История возникновения оценочной деятельности в России

установленную  цену   выкупа   земли   крестьянами,   а   оценка   городской

недвижимости  производилась на основании показаний  владельцев. С  увеличением

объема   работы   в   некоторых   земствах   стали   создавать   специальные

статистические бюро, в том числе выполнявшие и оценочные работы.

Следует сказать  несколько слов об отношении общественности  к  вопросам

оценочной  статистики.  Выход  "Положения  о  земских  учреждениях"  вызвала

российской  публицистической  литературе  бурное  оживление   и   обсуждение

вопросов необходимости  развития самопознания в провинциях. Начали  проходить

специальные статистические съезды в  Одессе  (1865,  1868),  Вильно  (1869),

Санкт-Петербурге (1870,1872), Херсоне (1873, 1874). Во многих  периодических

изданиях  появились  статьи  о   принципах   справедливого   налогообложения

недвижимого имущества. В "Русском Вестнике" в 1876 году подробно  излагались

результаты кадастровых  работ в Пруссии (1861-1868).

В это же время, то есть в 70-80 годы XIX века,  начинается  постепенное

статистическое  исследование недвижимого  имущества  в  отдельных  губерниях:

Вятской (1874), Московской и Черниговской (1876), Тверской (1871),  Пермской

(1876), Тульской  и Новгородской (1878),  Харьковской   и  Тамбовской  (1880),

Екатеринославской,  Курской,   Рязанской   и   Санкт-Петербургской   (1881),

Херсонской, Самарской  и Саратовской (1882), Казанской  (1883),  Воронежской,

Орловской, Смоленской, Таврической (1884),  Пермской  (1885),  Нижегородской

(1886). Однако, специально, для целей оценки, работы  проводились  только  в

Черниговской, Херсонской и Нижегородской губерниях.

Появление новой  отрасли статистики  потребовало  выделения  характерных

статистических  признаков  для   оценки   массы   индивидуальных   имуществ,

разработки  новых  методов  сбора  статистических  данных   и   методов   их

обработки.

Одной из  первых  программ,  предназначенной  для  получения  оценочных

сведений,   была   "Программа   для    статистико-экономического    изучения

Черниговской  губернии", разработанная Черниговской   губернской   земской

управой в 1876 году. Несомненным является факт, что  эта  программа  явилась

своеобразной  исторической вехой, отметившей начало новой науки  —  оценочной

статистики.

Главной особенностью Черниговской программы была тщательная  подготовка

и разработка перечня  сведений,  необходимых  для  оценки  недвижимости.  Вся

программа  была  разделена  на  три  блока  —   добывающая   промышленность,

перерабатывающая  промышленность и торговля, при  этом  вопросы,  входящие  в

каждый  блок  охватывали  как  общие  сведения  о   социально-экономическом,

демографическом состоянии конкретного селения, так и специальные  вопросы  о

земледелии  и  землевладении,  промыслах  и   промышленности,   торговле   и

коммерции, ценах  на  продукцию,  урожайности,  арендных  платах  за  землю,

продажных цен  и т.д.

В Нижегородской  губернии особенностью статистических  исследований  для

целей   оценки   земли   являлось   то,   что    в    их    основе    лежали

естественноисторические  исследования   почв,   которые   были    выполнены

основоположником  русского почвоведения В.В. Докучаевым.  Составитель  первой

почвенной карты  Европейской России,  исследователь  характеристик  залегания

русского чернозема, В.В.  Докучаев  вместе  с  учениками  (в  число  которых

входил известный  впоследствии почвовед Н. М.  Сибирцев)  выполнил  почвенное

описание  Нижегородской  губернии  в  15-ти   томах.   Классификация   почв,

предложенная  В.В. Докучаевым, опиралась на физико-механические и  химические

показатели, что  и позволило сформировать основы новой науки. 

1.2.  Закон об оценке недвижимого имущества от 18 января 1899 года

Как видно из описания  порядка  организации  оценки  в  соответствии  с

законом  1893  года,   устанавливалась   полная   децентрализация   земского

кадастра. Первые результаты оценочной  работы  показали,  что,  несмотря  на

усилия губернских оценочных комиссий  по  согласованию  и  объединению  норм

оценки, в силу объективных обстоятельств им  это  не  удавалось.  Следствием

явилась невозможность создания единообразия оценки  не  только  в  масштабах

государства, но даже в масштабах одной губернии. Именно  поэтому  18  января

1899 года был  принят новый закон об оценке  недвижимого имущества.

Главным  изменением  в  организации  оценки,  в  соответствии  с  новым

законом,  стала  передача  компетентности  установления  оценочных  норм  от

уездных к губернским оценочным комиссиям.

Необходимо заметить, что к этому времени в губернских  земских  управах

появились  сильные  отделы  статистики,  материалами  которых   можно   было

пользоваться  для выработки оценочных норм.

Следующим   отличием   нового   закона   стали   изменившиеся   условия

финансирования  оценочных работ.  Рассматривая  этот  вопрос  в  историческом

плане, можно  сделать вывод, что  выполнение  кадастровых  работ,  выполнение

масштабных работ  по  оценочной  статистике  и  непосредственное  выполнение

оценки  недвижимого   имущества   требуют   существенного   государственного

финансирования.  В  тех   государствах,  где   достаточное   финансирование

отсутствовало, результаты работ не позволяли  решать  проблемы  оперативного

создания системы  налогообложения недвижимости на основе оценки. 

1.3. Опыт рыночной  оценки объектов недвижимости

С начала первой Мировой войны и до конца 1980-х годов  развитие  оценки

недвижимости  в рамках естественного совершенствования  уже  достигнутого  на

1914 год уровня  было остановлено. И только  в начале 1990-х годов, с  началом

процесса перехода экономики России на рыночные принципы, появилась  реальная

потребность в  решении проблем оценки стоимости  недвижимости.

Современный российский рынок недвижимости начал формироваться  примерно

в 1991 г. Именно с  этого периода стал  накапливаться  опыт  рыночной  оценки

объектов  недвижимости.  Попытки  оценить  недвижимость  с  учетом  рыночных

факторов были предприняты  Правительством  Москвы,  что  нашло  отражение  в

соответствующих  документах   Правительства   Москвы,   а   также   частными

риэлтерскими  и  оценочными  фирмами.  Несмотря  на  то,  что  в  московских

нормативных документах  имелись  методики  оценки  недвижимости  в  рыночных

условиях, они, к  сожалению, не вполне  отвечали  современным  требованиям  и

международным стандартам. Так, одна из методик учитывала  средне  аукционную

цену продажи 1 кв. м в  предыдущем  месяце,  но  не  учитывала  качественные

различия в  предлагаемом на продажу жилье.  Другая  методика  ориентировалась

только на балансовую стоимость помещения, приведенную  к современному  уровню

цен, и вообще не была связана с рыночной конъюнктурой.

В наибольшей степени  рыночным требованиям отвечала методика  основанная

на учете инфляции в данном секторе рынка недвижимости через привязку  оценки

к  размеру  стоимости  1  кв.  м  нового  строительства  на  дату  оценки  и

использовании большого  количества  поправочных  коэффициентов,  учитывающих

влияние на стоимость  оцениваемого здания (сооружения) основных  качественных

параметров. Такой  подход представляется наиболее перспективным,  так  как

может быть распространен  и на другие объекты недвижимости, включая  квартиры

и  комнаты,  но  требует   более   глубокого   обоснования   значений   этих

коэффициентов на  основе  соответствующих  статистических  и/или  экспертных

методов. И это  тем  более  актуально,  поскольку  в  настоящее  время  рынок

городских квартир  и комнат -  наиболее  массовый  и  развитый  сектор  рынка

недвижимости  в  России.  Более  того,  в  стране  сложилась  соответствующая

законодательная  база,  основу  которой  составляет  Закон  "О  приватизации

жилищного фонда в РСФСР" от 4 июля 1991 г. с изменениями и  дополнениями  от

23 декабря 1992г.  В Москве около 2  миллионов   квартир  уже  находятся   в

собственности граждан и сотни тысяч из них  поменяли своих  владельцев  путем

купли-продажи, т.е. этот вид  недвижимости,  превратился  в  товар  массового

спроса. В этих условиях сформировалась средняя  рыночная  стоимость  квартир

и, естественно, возникла потребность в  разработке  методик,  пригодных  для

массовой оценки стоимости квартир.

В первую очередь  такие методики стали разрабатывать риэлтерские  фирмы,

ведущие активные операции на квартирном рынке. 

2.Актуальные  проблемы оценочной деятельности.

Наболевших   проблем   у   относительно   молодого    направления    -

профессиональной  оценочной деятельности -  в современных условиях  немало.

Главным образом  все они порождены длительным забвением оценки  как  таковой.

Плановая экономика  не могла вместить в  себя  право  частной  собственности,

что повлекло отсутствие понятия рыночной стоимости в  чистом виде.  А именно

за  счет  этого  понятия  и  родилась  потребность  в  специалистах  умеющих

грамотно ее (стоимость) определить.

Институт независимой  оценки является необходимым элементом  экономики,

ориентированной   на   наиболее   полное   и   качественное   удовлетворение

человеческих  потребностей на основе  эффективного  использования  дефицитных

ресурсов.

По  мере  вступления  на  путь  цивилизованного  рынка  в   Российской

Федерации все  острее  встает  проблема  грамотного  определения  стоимости.

Прежде  всего,  это  касается  предприятий,  правильного   налогоисчисления,

кредитных организаций  и многих других.

Бурный расцвет  оценка получила в  95-97  годах,  когда  законодательно

была определена возможность привлекать независимых  оценщиков  к  переоценке