Совершенствование использования государственного имущества через арендное отношение по развитию малого и среднего предпринимательств

    Обязательным  условием в преимущественном праве на приватизацию субъект малого и среднего предпринимательства сможет только при выполнении следующих четырех условий:

1. арендуемое имущество должно находиться во временном владении и (или) временном пользовании субъекта малого и среднего предпринимательства непрерывно не менее трех лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ в соответствии с договором (договорами) аренды такого имущества;
2. арендная плата перечислялась в течение всего срока аренды надлежащим образом;
3. площадь арендуемых помещений не должна превышать установленные законом субъектов РФ предельные значения; (Закон РС(Я) «Об установлении предельных значений площади и срока рассрочки оплаты арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности РС(Я) или муниципальной собственности» принятый Государственным собранием (Ил Тумэн) от 16.12.2008г.).
4. арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Закона о малом и среднем предпринимательстве перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

    Добавим, что Закон № 159-ФЗ не позволяет приватизировать имущественные комплексы государственных или муниципальных унитарных предприятий, недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления, а также недвижимое имущество, которое ограничено в обороте.

    Законом №159-ФЗ внесены изменения в ч. 4 ст. 18 Закона о малом и среднем предпринимательстве, в соответствии с которыми органы исполнительной власти РФ и субъектов, а также органы местного самоуправления утверждают перечни государственного и муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства. Теперь порядок формирования таких перечней конкретизирован.

    В указанные перечни включается государственное и муниципальное имущество, свободное от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства). Это имущество может быть использовано только в целях предоставления его в аренду на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства). Эти перечни подлежат обязательному опубликованию в средствах массовой информации, а также размещению в Интернете на официальных сайтах утвердивших их уполномоченных органов.

    То  есть имущество, включенное в указанный  перечень, может передаваться только в аренду и, соответственно, не подлежит приватизации ни субъектами малого и среднего предпринимательства, ни любыми другими претендентами.

    В соответствии с постановлением Правительства  Республики Саха (Якутия) от 06.11.2008 № 468 «О Перечне государственного имущества  Республики Саха (Якутия), предназначенного для предоставления в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки малого и среднего предпринимательства» и протокола совещания Координационного совета по предпринимательству при Президенте Республики Саха (Якутия) от 19 декабря 2008 год, Министерство имущественных отношений Республики Саха (Якутия) издало распоряжение с приложением от 23 декабря 2008 года 2008 г. № Р-1957 «Об утверждении Перечня государственного имущества Республики Саха (Якутия), предназначенного для предоставления в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки малого и среднего предпринимательства на 2009 год.

    Данный  перечень размещен на сайте Министерства имущественных отношений Республики Саха (Якутия), Министерства по делам предпринимательства, развития туризма и занятости Республики Саха (Якутия), а также в газетах «Якутия» и «Саха Сирэ». 

    Подробный порядок реализации субъектами МСБ  преимущественного права на приватизацию содержится в ст. ст. 4 и 9 Закона № 159-ФЗ. Результатами этого процесса являются заключение договора купли-продажи и оформление залога на это имущество (при приобретении на условиях рассрочки) или отказ в его заключении в случаях, определенных Законом № 159-ФЗ.

    Необходимо  отметить, что уступка субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается.

    Субъекты  малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в случае отказа от заключения договора купли-продажи, не подписания такого договора в указанный срок, а также в случае расторжения подписанного договора в связи с существенным нарушением его условий арендатором.

    Оплата  государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного  права, может быть как единовременной, так и в рассрочку, срок которой  устанавливается законами субъектов  РФ. Если имущество приватизируется на условиях рассрочки оплаты, то на сумму рассрочки начисляются проценты исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Банка России, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

    Цена  приватизируемого имущества устанавливается с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

    При этом стоимость неотделимых улучшений  арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

    Жаловаться  можно, но быстро!

    Если  арендуемое субъектом малого и среднего предпринимательства помещение по неизвестным причинам ушло в другие руки, несмотря на соответствие самого субъекта МСБ и арендуемого им помещения условиям, определенным Законом № 159-ФЗ, «обиженный» субъект малого и среднего предпринимталеьства вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке. Для такого обращения в суд установлен двухмесячный срок с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении его преимущественного права. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

    Получается, что никаких финансовых послаблений  для субъектов малого и среднего бизнеса в Законе №159-ФЗ не предусмотрено. Особенность состоит только в преимущественном праве приобретения в собственность, воспользоваться которым можно при выполнении не таких уж и простых условий и пока только в течение двух лет с хвостиком.

    Конечно, не стоит забывать про упрощение  процедуры. Все же есть реальное упрощение  процедуры реализации: она проводится без проведения публичных торгов по рыночной стоимости, определенной в  соответствии с законодательством  об оценочной деятельности.

    Итак, субъекты малого и среднего бизнеса получили преимущественное право и упрощение процедуры его оформления.

    Однако  представляется, что на практике может  возникнуть масса не учтенных в Законе № 159-ФЗ вопросов.

    Начнем  с лимита площадей, которые могут быть приватизированы в упрощенном порядке. Напомним, что размер площади устанавливается законом субъекта РФ. До этого момента преимущественное право не может быть реализовано субъектами малого и среднего предпринимательства.

    В переходных положениях Закона № 159-ФЗ установлено, что если до 1 января 2009 г. субъекты РФ не воспользуются предоставленным правом и не установят предельные значения, то во внимание будет приниматься лимит, определенный федеральным Правительством. Срок для этого ведомства тот же - до 1 января 2009 г.

    Минимальные размеры площадей также не установлены  Законом № 159-ФЗ. Это, в свою очередь, предоставляет властям возможность установить, например, лимит в 5 кв. м, на которые может рассчитывать малый и средний бизнес. Никаких ограничений нет, следовательно, решение субъекта РФ может сделать Закон № 159-ФЗ фактически не работающим на территории отдельно взятого региона.

    Так, действие Закона № 159-ФЗ распространяется на арендаторов, не допустивших за время договорных взаимоотношений нарушений условий по уплате арендных платежей. Такое ограничение ущемляет права тех арендаторов, которые, например, уже были привлечены к ответственности, как в судебном, так и в досудебном порядке. Оправдана ли двойная ответственность для таких нарушителей, которые, оступившись один раз, заплатили за свой промах штрафами и пенями? А теперь еще вдобавок к этому и Закон № 159-ФЗ к ним неприменим.

    Установленное ограничение следовало бы заменить положением, которое предоставляет  преимущественное право на выкуп арендованных помещений субъектам малого и среднего предпринимательства, которые на момент реализации права не имеют задолженности по арендным платежам, а также пеней за ее просрочку.

    В ходе реализации Закона № 159-ФЗ может возникнуть следующий вопрос: имеется ли возможность его применения, если в отношении арендуемых площадей последовательно заключались несколько договоров аренды, а также, если договоры аренды заключались с разными организациями, например с правопреемниками предыдущего арендатора? По смыслу Закона № 159-ФЗ в таких случаях у субъектов малого и среднего предпринимательства преимущественное право возникает. Вместе с тем размытые формулировки допускают возможность его ограничительного толкования.

    Впрочем, в Законе № 159-ФЗ для предпринимателей имеются и некоторые лазейки. Например, воспользоваться правом на упрощенную приватизацию могут и представители крупного бизнеса. Для этого достаточно, чтобы крупная организация стала участником общества с ограниченной ответственностью (ООО), арендующего требуемые помещения, на которое Закон № 159-ФЗ распространяется. Не секрет, что у малого бизнеса зачастую едва хватает средств даже не на выкуп, а на аренду помещений, а у крупного бизнеса их предостаточно.

    Малое предприятие, претендующее на помещения  в престижных районах, становится лакомым кусочком для больших денег. Отметим, что такая организационно-правовая форма, как ООО, позволяет в наиболее короткие сроки оформить переход доли к новым владельцам.

    Мелкие  и средние предприятия играют заметную роль в занятости, производстве отдельных товаров, исследовательских и научно-производственных разработках. Не малый успех малого бизнеса в этой области объясняется следующими причинами. Углубление специализации в научных разработках привело к тому, что во многих случаях небольшие фирмы идут по более простому или рискованному пути, работают в неперспективных отраслях. Мелкие фирмы охотнее берутся за освоение оригинальных нововведений. Малые предприятия стремятся как можно скорее наладить массовое производство. Что, прежде всего, приводит к расширению рынка предлагаемых товаров и услуг, что в свою очередь активно стимулирует процесс производства с целью наиболее быстрого удовлетворения спроса, мотивируемого разработками, проводимыми фирмами малого и среднего предпринимательства.

    Мелкие  и средние предприятия в свою очередь являются опорой для крупных  компаний, так как массовый выпуск промышленных изделий длительного  потребления (автомобилей, холодильников, телевизоров и т. п.) вызывает потребность  в соответствующих промышленных услугах по ремонту и обслуживанию. Ведь из-за своей громоздкости крупные монополисты вынуждены затрачивать много усилий в этом направлении или создавать разветвленную сеть мелких филиалов, что само по себе тоже достаточно дорогостоящее занятие, служащее в основном для поддержания престижа крупной фирмы.

    Малые фирмы с меньшими затратами удовлетворяют  потребности в дефицитных видах  товаров и услуг на основе разработки местных источников и обеспечивает при этом большую занятость. Создавая новые рабочие места, происходит снижение уровня безработицы и социальной напряженности в стране.

    Развитие  малого предпринимательства способствует постепенному созданию широкого слоя мелких собственников, так называемого  среднего класса, самостоятельно обеспечивающих собственное благосостояние и достойный уровень жизни, являющихся основой социально-экономических реформ, гарантом политической стабильности и демократического развития общества. Однако, занятие малым бизнесом является не только источником средств к существованию, но и способом раскрытия внутреннего потенциала личности.

    Таким образом, малое предпринимательство  ведет к оздоровлению экономики  в целом и, следовательно, лучший выход для России - это создание такой политики государства, которая  была бы направлена на расширение и развитие предприятий малого предпринимательства в нашей стране.