Правовое регулирование оценочной деятельности

   Аналогичная норма содержится в законе «Об акционерных обществах» от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ, определяющем порядок создания и правовое положение акционерных обществ. В соответствии со ст. 34 Закона акции общества при его учреждении должны быть полностью оплачены в течение срока, определенного уставом общества. Денежная оценка имущества, вносимого в оплату акций при учреждении общества, производится по соглашению между учредителями. При оплате акций неденежными средствами для определения рыночной стоимости такого имущества должен привлекаться независимый оценщик, если иное не установлено федеральным законом. Величина денежной оценки имущества, произведенной учредителями общества и советом директоров (наблюдательным советом) общества, не может быть выше величины оценки, произведенной независимым оценщиком (в ред. Федерального закона от 27.02.2003 N 29-ФЗ).

        Для определения рыночной стоимости имущества акционерного общества может быть привлечен независимый оценщик (аудитор) (ч. 3, ст. 77 Закона). Привлечение независимого оценщика (аудитора) для определения рыночной стоимости имущества является обязательным в случае выкупа обществом у акционеров принадлежащих им акций.⁸

       Закон РФ «О негосударственных пенсионных фондах» от 7 мая 1998 г. № 75-ФЗ регулирует отношения, возникающие при создании, осуществлении деятельности и ликвидации негосударственных пенсионных фондов, а также устанавливает основные принципы государственного контроля над их деятельностью. В соответствии с п. 6 ст. 25 данного Закона, при размещении пенсионных резервов в недвижимое имущество фонд обязан представлять государственному уполномоченному органу данные об оценке объекта недвижимого имущества, проведенной независимым оценщиком, имеющим разрешение (лицензию) на осуществление данного вида деятельности в соответствии с требованиями, установленными законодательством Российской Федерации.⁹

       Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ регулирует отношения, возникающие из договора залога недвижимости. Ст. 9 Закона определяет содержание договора об ипотеке, т. е. его существенные условия. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (ч. 1, ст. 9). Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке. Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональной организации (ч. 3, ст. 9).¹⁰

       Отметим, что в ст. 8 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена обязательность проведения оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, при их использовании в качестве предмета залога, а также при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки. ¹¹

       Субъекты  РФ также в своих нормативных  правовых актах обращаются к деятельности оценщиков.

       Закон Санкт-Петербурга «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург», от 18 сентября 1997 г. № 149-51 в ст. 4 предусматривает право арендатора на независимую оценку рыночной ставки арендной платы: «В случае возникновения спора о размере рыночной ставки арендной платы за конкретный объект нежилого фонда, определяемой арендодателем путем применения методов массовой оценки, арендатор или лицо, имеющее намерение использовать объект нежилого фонда по договору аренды, вправе заказать проведение индивидуальной оценки. Результаты индивидуальной оценки подлежат применению, если оценка проведена оценщиком, имеющим право на проведение оценки государственной собственности».¹²

       Кроме законодательства, регулирующего оценочную  деятельность, особое внимание у оценщиков  вызывает законодательство, регулирующее право собственности и другие вещные права, отдельные виды обязательств и имущественные отношения относительно объектов оценки.

       Основой такого законодательства служит Гражданский  кодекс Российской Федерации, другие законодательные  и нормативные акты, в том числе  по приватизации, банкротству, аренде, залогу, ипотеке, доверительному управлению и пр. Правовое регулирование недвижимости связано с правом собственности.

       Речь  идет о появлении различных ограничений  прав собственности на объекты недвижимости, преимущественно в отношении  права собственности на землю. Согласно исходной формулировке этого права, собственник земельного участка  рассматривался также в качестве и собственника недр, и воздушного пространства (применительно к территории земельного участка). Однако именно по этой линии, в конце концов, сложились  определенные ограничения, вызванные  интересами владельцев соседних земельных  участков или публичными интересами.

       Интересы  владельцев соседних участков, равно  как и часть публичных интересов, защищаются сервитутами (обременениями). Эти ограничения систематизированы  в ст. 274 ГК РФ «Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)». В ней говорится, что «собственник недвижимого имущества… вправе требовать от собственника соседнего земельного участка… предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд…». Сервитут — важный элемент оценки недвижимости. Эта оценка может быть связана с платой за пользование земельным участком, которую, согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ, «собственник участка, обремененного сервитутом, вправе… требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут».¹³

       Крайний случай ограничений — это отчуждение недвижимого имущества в связи  с изъятием участка, на котором оно  находится. Это положение рассматривается  в ст. 239 ГК РФ следующим образом: «В случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято путем выкупа государством или продажи с публичных торгов…». Положение о выкупе является ключевым при установлении «оснований прекращения права собственности». Согласно ст. 235 ГК РФ, «обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится с возмещением стоимости этого имущества и других убытков…».

       Оценка  стоимости этого имущества и  убытков возможна лишь в результате расчетов независимых профессионалов-оценщиков. В первом случае (отчуждение государством) такая оценка нужна для определения  выкупной цены. Согласно ст. 281 ГК РФ, «при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка… в том числе упущенная выгода». Во втором случае (продажа с публичных торгов) денежная оценка стоимости объекта недвижимости необходима для установления первоначальной цены продажи с публичных торгов.

       Продажа предприятий в целом предполагает передачу покупателю не только зданий и оборудования, но и прав и обязанностей продавца. Заключение договора продажи  предприятия требует от продавца совершения особых действий, не характерных  для иных договоров купли-продажи. Необходимым условием для заключения договора является, в частности, составление  и рассмотрение сторонами акта инвентаризации и бухгалтерского баланса, получение  заключения независимого аудитора, определение  перечня всех обязательств, включаемых в состав предприятия.¹⁴

       Продажа предприятия во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой прав требований продавца покупателю, а с другой — переводом на него долгов, что, в свою очередь, требует согласия кредиторов. Поэтому предусмотрены  положения, определяющие особый порядок  уведомления кредиторов и получения  их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения  этого порядка. В частности, после  передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность  по включенным в состав переданного  предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора (п. 4 ст. 562 ГК РФ).¹⁵  

       РФ, субъекты РФ или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим ФЗ.

       Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством РФ порядка осуществления государственного статистического учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.

       Результаты  проведения оценки объекта оценки могут  быть обжалованы заинтересованными  лицами в порядке, установленном  законодательством РФ.

       Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации.

       Регулирование оценочной деятельности осуществляется Национальным советом по оценочной деятельности в части разработки федеральных стандартов оценки, саморегулируемыми организациями оценщиков в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности. Контроль за осуществлением членами саморегулируемой организации оценщиков оценочной деятельности осуществляется этими организациями.

       Саморегулируемой организацией оценщиков признается некоммерческая организация, созданная в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков.

       Статус  саморегулируемой организации оценщиков  приобретается некоммерческой организацией в соответствии с положениями  настоящей статьи с даты ее включения в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков.¹⁶ 

       Основания для осуществления  оценочной деятельности.  Принципы осуществления  оценочной деятельности.

       Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор. Если в договоре об оценке объекта не определен конкретный вид стоимости, установлению подлежит именно рыночная стоимость данного объекта. Договор заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.¹⁷ 

       Принципы осуществления оценочной деятельности:

• принцип профессионализма - оценка должна осуществляться лицом, имеющим соответствующую квалификацию в области оценочной деятельности (лицензирование оценочной деятельности прекратилось с 01.06.2006);
• принцип независимости - установление запрета на осуществление оценочной деятельности при наличии заинтересованности оценщика; на вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лив деятельность оценщика; на зависимость размера оплаты оценщика за проведение оценки от итоговой величины стоимости объекта;
• принцип полноты - оценщик осуществляет сбор и обработку всей информации, необходимой для объективной оценки;
• принцип достоверности - итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном оценщиком, признается достоверной. Она рекомендуется для совершения сделки с объектом оценки.¹⁸

        Заключение.

       Следует различать, оценочную деятельность в широком и узком 
смыслах. В широком смысле оценочная деятельность это определение 
стоимости имущества во всех сферах общественных отношений, в том числе 
внутрихозяйственная оценка, осуществляемая субъектами, ведущими 
предпринимательскую деятельность в отношении принадлежащего им 
имущества. Оценочная деятельность в узком смысле - это предпринимательская деятельность оценщиков, регулируемая Законом об оценочной деятельности.

       Договор между оценщиком и заказчиком (договор об оценке имущества) является договором возмездного оказания услуг. Сторонами в договоре об оценке имущества являются оценщик и  заказчик. Правовой статус профессиональных оценщиков имеет двойственную природу. Он наделен гражданско-правовой правосубъектностью и компетенцией, присущей субъекту публичного права, состоящей из совокупности властных полномочий.