Характеристика первинного та вторинного ринку житла в Україні

Головна ідея законопроекту про держпідтримку житлового забезпечення — створити умови, за яких будь-хто зможе побудувати квартиру, придбати або взяти її у довгострокову оренду. Щоб гарантувати кожному громадянинові це право відповідно до Конституції України, будівельники пропонують запровадити систему мінімальних безповоротних житлово-будівельних субсидій, які надаватиме громадянам держава. Якщо площа квартири чи будинку більша від гарантованого державного мінімуму, а власних коштів не вистачає, громадянин отримує позику уповноваженого банку під державні гарантії. При цьому ціни визначатиме не ринок у особі ріелтерів та брокерів, а держава — Міністерство будівництва. Контролюватиме всю систему державна будівельна інспекція.

Сплатити перший внесок за житло можна буде власними коштами або за рахунок державної субсидії чи банківського кредиту. Після цього з уповноваженим державою банком укладатиметься угода про оренду (до 30 років) з викупом житла. Якщо завчасно виплатити повну вартість, житло оформляється у власність без подорожчання і штрафів.
Важливо те, що джерелом коштів на державну підтримку житлового будівництва буде не бюджет, а емісія облігацій житлово-будівельних субсидій, які одразу після випуску викуповуватиме Державна іпотечна установа та рефінансуватиме Національний банк України. Будівельні компанії також сподіваються, що інвестиції в ці проекти вкладатимуть приватні компанії. Це означатиме, що якась частка житла в новобудовах належатиме інвесторам — комерційним банкам, будівельним корпораціям чи приватним особам. Кошти держбюджету використовуватимуть лише для сплати відсотків за облігаціями житлово-будівельних субсидій, що використовуватимуться для будівництва соціальної інфраструктури та житла для дітей-сиріт і багатодітних сімей. Для визначення громадян, котрі матимуть право на допомогу держави, пропонують створити Єдиний державний реєстр громадян, котрі потребують покращення житлових умов.

Будівельники прагнуть отримувати землю, що належить до державної і комунальної власності, під спорудження житла за держгарантіями безплатно. Це значно здешевить його кінцеву вартість. Очевидно, що право на співпрацю з державою матимуть лише великі компанії, що мають досвід житлового будівництва не менш ніж п’ять років і збудували за попередній рік не менше 20 тисяч квадратних метрів житла.

Якщо парламент ухвалить такий закон, можна прогнозувати, на ринку розпочнуться значна реорганізація та структурні зміни. Сумнівів щодо перспектив законопроекту більшість експертів не мають, оскільки Будівельна палата може сподіватися на підтримку великої групи депутатів. Про неминучі зміни на ринку нерухомості свідчить також поступова трансформація вподобань платоспроможних покупців.

Свідчення суттєвої зміни пріоритетів на будівельному ринку — це плани провідного забудовника корпорації «Київміськбуд» та банку «Аркада» реалізувати кілька нових проектів котеджних містечок під Києвом. Перше таке містечко малоповерхової забудови «Нова Богданівка» з усією інфраструктурою та комунікаціями вже майже збудували. Воно розміщене в Броварському районі Київської області за 32 км від столиці. Площа забудови — 100 га, тут буде понад 800 житлових будинків трьох типів: окремих, дуплексів і блокованих. Ціни тут — 4,5 тисячі гривень за один квадратний метр, площа будинків — від 127 до 230 кв. метрів. Це фактично вдвічі нижче за ринкові ціни на нові квартири в Києві. Така цінова політика свідчить про те, що безмежній дорожнечі на столичну нерухомість реальну конкуренцію вже тепер складає приватне житлове будівництво поблизу Києва.

За висновками багатьох експертів, кардинально ситуація може змінитися після вступу України до СОТ. На українському будівельному ринку з’являться іноземні компанії, з якими вітчизняним доведеться конкурувати якістю, ціною та термінами. Апріорі неможливо уявити махінації з боку німецьких, турецьких чи польських забудовників, для яких ділова репутація коштує більше, ніж можливість обманути довірливих громадян або порушити умови контракту. Конкуренція змусить працювати швидко, якісно і без претензій та вимог до інвесторів. Деякі турецькі компанії вже заявляли, що готові будувати в Україні житло і продавати квадратні метри по 500 доларів. Звісно, не радісно чекають на таких гонористих конкурентів, але практика засвідчила, що за монополізм і привілейовані права вітчизняних забудовників змушені переплачувати ті, кому потрібне житло.

Вплинути на ринок може вимога Київради до забудовників продавати 10 відсотків житла, зведеного в столиці, за ціною, визначеною Міністерством будівництва. Профільне міністерство визначає собівартість житла в Києві на рівні 3,5 тисячі гривень за квадратний метр. За оцінкою експертів, десята частина — це щороку 100 тисяч квадратних метрів. Ринкова вартість цього житла близько 200 млн. доларів, якщо ж рахувати за державною ціною — це 60 млн. доларів. Звісно, забудовники можуть компенсувати втрати з кишень покупців, збільшивши ціну. Але чи готові громадяни платити по 2,5–3 тисячі доларів за «квадрат» у нових квартирах площею 70–120 квадратів? За такі гроші можна придбати двоповерховий особняк з басейном і зеленим газоном. Очевидно, охочих переплачувати буде не так уже й багато, тому компаніям, щоб не втратити свою частку ринку й обсяги продажу, доведеться знижувати ціни, втрачаючи рівень прибутковості [3, 42].

За найскромнішими оцінками забудовників, через великі витрати на узгодження проектів, придбання землі та дорожнечу будівельних матеріалів прибутковість бізнесу не перевищує 7–12 відсотків. За оцінками незалежних експертів, на деяких будинках, особливо в центрі столиці, компанії мають від 150 до 300 відсотків рентабельності.

Розділ 2. Первинний ринок житла в Україні

На сьогоднішній день вітчизняна будівельна галузь входить у стадію глибокої рецесії. Обсяги виконаних робіт на будівельному ринку скоротилися більш ніж у два рази. Вже і міністр України з регіонального розвитку і будівництва прогнозує, що падіння введення житла в експлуатацію за підсумками цього року буде як мінімум в 2 рази, в порівнянні з 2011р. Нагадаємо, що згідно з даними офіційної статистики, в Україні в минулому році було добудовано 10495 тисяч кв. м житла, що на 2,5% більше в порівнянні з позаминулим роком. Міністр вважає, що в 2012 році введуть в експлуатацію в Україні близько 5,25 млн кв. м, а в 2013 показник залишиться на тому ж рівні. Втім, виходячи з сьогоднішньої ситуації, прогноз міністра можна назвати навіть оптимістичним, відзначає сайт компанії socMart.

Будівельні компанії, зневірившись що небудь почати і розуміючи скільки вони втратили, пішли б на все, аби повернути золотий час, але себе не обдуриш, жорстока реальність диктує їм свої правила. А саме в січні-липні 2010 року обсяг виконаних в Україні будівельних робіт скоротився на 54,3% в порівнянні з аналогічним періодом 2009 року - до 18211 мільйонів гривень. Скорочення обсягів відбулося у всіх регіонах України, проте найбільше скорочення спостерігається у Волинській області - на 67,7%, Черкаській - на 66,2%, місті Києві - на 63%, у м. Севастополі - 58,8% та Херсонській області -- на 58,1%.

Причинами такої негативної ситуації для будівельної галузі стала відсутність фінансування під прийняті державою антикризові закони з підтримки будівельного ринку. А також те, що не розроблені або знаходяться на різних етапах розробки процедури, передбачені антикризовими законами. Ще однією причиною такого великого падіння обсягів будівництва є відсутність споживчого кредитування.

Обсяги виконаних будівельних робіт

Табл. 2.1

 У цілому по країні за I півріччя 2010 р. було введено в експлуатаціію 2268 тисяч кв. м житла - на 43,9% менше в порівнянні з тим же періодом минулого року. При цьому українська влада субсидувала будівництво 15,9 тис. кв. м житлової нерухомості. Спад кількості субсидованого житла за вказаний період склав 69,4%.

У свою чергу, індекс продукції будівництва за січень-липень 2010 року порівняно з січнем-липнем 2009 р. склав 45,7%. Знижується і рівень капітальних інвестицій, а також інвестицій в основний капітал.

Капітальні інвестиції за січень-червень 2010

Табл 2.2

Потенційні покупці практично не цікавляться більше недобудованим житлом, відзначають фахівці компанії «Соцмарт». Високий ризик того, що будинок не просто не буде зданий вчасно, а термін введення в експлуатацію можуть перенести на n-ну кількість років через кризу, відлякує людей.

За останні роки стали відомі десятки нових афер «Еліта центр» по всій Україні, що теж не підвищило довіри народних мас  до забудовників. Забудовники виходять із ситуації кожен по своєму - деякі вважають за краще заморозити будівництво і призупинити продажу квадратних метрів до кращих часів, інші (особливо ті, які звели свої об'єкти більш ніж на 50%), намагаються добудувати будівлі своїми засобами або розраховують на допомогу держави.

Те, що стосується освоєння грошових коштів у будівництво, то найбільше падіння (більше 60%) зафіксовано на підготовку будівельних площ для нових об'єктів будівництва. Сюди гроші практично не вкладаються, що призводить до порушення циклу будівництва.

У такій ситуації держава начебто намагається допомогти будівельній сфері. Зокрема, Кабінет міністрів пропонував профінансувати добудову об'єктів з 70%-м ступенем готовності.

Якщо говорити про будівельну ситуації по Україні, то для завершення зведення будівельних об'єктів потрібно близько 50 млрд.грн., І складно вибірково фінансувати об'єкти, віддаючи комусь пріоритети.

На всі будівництва комплексів та будівель, які були надані по Україні, навіть в якійсь пропорції по областях, фінансових ресурсів не було. І для того, щоб ці кошти залучати, потрібні були рішення Верховної Ради з пропозиціями уряду і т.д. Тому Кабмін пішов сьогодні іншим шляхом: прийнято рішення викуповувати квартири в будинках з 70%-м ступенем готовності для людей, які стоять на черзі. На сьогоднішній день на ці цілі заплановано виділити близько 2 млрд. грн.

Будівництво в Києві той же час, ціна, яку пропонує Кабінет міністрів за недобудоване житло для передачі його черговикам - нерентабельна, вона нижче собівартості. Але ці гроші дозволяють будівельним компаніям завершити будівництво. Вони продають не весь будинок, а частину квартир, а інша частина квартир викуплена раніше інвесторами. Це дозволяє задовольнити потреби інвесторів, які вклали раніше гроші, і віддати інші квартири за програмою уряду.

У Київському регіоні, хоч і забудовники стверджують "що цінами падати вже нікуди" і що ринок незабаром відновить зростання, у найближчі місяці цього чекати не доводиться. І справа не тільки за проблеми на ринку іпотечного кредитування, а і в своєрідному "вотум недовіри", який висунули потенційні покупці забудовникам житла. Україна і раніше не могла похвалитися дотриманням термінів здачі в експлуатацію будинків, тепер же ситуація взагалі плачевна. Враховуючи, що в Києві заморожено або припинено будівництво близько 70-80% житлових об'єктів, фахівці компанії "Соцмарт" вважають, що можна очікувати падіння кількості що вводяться вже в 2010 році будинків в експлуатацію мало не в 5 разів у порівнянні з 2009р. Потенційні покупці прекрасно усвідомлюють ризик покупки будинку в недобудові. За інформацією з баз даних щодо майбутнього житла, в столиці ведеться будівництво більше 220 будинків і комплексів.