактором экономического потенциала страны:

• развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на состоянии реального сектора экономики. Ипотечное кредитование промышленных предприятий позволяет модернизировать производство, повышать качество и конкурентоспособность продукции практически во всех отраслях народного хозяйства, что, в свою очередь, наращивает экономический потенциал страны;
• с помощью ипотечного кредита реализуется программа жилищного строительства, достигается непрерывность производства в строительстве. Строительство современного жилья вызывает спрос на многие комплектующие изделия, что стимулирует развитие многих отраслей экономики. Например, производство строительных материалов и конструкций, строительное и дорожное машиностроение, деревообработка и производство мебели, обоев, электрооборудования, металлоизделий и др.
• с помощью ипотечного кредита в систему рыночных кредитных отношений вовлекаются множество предприятий и широкие массы населения - собственники квартир, земельных наделов и другого недвижимого имущества. Благодаря этому государственное финансирование процесса замещается банковским кредитом. Это отвечает интересам общества в целом и отдельных экономических субъектов: повышается уровень инвестиционной активности хозяйствующих субъектов, банковской системы; в инвестиционный процесс широко вовлекаются свободные финансовые ресурсы;
• будучи дорогим товаром, жилье является одним из важнейших факторов стимулирования сбережений населения, что также способствует формированию инвестиционных ресурсов.⁴

   Ипотечные кредиты могут быть классифицированы по различным признакам:⁵

1. По объекту недвижимости:
1. земельные участки;
2. предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5. воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты;
6. объекты незавершенного строительства.
2. По целям кредитования:
1. приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;
2. на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);
3. строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.
3. По виду кредитора.

 

        Данная классификация  может быть произведена: по статусу, по принадлежности и по степени специализации (табл. 1.1).⁶

        Таблица 1.1. Ипотечные  кредиторы