Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендіруді дамыту

 

        Кесте 8 - Екінші  деңгейлі банктің ипотекалық  несиені алу шарттары

Екінші деңгейлі банктер	Орташа пайыздық ставка, %	Өтеу мерзімі, жыл
«Халық Банкі»	15	15
«БТА банк»	14	20
«Темірбанк»	20	20
«Альянс Банк»	14,5	15
Ескерту: автормен құралған

 

Қазақстанда халықты ипотекалық несиелендірумен  қамтамасыз ету барысында «Халық Банкінің» және «Альянс Банктің» бағдарламалары жақынырақ. Әрине бұл  ставкалар нақтылы болмауы да мүмкін. Әр банк өзінің клиенттерін  тарту үшін әр түрлі жобаларды  іске асырады. Бірақ екінші деңгейлі банктердің бұл саясаты елімізде ипотекалық несиелендіру мөлшерлемелерінің  жоғары екендігін көрсетеді. Бұл  орайда орта таптағы қарапайым жұмыскерлердің осындай несиені өтеуге қаражаттары  жеткіліксіз. Елімізде ипотекалық несиелендіру саясатын соңғы онжылдықтар ішінде қарқынды жүргізу барысында қарапайым  халық сонда да тәуекелге барды. Алайда бұл тәуекелділік халықты  дағдарыс кезеңінде үлкен шығынға  ұшыратты. Бұл мәселені шешуде еліміздегі коммерциялық банктер өзінің пайыздық мөлшерлемелерін төмендетуі тиіс. Бірақ  бұл саясатты жүргізетін болса, онда банктың ақша қаражаттарын жүргізу  айналамы өзін ақтамайтын болады.

 

 

 

 

 

3. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ  ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІҢ ҚАЗІРГІ  ЖАҒДАЙЫ ЖӘНЕ ДАМУЫ

 

3.1  Ипотекалық несиенің даму  перспективасы

 

Ипотекалық несиелеу нарықтық экономикада  кеңінен таралған несиелеудің формасы  болып табылады. Ол жылжымайтын мүліктік кепілзат арқылы, сонымен қоса жер  меншігі арқылы беріледі. Жер меншігі  нарықтық несиелік қатынастар жүйесіне кәсіпорындарды, ұйымдарды, фирмаларды, халықты тартады.

Ипотекалық несиелеу кәсіпорындардың, фирмалардың және құрылыстың қажеттіліктерін  мемлекеттік қаржы көздерінің орнын  басуында үлкен рөлін атқарады. Ипотекалық несиелеудің дамуы инфляцияның  жоғары қарқынды жағдайында және ұзақ мерзімдік несие ресурстарының  тапшылығы жағдайында шаруашылық жүргізетін субъектілердің инвестициялық белсенділігін  үлкейтуге мүмкіндік береді.

Ипотекалық несиелеудің ерекшеліктері:

• Берілуінің ұзақ мерзімділігі (5 жылдан аса);

• Кепілзаттың қарыз алушысының қолында қалуы.

Ипотекалық несиелеу екі бағыттан тұрады:

• Шаруашылық жүргізуші субъектілерге  және халыққа тікелей ипотекалық несие беру;

• Ипотекалық несиелердің қайталама нарығында сату. Бұл несиелеу үшін қосымша ресурстарды тартуды қамтамасыз етеді.

Тұрғын үйге ипотекалық несиелеу қайталама  нарығының жұмыс істеуі ипотекалық банктердің капиталдарының ликвидтілігін  қамтамасыз етеді, айналымдағы ақша массасын байланыстырады, елдің аймақтарына  және экономикалық орталарға капиталды  қайта бөлуге көмектеседі, несиенің пайыздық мөлшерлемелерді тұрақтандырады.

Ипотекалық несиелеумен айналысатын  банктер аталған шарттарда несиелік ресурстармен шектелген болмайды. Өйткені  қайталама нарықта операцияларды  жүзеге асыру арқылы керекті қаражаттарды қосымша мобилизациялауға мүмкіндіктері  бар. Осы ақшаны жаңа несиеге беру арқылы ақшаны қайта айналымға түсіреді [7].

Қазақстан банктеріндегі ипотекалық несиелеудің мәселелері келесіге байланысты: банктердің ресурстық базаларының  жетіспеуі; жылжымайтын мүлікке  төлем қабілетінің төмен сұранысы.

Ипотекалық банктердің ірі облигациялық тұрмыстық заемдарды шығару ипотекалық несиелеу үшін ресурстарды тарту  мәселесінің шешімі болды.

Несиелеу субъектісіне байланысты тұрғын үй құрылысына берілетін ипотекалық ссудалары тікелей оның иесіне берілетін  және мердігерге берілетін болып  бөлінеді. Қазақстандағы тұрғын үй қорының 96,8%-дан астамы жеке меншікте (235,3  млн. шаршы метр) және 3,2%-ы мемлекеттік меншікте (7,7  млн. шаршы метр).

Соңғы 10 жылдағы Қазақстан Республикасындағы  тұрғын үй қорының жалпы сипаты 9 кестеде көрсетілген. Бұл кестеден құрылыстың соңғы жылдардағы қарқынымен тұрғын үй қорының апат қауіпі бар 12 млн. шаршы метр құрайтын тұрғын үйлерді  жаңарту үшін 4-5 жыл қажеттігін айтуға болады.

 

9 кесте – 2000-2011 ж.ж. пайдалануға берілген ҚР-ғы тұрғын үй қоры, мың. шаршы метр.

Жылдар	Тұрғын үйлерді пайдалануға  беру (мың. шаршы метр)
2000	3 856
2001	2 322
2002	1 663
2003	1 407
2004	1 344
2005	1 132
2006	1 105
2007	1 218
2008	1 506
2009	1 552
2010	2 111
2011	2 587
Е С К Е Р Т П Е –  Статистика жөніндегі ҚР агенттігінің мәліметтері негізінде құрастырылған

 

Қазақстандағы тұрғын үйлерді пайдалануға беру жағдайы 10 кестеде берілген.

 

10 кесте – Тұрғын үйлерді пайдалануға  беру (жалпы көлемі мың. шақырым  метр)

Жылдар	Барлық  меншік формасындағы кәсіпорындар мен  ұйымдар	Меншік формаларына қарай		Соның ішінде Халықтың қаражаты есебінен
		Мемлекеттік	Мемлекеттік емес
2000	3 856	2 202	1 654	1 057
2001	2 322	925	1 397	764
2002	1 663	556	1 107	628
2003	1 407	293	1 114	699
2004	1 344	229	1 115	851
2005	1 132	174	958	803
2006	1 105	108	997	843
2007	1 318	108	1 210	958
2008	1 502	121	1 381	1 094
2009	1 552	83	1 469	1 159
2010	2 111	273	1 838	1 432
2011	2 587	101	2 486	1 772
Е С К Е Р Т П Е –  Статистика жөніндегі ҚР агенттігінің мәліметтері негізінде құрастырылған

 

Тұрғын  үй құрылысына республикамыз бойынша  жұмсалынған инвестициялар көлемі  11 кестеде берілген.

 

11 кесте – Тұрғын үй құрылысына  жұмсалған инвестициялар, млн.  тенге.

Жылдар	Барлығы	Соның ішінде
		Мемлекеттік кәсіпорындар мен ұйымдар қаражаты	Мемлекеттік емес кәсіпорындар мен ұйымдар қаражаты	Халық қаражаты
2006	13 771	1 146	6 796	5 829
2007	22 435	2 000	13 791	6 644
2008	27 310	4 387	14 906	8 017
2009	36 158	6 862	20 153	9 141
2010	59 524	11 985	34 376	13 163
2011	124 438	25 113	72 954	26 371
Е С К Е Р Т П Е – Статистика жөніндегі ҚР агенттігінің мәліметтері  негізінде құрастырылған.

 

2011 жылдың 1 қаңтарындағы статистикалық мәліметтерге сүйенсек, халыққа тұрғын үй салуға және сатып алуға берілген ипотекалық несиенің жалпы сомасы 99 364 млн. теңге, ал, 2010 жылдың 1 қаңтарында 31 455 млн. теңгені құрайды, соңғы жылдағы көрсеткіш 2009 жылғы 1 қаңтардағыдан 3 есе жоғары немесе ол уақыттағы ипотекалық несиелердің сомасы – 7 632 млн.теңге.

         Тұрғын  үй құрылысын несиелеу салушыға  белгіленген тізімде жер учаскесін  беру шартымен және тұрғын  үй салуға рұқсат еткен шешімнің  болу шартымен жүзеге асады. 

Тұрғын үй салуға несие көзделген  жобаға, келісімшартқа, мерзімдеріне және құрылыстың бағасына байланысты беріледі.

Ипотекалық несиелеу объектілері  болатындар:

- Тұрғын үйді салуға арналған  жерді сатып алу және жабдықтау;

- Ғимараттың салынуы;

- Тұрғын үйді сатып алу.

Несиелеу объектісіне байланысты банктер тұрғын үй несиесін үш түрге  бөледі:

- Жер несиесі;

- Құрылыс несиесі;

- Тұрғын үйді сатып алуға  арналған несие.

Құрылыс несиесін беру жөніндегі шешім  қарыз алушының өтініші бойынша  банк-кредитормен қабылданады.

Несие беруші банк өтінішті қарастырған  уақытта қарыз алушының несиені  қайтару қабілеттілігіне, қаржылық тұрақтылығына кешендік талдау жасайды; құрылыс бюджетін бағалайды; ғимараттың салынған жерінің нарыққа қажеттілігі.

Банк пен қарыз алушының қарым-қатынастарын анықтайтын негізгі құжаттары ретінде  несиелік келісімшарт пен кепілзат жөніндегі келісімшарт болады.

Несиелік келісімшартта ссуданы  алу мақсаты, мерзімі мен несие  мөлшері, несиені беру және өтеу тізімі, пайыздық мөлшерлеме және оның өзгеруінің шарттары, қарыз алушының несиелік міндеттемелерін қамтамасыз етілуі, ссуданы сақтандыру шарттары, несиені  мақсатты пайдалануының және қамтамасыз етілгендігінің тексеру әдістері мен  формалары, мақсатты емес пайдаланудың және уақытылы өтілмеуі жағдайындағы қолданылатын санкциялары, айыптарды  төлейтін мөлшері мен тізімі, келісімшартты  бұзу тізімі қарастырылады.

Негізгі қарыздың сомасын және пайыздарын толық өтеуге дейін қарыз алушы  банктің келісімінсіз үшінші тұлғаға  жылжымайтын мүлікті бере немесе сата алмайды. Қарыз алушының несиені  қайтара алмай қалған жағдайда банктің  шығындарын өтеу үшін мүлікке қолданылатын өндіріп алу айналысы жүзеге асады.

Тұрғын үй сатып алу үшін берілетін  несиенің беру шарттары мен сызбасы  банк пен қарыз алушының келісімі арқылы жүреді. Несиелеу құралы ретінде  ауыспалы пайыздық мөлшерлемесінің  қолданылуы, негізгі қарыздық сомасын  индекстеу, қарыз алушының төлемінің  мерзімін ұзарту болады. Несиенің түріне байланысты кепілзат жөніндегі келісім  шартта несиенің формасы, мөлшері және несиенің  кепілзатпен қамтамасыз етілгені қарастырылады [3].

Қазіргі таңда қаржы жүйесінің  дамуы, қаржы нарығындағы жағдайдың  жақсаруы, ипотекалық несиелендіру көлемдерінің көбеюі несие бойынша төленетін  сыйақы мөлшерлемесінің төмендеуіне  әкелді. Осы жүйені енгізіп дамыту арқылы халық ұзақ мерзімді ипотекалық несие түрінде берілген қаржыға  бастапқы, сондай-ақ екінші нарықта  да дайын тұрғын үй сатып алу, сонымен  қатар үй салу және жөндеу мүмкіндігіне ие болады.

 

3.2 ҚР-ғы ипотекалық несиелендірудің  қазіргі жағдайдағы орны

 

Мемлекеттік қаржы қадағалау агенттігі (МҚҚА) Қазақстандағы ипотекалық несиелер сапасының төмендеп жатқандығын  белгілеп отыр. МҚҚА-ның таратылған ақпаратына сәйкес жұмыс істемейтін несиелердің жалпы үлес көлемі ипотекалық тұрғын несиелері 2009 жылдың 1 шілдесіне 27,5%-ды құраса, бұл көрсеткіш жылдың басында 5,6%-ды құраған болатын. Қарастырылған  кезең бойынша мерзімі өткен  берешек үлесі 90 күннен астам қарызы көбейіп жеке тұлғаларға жылжымайтын  мүлікті 20,6%-дан 9,5%-ға дейін сәйкес сатып алуға немесе құрылыс  жүргізуге берілген. Шетел валютасындағы ипотекалық тұрғын қарыздары 51,9%-ды жиынтық ипотекалық тұрғын қарыздары құрады, МҚҚА екінші деңгейдегі банктер есептеме қорытындысына сілтеме жасап хабарлайды. МҚҚА-ның пікірінше объективті себеп жылжымайтын мүлік кепіліне  ипотекалық несиелер сапасының нашарлауы 2008-2009 жылдар аралығындағы байқалуы бойынша ол кепілдегі жылжымайтын мүліктің құнсыздануы деп есептеледі. Әсіресе әр түрлі бағалаулар бойынша республикада алғы және қайталама жылжымайтын мүлікке бағалар 1,5-2 есе төмендеп кетті, бұл өз алдына қарызгерлерге қаржы жағынан айтарлықтай қысымын көрсетуде. Қазіргі кезде МҚҚА байқағандай қарызгерге несиені 15-20 жыл аралығында төлегенше одан бас тарту артық. Жыл басындағы ақшаның құнсыздануынан негізгі қарызбен сыйақының қайта есеп айырысу нәтижесінде, экономиканың нақты және қаржы секторындағы жұмыс орындардың қысқаруынан қарызгерлердің қаржы жағдайы мен бірге олардың борыштарын өтеу қабілеттігіне жағымсыз әсерін тигізді, деп көрсетілген хабарда. МҚҚА-ның деректеріне сәйкес жылжымайтын мүлікке қойылған ипотекалық қарыз кепілдері екінші деңгейдегі банкі несие қоржынының негізгі құрамдас бөлігі болып отыр 2009 жылдың 1 шілде айының 3 трлн 708,7 млрд теңге (қазіргі кезде 150,93/$1) немесе банк жүйесі бойынша несие қоржынының 36,3%-ды құрады. Одан басқа несие қоржынының жеке тұлғаларға 8,6% қарыз ретінде тұрғын үйдің құрылысымен оның сатып алуына ұсынылып ал 8,3% жеке тұлғаларға ипотекалық тұрғын үй несиелермен берілген [14].