Подходы к оценке бизнеса в кризисных условиях

Данный  подход представлен двумя основными  методами:

• Метод дисконтирования денежных потоков
• Метод капитализации дохода

 

Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков  наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость буду щих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменять ся, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном изза опре деленных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость  недвижимости на основе текущей стоимости  дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Расчет  стоимости объекта недвижимости методом ДДП осуществ ляется в следующей последовательности:

1.    Определяется прогнозный период. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5 – 10 лет, для России – это период длительностью 3 – 5 лет.

2.    Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

а) тщательного  анализа на основе данных, представляемых заказ чиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

в) прогноза доходов и расходов на основе реконструированного  отчета о доходах.

При использовании  метода ДДП рассчитывается несколько  видов дохода от объекта в следующей  последовательности:

•         потенциальный валовой доход;

•         действительный валовой доход;

•         чистый операционный доход;

•         денежный поток до уплаты налогов;

•         денежный поток после уплаты налогов.

Если  из ПВД вычесть потери от незанятости  и при сборе арендной платы  и прибавить прочие доходы, то получится  денежный поток до уп латы налогов.

3. Расчет  стоимости реверсии.

Реверсия  – это остаточная стоимость объекта  при прекращении поступлений  потока доходов.²⁸

Стоимость реверсии можно спрогнозировать  с помощью:

1)    назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предпо ложений относительно будущего состояния объекта;

2)    принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

3)    капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

4. Определение  ставки дисконтирования.

Рассчитать  ставку дисконтирования можно разными  методами.

Метод кумулятивного построения был рассмотрен выше, поэтому перейдем к рассмотрению следующих методов.

Метод выделения (см. метод капитализации дохода). Ставка дис контирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Механизм расчета заключается в реконструкции предпо ложений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покуп ки). При этом расчет будет варьировать в зависимости от объема исход ной информации и размера оцениваемых прав.

Ставка  дисконтирования прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без  выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.

Расчет  ставки дисконтирования по методу выделения  осуществля ется в следующей последовательности:

•         моделируются потоки доходов и расходов для каждого объекта аналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования;

•         рассчитывается ставка доходности инвестиций по объекту;

•         полученные результаты обрабатываются любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характе ристик анализа к оцениваемому объекту.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость.

Российские  оценщики ставку дисконта чаще всего  рассчитывают методом кумулятивного  построения.

Расчет  стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

где РV  текущая стоимость;

С _t – денежный поток периода t ;

i –  ставка дисконтирования денежного  потока периода t ;

R –  стоимость реверсии.

Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного  года) и прибавлена к сумме текущих  стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме те кущей стоимости  прогнозируемых денежных потоков и  текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии).

Метод капитализации доходов

Метод капитализации доходов основан  на прямом преобразовании чистого операционного  дохода (ЧОД) в стоимость путем  деления его на коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая  для приведения потока доходов к  единой сумме стоимости.²⁶ Однако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капи тализации отражает норму доходности инвестора.

Метод капитализации доходов применяется  если:

•         потоки доходов – стабильные положительные величины;

•         потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Данный  метод не следует использовать, если:

•         потоки доходов нестабильны;

•         объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта;

•         нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информа ции, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.

Основные  этапы оценки методом  капитализации доходов

1.   Определение чистого операционного дохода.

Расчет  ЧОД начинается с определения  потенциального валового дохода (ПВД). ПВД – это доход, который можно  получить, при использовании недвижимости на 100%, без учета всех потерь и  расходов. ПВД рассчитывается путем  умножения площади оцениваемого объекта на арендную ставку.

2. Определение действительного  (эффективного) валового  дохода. Следующий шаг расчета ЧОД – определение действительного ва

лового  дохода (ДВД). Для получения ДВД  предполагаемые потери от недоиспользования  арендных площадей и неуплаты арендной платы не обходимо вычесть из потенциального валового дохода, так как существует вероятность того, что часть арендной платы в течение прогнозируемого  года не будет собрана, а часть  площадей останется не занятой арендаторами.

3. Определение величины  операционных расходов. Операционными расходами называются периодические расходы

для обеспечения  нормального функционирования объекта  и воспроизводства действительного  валового дохода. Их делят на условнопостоянные, условнопеременные (эксплуатационные), расходы (резервы) на замещение.

К условнопостоянным  относятся расходы, размер которых  не за висит от степени загруженности объекта. Как правило, это налог на имущество, арендная плата за землю, расходы на страхование и другие.

К условнопеременным  относятся расходы, размер которых  зави сит от степени загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основные условнопеременные расходы  это расходы на управление, коммунальные платежи, на обеспечение безопасности, на содержание территории, на текущие ремонтные работы и др.

Расходы на замещение вычисляют как ежегодные  отчисления (ре зерв) в фонд замещения. Это расходы на периодическую замену короткоживущих элементов строений.

4. Определение чистого  операционного дохода.

ЧОД рассчитывается как разница между величиной  ДВД и величиной операционных расходов (ОР).

5.   Расчет коэффициента капитализации

Коэффициент (ставка) капитализации состоит из двух ставок: ставки дохода на капитал  и нормы возврата капитала. Ставка дохода на капитал – это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору  за ценность денег с учетом фактора  времени, за риск и другие факторы, связанные  с конкретными инвестициями. Возврат  капитала означает по гашение суммы  первоначального вложения.²⁷

Теоретически  коэффициент капитализации для  текущего дохода должен прямо или  косвенно учитывать следующие факторы:

•         компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;

•         компенсацию за риск;

•         компенсацию за низкую ликвидность;

•         компенсацию за инвестиционный менеджмент;

•         поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимо сти актива.

Чтобы показать, как некоторые из этих факторов могут быть учтены в коэффициенте капитализации, рассмотрим метод кумулятивного построения (суммирования). Данный метод используется для расчета ставки дохода на капитал. Ставка дохода на капитал разбивается на несколько составляющих. В качестве базовой принимается безрисковая ставка дохода, и к ней последовательно прибавляются поправки на раз личные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижи мости: премия за риск, премия за низкую ликвидность, премия за инвестиционный менеджмент и др.

Безрисковая ставка компенсирует стоимость денег  во времени при практически нулевом  уровне риска.

В качестве возможных безрисковых ставок в  пределах РФ принято рассматривать  следующие инструменты:

1.      Депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков;

2.      Государственные облигации РФ;

3.      Ставки по межбанковским кредитам РФ;

4.      Ставка рефинансирования ЦБ РФ;

5.      Западные финансовые инструменты (государственные облига ции развитых стран). 

Премия  за риск вложения в недвижимость учитывает  возможность случайной потери потребительской  стоимости объекта, и может быть принята в размере страховых  отчислений в страховых компаниях  высшей категории надежности.

Премия  за низкую ликвидность учитывает  невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций.

Премия  за инвестиционный менеджмент. Чем  более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют, тем выше премия за инвестиционный менеджмент. Путем суммирования указанных  составляющих (безрисковой ставки дохода, премий за низкую ликвидность, инвестиционный менеджмент и специальный риск присущий объекту недвижимости) получают величину ставки дохода на капитал.