Несмотря  на хорошие показатели, банки сталкиваются с проблемами, которые не позволяют  им в полном обьёме осуществлять кредитование строительства и покупку жилья. Решение этих проблем даст возможность увеличивать объемы кредитования, а также постепенно снижать ставки по кредитам, что будет способствовать росту степени доступности ипотеки.

Одна  из проблем состоит в реформировании налогообложения. Кредиты, права по которым банки впоследствии передают аутсорсинговым компаниям, не включены в объекты, исключающие налогообложение. Налог на прибыль по получаемым процентам также очень высок (24%). Его нужно сократить по ипотечным кредитам как минимум до 15%, как по государственным бумагам с ипотечным покрытием. Разумным шагом было бы также увеличить размер налогового вычета для физ. лиц или вообще его отменить. Сейчас размер налогового вычета составляет 1 млн руб. - этого явно мало при текущем уровне цен на жилье. Помимо этого, целесообразно включить в состав налогового вычета расходы, связанные с перекредитованием, чтобы уменьшить долговую нагрузку заёмщика.

Для инвесторов и кредиторов было бы логично ввести страховочный счет, используемый только для приёма платежей от должников, который  невозможно взыскать при банкротстве  кредитора. Эта идея общеизвестна, но до сих пор конкретных решений  так и не принято.

Обязательно должна подвергнуться изменению  ст. 350 Гражданского кодекса РФ, с  тем чтобы убрать возможность  отсрочки обращения взыскания не менее, чем на год. В настоящее  время отсутствуют конкретные основания  для подобной отсрочки, решения принимаются  по усмотрению судей, что создает значительные риски для кредитора.

Также требуется изменить ст. 54 закона "Об ипотеке". В ней необходимо убрать возможность "отказать в обращении  взыскания в силу несоразмерности  требований кредитора и стоимости  заложенного имущества". В процессе выплат долг заемщика уменьшается и по каждому кредиту наступает момент, когда остаток долга по сравнению со стоимостью залога становится небольшим. В том случае, если заемщики прекратят выплаты, зная, что никто не обратит взыскания на их жильё из-за небольшой суммы долга - это может создать значительные проблемы не только для кредиторов, но и для дальнейшего развития ипотечного кредитования.

В секторе  долевого строительства для развития ипотечного кредитования необходимо принять  следующие шаги:

- исключить  приоритетное положение дольщика  в случае банкротстве компании-застройщика; 

- не  разрешать застройщику в одностороннем  порядке расторгать договор с  дольщиком без согласия кредитора,  ведь в таком случае кредит  остаётся без обеспечения - у банка помимо увеличения рисков, возникает необходимость резервирования дополнительных средств;

- изменить  схему выплат налогов на прибыль  для банков при кредитовании  объектов строительства, в том  случае, если проценты выплачиваются  в завершении срока кредита (то есть сам налог начислять по факту выдачи кредита. В результате, банк не платит налог с прибыли, которую фактически не получил);

- регламентировать  регистрацию договоров участия  в долевом строительстве, путём  внесения поправок в действующее  законодательство.

В области  регистрации тоже не обходится без  шороховатостей. Нет единого подхода  в истребовании документов, совершении регистрационных действий. В законе невозможно прописать все практические случаи, а ФРС России не имеет  права давать разъяснения по поводу данных действий. В данном случае необходимо издать соответствующие нормативные правовые акты и дать Федеральной Регистрационной Службе вышеизложенные права.

Также требуются корректировки закона о регистрации и в инструкцию Минюста, устанавливающие жёсткие требования к перечню документов, необходимых для регистрации. В настоящее время всем известно, что этот перечень полностью открыт, и это дает возможность любому регистратору по формальному несоответствию приостановить процесс регистрации или вообще отказать в ней.

Очень важно также внести поправки в  закон об ипотечных ценных бумагах (долговые ценные бумаги эмитента, рефинансируемые  с помощью обязательств по одному или нескольким ипотечным кредитам), изменив соотношене кредита и  залога в ипотечном покрытии до 90% (на данный момент 70%) или убрав вообще. Сейчас коэффициент кредита/залога практически во всех банках составляет 90, (доходит и до 100%), но такие кредиты направить в ипотечное покрытие не представляется возможым вследствие ограничений в законодательстве. Неплохо было бы установить льготы для инвесторов в ипотечных ценных бумагах или найти другие стимулы вкладывать денежные средства в ипотечное кредитование и ИЦБ.

Банки не торопятся поддерживать заемщиков, которые  рассчитывают на помощь АИЖК

Кредитные организации надеются, что со временем АИЖК начнет гарантировать выкуп «дефолтных» кредитов, и рассчитывают на льготные ресурсы от государства. В таком случае  прохладное отношение банков к пострадавшим от кризиса заемщикам изменится.

Внесенные АИЖК в конце прошлой недели изменения  в «Стандарты реструктуризации ипотечных  кредитов для отдельных категорий  граждан» по- прежнему не гарантируют  банкам полный выкуп кредита, по которому возникла просрочка, пишет «Коммерсант».

Базовые положения «Стандартов» остались неизменными, однако появились и существенные нововведения.

Основное новшество этого документа состоит в расширении круга заемщиков. Теперь на поддержку Агентства могут рассчитывать те граждане, у которых резко вырос платеж по кредиту. В основном это кредиторы, решившие взять взаймы у банка сумму в иностранной валюте или под плавающие ставки.

По оценкам  аналитиков, в иностранной валюте выдано до 21% всех ипотечных кредитов в стране, по плавающим ставкам — около 1%. Те заемщики, которые приобрели на подобные кредиты единственную квартиру, смогут рассчитывать на помощь АИЖК только после перевода таких кредитов в рубли или на фиксированную ставку. Без согласия банка-кредитора такая операция невозможна.

Банкиры весьма критически относятся к предложенным АИЖК решениям реструктуризации дефолтных кредитов.  
 
"Новая схема реструктуризации предполагает выдачу нового кредита и без того рискованному заемщику,— отмечает зампред правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.— Она будет интересна банку только в случае получения ресурсов на льготных условиях".

АИЖК  стало помогать населению

Ни для  кого не секрет, что сейчас, в нелёгкое для заёмщиков время, выплачивать кредит стало очень сложно. АИЖК давно озадачилось этой проблемой и вовсю стало помогать населению.

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»  30 января 2009 года провело реструктуризацию трех ипотечных жилищных кредитов заемщикам, не способным на данный момент оплачивать взятые ипотечные кредиты из-за потери работы.

Обладатели  первых ипотечных кредитов, графики  платежей по которым новированы, проживают  в Великом Новгороде, Самаре и  Саратове. В Саратове заёмщику поддержка  была оказана в виде кредита, предоставленного совместно АИЖК и Московским банком реконструкции и развития (МБРР). В Великом Новгороде и Самаре заемщики получили помощь в виде стабилизационных займов АИЖК.

Ещё в  конце 2008 года АИЖК в сотрудничестве с региональными банками разработало программу помощи населению в виде реструктуризации кредитов. И вот сейчас она обрела жизнь. Над этой программой трудились более 100 региональных банков, которые присылали в Агентство свои предложения и доработки.

На данный момент в АИЖК уже находится 111 полных пакетов документов от заемщиков на предмет рассмотрения и согласования реструктуризации ипотечных кредитов. Но это только начало. Все уверенны, что с каждым днём число их будет всё больше и больше. Поэтому АИЖК и региональным банкам-партнёрам придётся «закатать рукава».

После регистрации дочерней компании ОАО  «Агентство по реструктуризации ипотечных  жилищных кредитов» ОАО «АИЖК» передаст все новированные кредиты на баланс новой организации.

http://www.realtypress.ru/novosti-/novosti/11-02-2009.html 
 

3. Блок задач 

3.1 Рассчитать величину денежной базы в будущем году, если ожидается, что наличные деньги в обращении составят 94 млрд.руб.;  средства на сберегательных депозитах в коммерческих банках – 456 млрд.руб.; обязательные резервы в ЦБ РФ – 578 млрд.руб., средства коммерческих банков, депонированных в ЦБ РФ – 162 млрд.руб.; депозиты коммерческих банков – 220 млрд. руб.

  Решение:

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________ 
 
 

3.2 Появилась возможность получить кредит либо на условиях 12% годовых с квартальным начислением процентов, либо на условиях 12,4% годовых с годовым начислением процентов. Какой вариант предпочтительней, если выплата процентов будет сделана единовременно с погашением кредита? 
 

Решение: 

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________ 
 
 
 

3.3 Рассчитать целесообразность кредитования в размере 250 тыс.руб. на 5 лет в банке, если среднегодовой уровень инфляции составляет 11%, банковская ставка по кредиту составляет 7% годовых при условии начисления сложных процентов ежемесячно (используйте аннуитет). 

Решение:  
 

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________ 
 
 
 
 
 

4. Библиографический  список 

1. Владимирова М.П. Деньги, кредит, банки: учеб. пособие  для вузов / В.П.Владимирова, А.И.Козлов. – М.: Кнорус, 2005. – 285 с.
2. Воронин В.П. Деньги, кредит, банки: учеб. пособие / В.П.Воронин, С.П.Федосова. – М.: Юрайт, 2002. – 269 с.
3. Финансово-кредитный энциклопедический словарь /Колл. авторов; Под общ. ред. А.Г.Грязновой. – М.: Финансы и статистика, 2002. – 1168 с.
4. Финансы и кредит: Учеб. пособие / Ред. Ковалева А. – М.: Финансы и статистика, 2003. -511 с.
5. Челноков В.А. Деньги, кредит, банки: Учеб. пособие для вузов / В.А.Челноков. – М.: ЮНИТИ, 2005. – 366 с.
6. http://www.glossary.ru
7. http://ru.wikipedia.