Характеристика первинного та вторинного ринку житла в Україні

Політика забудовників у Києві стосовно споруджуваних будинків неоднозначна і залежить, в першу чергу, від стадії будівельних робіт. Більшість будинків на етапі котловану або побудованих тільки перших поверхів заморожено, продажу призупинені (приклади - ЖК Pechersky, ЖК на вул. Борщагівській, 174, ЖК на вул. Чорновола, РК на пр. Маяковського (компанії Київміськбуд), і багато інших). У побудованих більш ніж на 50-70% об'єктів більше шансів бути добудованими в найближчі пару років, але і з них багато завмерли (наприклад, РК Озерний, РК Вертикаль, ТЖК на Григоренка, ЖК на перехресті Димитрова та Барбюса, т.д. ) Найбільш комфортно мають почуватися ті об'єкти, яким держава пообіцяла виділити допомогу на закінчення будівництва (приміром, Пелина Нивок, РК на пр. Науки, 28, ЖК на вул. Вільямса від Ліко Холдинг, РК на пр. Тичини 18б.

Розділ 3.Вторинний ринок житла в Україні

Представники нечисленного середнього класу та успішні представники капіталістичної дійсності зрозуміють: треба тікати, і чим швидше, тим краще, поки ціна на їхні "чешки" та "хрущівки" не впала "нижче плінтуса".

Як видатний винахід людства - автомобіль - змінив природний ландшафт, так запровадження інституту ОСББ глобально вплине на суспільно-економічні реалії України, особливо у містобудуванні.

За роки становлення капіталістичної України процес розшарування суспільства остаточно не завершився і перебуває майже у проміжній стадії.

В будинках радянської забудови поки спостерігається майновий інтернаціонал. Квартири всі отримали безкоштовно від держави, а в одному під'їзді можуть мешкати і злиденні пенсіонери з бюджетниками, і успішні бізнесмени з чиновниками.

Поки будинок на балансі ЖЕКу, ніхто нікому не заважає - всі живуть в паралельних світах, практично не перетинаючись.

Незабаром в під'їзді з'явиться майже гестапівське оголошення: усім мешканцям пропонується зустрітися для створення ОСББ. Якщо бути більш точним, то громадяни отримають індивідуальні письмові повідомлення.

Звичайно, на перші збори з'являться "три каліки" і пара пенсіонерів. Решта буде заповзято розбудовувати капіталістичний лад і не зверне уваги на запрошення.

Але потім, коли всі врешті-решт зустрінуться і спробують прийняти якесь рішення, то виявиться, що між нашими громадянами, які так мирно жили під одним дахом, не просто різні погляди на життя - між ними цивілізаційна та майнова прірва.

Відбудеться засідання на зразок кінострічки "Гараж" геніального Ельдара Рязанова, але в більш брутальній і трагічній формі. Ніяке ОСББ пенсіонерам, безробітним та люмпенізованим громадянам не потрібне.

По-перше, будинки радянської забудови, як правило, не бачили капітальних ремонтів з часу побудови, і брати на себе додаткові витрати ніхто не захоче, а держава самоусунулася від цього питання.

По-друге, ОСББ з боржниками на відміну від ЖЕКу буде судитися з більшим ентузіазмом та ефективністю.

І головне - справа не тільки в коштах, теоретично при ОСББ на квартплаті можна навіть заощадити, а в ментальності і неготовності управляти своєю власністю. Зручніше переплачувати і лаяти ЖЕК, а не нездатність брати життя у свої руки.

Додайте до цього невір'я людей не тільки до держави і чиновників, але й один до одного. Будь-який управбуд, знайти якого теж завдання не з простих, в очах мешканців - потенційний хапуга і корупціонер.

Отже, враховуючи методи, якими наші реформатори впроваджуватимуть ОСББ, перед багатьма мешканцями будинків старої забудови постануть серйозні проблеми виживання в найближчий опалювальний сезон.

Представники нечисленного середнього класу та успішні представники капіталістичної дійсності зрозуміють: треба тікати, і чим швидше, тим краще, поки ціна на їхні "чешки" та "хрущівки" не впала "нижче плінтуса".

Вони, не зволікаючи, продаватимуть квартири та переселятимуться в житло, де мешкають споріднені класи. Ворон ворону око не виклює. Люди, які досягли мінімального добробуту і здатні впливати на своє життя, зможуть з успіхом організувати ОСББ і порозумітися між собою.

Розшарування населення набуде незворотних рис і тільки пришвидшуватиметься. "Хрущівки" і "чешки" втрачатимуть "нормальних" мешканців. Строкатий соціальний склад будинків вирівнюватиметься і набуватиме загального люмпенізованого рівня, що, в свою чергу, пришвидшить деградацію технічного стану житла.

Втрат зазнають не тільки соціально невлаштовані будинки, але й відносно благополучні будинки поруч, які втрачатимуть вартість через невдале сусідство. У США, наприклад, якщо один з будинків стає занедбаним чи покинутим, ринкова вартість сусідніх помешкань швидко падає.

Таким чином, ареали строї забудови у великих містах перетворяться у потенційні гетто. Стрімке здешевлення житла в таких місцях неодмінно приверне увагу нелегальних мігрантів та криміналу.

Звичайно, влада не залишить напризволяще будинки, де мешканці не зможуть домовитися. Будуть створені профільні експлуатаційні компанії, але якість комунальних послуг від цього не покращиться, і бідні мешканці, як свідчить досвід Росії, платитимуть за квадратний метр більше , ніж мешканці елітних помешкань.

Враховуючи демографічні чинники, консервативність і низьку мобільність населення, житлове розшарування не відбуватиметься стрімко, але його вже не спинити.

Завдяки глибокій кризі житлового будівництва та недовірі до забудовників склалася парадоксальна ситуація: новозбудоване житло дешевшає, а вторинне - дорожчає. Сьогодні - пік цін на вторинне житло, далі вони будуть тільки падати.

Можна порадити українцям, які планують придбати помешкання, звертати увагу не тільки на ціну квартири і дитячий садочок поблизу, але й на сусідів, з якими доведеться вирішувати "оесбебешну" проблему.

Решті теж не завадить зайвий раз глянути на своїх сусідів. Саме вони незабаром будуть впливати на ціну вашого житла і умови, в яких ви житимете.

Кампанія із залучення населення до ОСББ в Україні набирає обертів, і незабаром перед кожним мешканцем багатоквартирного будинку постане майже шекспірівське питання: створювати чи не створювати? Однак на відміну від класичного питання це має безальтернативну відповідь: об'єднанню - бути.

Чому вторинне житло краще новобудов?

Незважаючи на темпи будівництва нових престижних висоток, вторинне житло не втрачає своїх позицій. Сьогодні все більше переваг віддається саме йому. Людей, що бажають купити вторинне житло, можна назвати раціональними з ряду причин:

Гарантії. Ви купуєте квартиру, якої вже кілька років, а то й десятків років, користувалися люди. А значить, вона придатна для житла. Усі наявні дефекти ви можете побачити своїми очима. Після покупки такої квартири, ви саме в неї і вселяєтеся. Чого не можна сказати про новобудову. Адже, як правило, продаж квартир у них починається задовго для здачі будинку. Тому, купуючи квартиру в будинку, що будується, ви дуже сильно ризикуєте.

Проста іпотека. На всі об'єкти вторинної нерухомості без будь-яких обмежень поширюються ті ж схеми іпотеки, що і на нерухомість в новобудовах. У фінансовому плані це обходиться дешевше, ніж покупка абсолютно нової квартири. При цьому ризик втратити гроші на іпотеку вторинного житла мінімальний.

Своя з першого дня. Проживати у вторинній квартирі ви можете відразу після укладення угоди, у той час як квартира першого сорту вимагає підготовки й купівлі необхідних речей.

Життя без складнощів. Переїзд в іншу квартиру сам по собі укладає чимало складнощів. Нещодавно побудовані будинки додадуть новим мешканцям чимало різних організаційних процедур, таких як оформлення документів у школах, дитячих садках, лікарнях і т.д. Вторинний ринок житла дозволяє уникнути цієї зайвої витрати часу і нервів.

Широкий вибір. Підібрати собі квартиру на ринку вторинного житла досить просто. Можна легко підібрати найоптимальніший варіант для будь-яких побажань і при будь-якій необхідності: наприклад, саме в тому районі, який вас найбільше приваблює, або ближче до роботи, навчання, друзям.

Якість. Існує чимало хороших цегляних будинків, побудованих, наприклад, близько 20 років тому. Рівень життя в них не поступається середньостатистичним новобудовам, а ціна при цьому набагато доступніші.

Сьогодні купити вторинну квартиру вигідно не тільки молодим сім'ям. Багаторічна практика демонструє надійність цих інвестицій: ціни на таке житло незмінно зростають.

ВИСНОВОК

Житлове будівництво є однією із найважливіших та найпотужніших галузей господарського комплексу України, оскільки саме воно формує життєдіяльність країни та суттєво впливає на стан економічних відносин . На цей час можна констатувати відсутність в Україні цивілізованого ринку житла з його законами конкуренції, дієвим механізмом реалізації права громадян на житло. Відповідно, немає умов для забезпечення житлом міського населення України.

  Первинний ринок житла, яке пропонується для інвестування громадянам, має суттєве обмеження — пропонуються квартири (через певний час) тільки там, де будує будинки забудовник. Дешевше ніж на вторинному ринку квартира покупцеві (інвестору) не обійдеться.

Таким чином, проблеми ринкової перебудови промислового та житлового будівництва в Україні є надзвичайно гострими та актуальними. Їх роз­в'язання стане реальним за умови наявності нормативно-правової бази, яка б стимулювала роботу всіх сфер і галузей будівельного комплексу, а також запровадження принципово нового інвестиційного механізму, що забезпечував би надходження до даної сфери економіки коштів з різно­манітних джерел фінансування: державних, приватних, комерційних, іноземних.

Таким механізмом могла б стати іпотека. На це треба націлити систему кредитування та надання піль­гових позичок населенню. Створення бірж, інвестиційних та інших фондів, іпотечних і житлових бан­ків, страхових компаній, інших  ринкових структур, які можуть забезпечити залучення позабюджетних інвестицій у бідувництво – все це еле­менти нової політики в галузі будівництва.

І все це повинне будуватися на чіткій, збалан­сованій загальнодержавній програмі, яку б усі суб'єкти влади і господарської діяльності втілювали в життя як пріоритетний напрям економічної політики Української держави.

СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ

1.           Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000. - 208 2.           Безуглый О.Б. Проблемные вопросы рынка недвижимости: Сборник материалов ІІ Международной научно-практической конференции. - Х., АО "Бизнес - Информ", 1997. - С.44.

3.           Белинский Ю. Методы влияния государства на рынки жилья: задачи для разработки жилищной политики в Украине // Экономика Украины. - 1998 . - №7. - С.42.

4.           Богословець Г.М. Проблемні питання дослідження ринку житла в Україні. // Сучасні економічні проблеми розвитку підприємництва. - 2000.- С. 242-247.
5.           Бондарев А. В. Специфика и перспективы развития рынка жилья // Харьковский государственный университет. Вестник. - Х., 1997. - №401: Проблемы регулирования рыночных отношений в Украине. - С. 185 - 189.
6.           Борисюк К.М., Бурмака М.О. Макроекономічні фактори формування та розвитку ринку іпотеки в Україні // Формування ринкових відносин в Україні (укр.).- 2006.- № 7.- C.38-44.

7.           Борисюк К. Ринок іпотечної нерухомості в Україні: стан та проблеми розвитку // Ринок цінних паперів. Вісник Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку (укр.).- 2006.- № 9.- C.45-51.
8.           Бублик Є.О. Інституціоналізація іпотечного ринку України // Формування ринкових відносин в Україні (укр.).- 2006.- № 11.- C.40-45.
9.           Валитов Ш.М., Кириченко Е.Г. Региональный аспект ипотечного кредитования: состояние и проблемы развития // Финансы и кредит (рус.).- 2004.- № 20.- C.5-11.

10.      Винник Б. Поняття "житло" в законодавстві України та його правове значення // Юридичний журнал (укр.).- 2005.- № 3.- C.26-31
11.      Гончаренко М. Б. Правове регулювання відносин з нерухомістю // Вісник Одеського інституту внутрішніх справ. - 1999. - № 1. - С. 61 - 68.
12.      Горина Н., Цауне Ю. Вторичный рынок ипотечного кредитования // Финансовый бизнес (рус.).- 2001.- № 6.- C.37-44.

13.      Гриценко Е. Формирование структуры рынка недвижимости Украины.// Бизнес-информ. - 2005. - №1-2. - С.96-99.

14.      Гриценко Е.А. Особливості формування ринку нерухомості // Економіка України.- 1999.- №7.- С.20.

15.      Евтух А.Т. Ипотека: жилищное кредитование. - Луцк: Волын. Обл.. тип., 2000. - 180 с.

16.      Лазарова Л.Б. Что влияет на развитие ипотечного жилищного рынка // Банковское дело (рус.).- 2006.- № 1.- C.38-43.

17.      Лебідь Н., Хорольский О. Експертна оцінка на первинному і вторинному ринку нерухомості. - К, 1998. - 146 с.

18.      Лебідь Н.П., Гайдук В.Я. Регіональні особливості ціноутворення на ринку об'єктів нерухомості  // Власність в Україні. - 2000. - №1. - С.42-58.

19.      Лічман Л. Поняття "житло" і його цивільно-правове значення // Підприємництво, господарство і право (укр.).- 2004.- № 11.- C.19-23.

20.      Мухін О. Вплив ринку нерухомості на розвиток експертної оцінки майна в Україні. // Экономика України. - 2002. - № 4. - С.43-50.

21.      Сєвка В.Г., Мальцева М.Ю. Будівельний потенціал як складова розвитку економіки країни Збірник наукових праць Міжрегіональної академії управління персоналом. Київ. – 2006. – 327 с.