Модели капитализации ожидаемого дохода

      2)   расчет ставки капитализации;

      3)   определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

      Действительный  валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

      ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы

      Чистый  операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

      ЧОД = ДВД – ОР.

      Операционные  расходы - это расходы, необходимые  для обеспечения нормального  функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного  валового дохода.

      Расчет  коэффициента капитализации.

      Существует  несколько методов определения  коэффициента капитализации:

      • с учетом возмещения капитальных  затрат (с корректировкой на изменение  стоимости актива);

      • метод связанных инвестиций, и техника инвестиционной группы;

      • метод прямой капитализации.

      Определение коэффициента капитализации  с учетом возмещения капитальных затрат.

      Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

      1)  ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

      2)  нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

      Таким образом, преимуществами метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости, а недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что:

•  применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;

•  метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      Список  литературы:

1. Гриненко С.В., Экономика недвижимости, конспект лекций, г. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004
2. Лейфер Лев Абрамович, конспект лекций, 2007-2008 
3. Татарова А.В.Оценка недвижимости и управление собственностью Учебное пособие. Г.Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.