Ипотечный кредит

3.6. Рынок ипотечного  жилищного кредитования в Санкт-Петербурге.

В настоящее время  рынок жилья в Санкт-Петербурге практически сложился. Разработана и успешно функционирует система регистрации прав собственности на все виды объектов недвижимости. Активно развивается инфраструктура рынка, корпоративная деятельность девелоперских, риэлторских, оценочных, информационных агентств и их профессиональных объединений, их взаимодействие с органами местной власти и управления.

Специфика ипотечного жилищного кредитования, требования, предъявляемые к его ресурсному обеспечению, а также технологиям андеррайтинга, выдачи и сопровождения ипотечных кредитов, в значительной степени сужает круг участников рынка.

Среди проектов ипотечного жилищного кредитования, реализуемых в Санкт-Петербурге, можно выделить программу DeltaCredit, работающую с 1999 года, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, начатую в 2001 году, а также программу Raiffeisenbank.

Условия предоставления кредитов различаются валютой кредита, набором кредитных продуктов, сроками, процентными ставками и размерами комиссий, сопровождаемых выдачу кредитов.

Как правило, заемщик  оплачивает 30% оценочной стоимости  жилья за счет собственных средств  до выдачи кредита.  Обеспечением по жилищным ипотечным кредитам выступает приобретаемое жилье. Залог оформляется нотариально с применением смешанной формы договора купли-продажи и ипотеки квартиры.

Максимальный размер кредита определяется, исходя из дохода семьи с учетом числа несовершеннолетних иждивенцев,  таким образом, чтобы ежемесячный аннуитетный платеж по кредиту, включающий погашение части основного долга и начисленных процентов, не превышал трети семейного дохода.   

Выдача кредитов по этим программам сопровождается страхованием по трем видам рисков: приобретаемой квартиры от рисков повреждения, жизни  и временной нетрудоспособности заемщика, утраты прав собственности на квартиру. Общая годовая стоимость всех видов страхования в аккредитованных страховых компаниях составляет 1,5% от суммы кредита, увеличенной на 10%. Страховая сумма ежегодно уменьшается со снижением задолженности по кредиту.

В Санкт-Петербурге выдача и обслуживание кредитов по программам DeltaCredit и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию ведется  в сотрудничестве с банками-партнерами. По программе DeltaCredit - это Санкт-Петербургские филиалы АКБ «Российский капитал» и Банка Первое Общество Взаимного Кредита, по программе Агентства – АКБ «Российский капитал» и ОАО «Санкт-Петербургский инвестиционный Технохимбанк».

Следует отметить, что  в настоящее время Агентство  по ипотечному жилищному кредитованию находится в стадии реорганизации и деятельность по обеспечению выдачи кредитов не ведет. По завершении реорганизации главными целями Агентства станут:

1. Формирование рынка долгосрочных ипотечных жилищных кредитов, выдаваемых российскими коммерческими банками частным заемщикам, и их последующее рефинансирование Федеральным агентством посредством выкупа закладных для обеспечения ликвидности банков;

2. Стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования для снижения кредитного риска и обеспечения высокой надежности выпускаемых агентством ценных бумаг.

3. Поддержка интересов рынка ипотечного кредитования в правительственных органах и других государственных организациях.

На 11 марта 2003 года по двум рассматриваемым программам выдано 197 кредитов, из них по программе  DeltaCredit – 167 на сумму 3,3 млн. долларов, по программе Агентства – 30 на 14,7 млн. рублей.

Учитывая производный  характер спроса на ипотечные кредиты от общего объема спроса на рынке недвижимости и доступности ипотечных кредитов для потенциальных заемщиков, можно с определенным приближением определить объем рынка ипотечных кредитов Санкт-Петербурга в размере более 200 млн. долларов при количестве потенциальных заемщиков с платежеспособным спросом - 30 тысяч семей и из них, как минимум, 10 тысяч семей, полностью отвечает предъявляемым требованиям по кредитоспособности.⁴⁵

Таким образом, несмотря на заинтересованность в развитии ипотечного жилищного кредитования со стороны и государства, и населения, и строительной отрасли, и других участников рынка недвижимости, к настоящему моменту освоено менее 2% санкт-петербургского рынка жилищного ипотечного кредитования.

Но даже при таком  состоянии рынка ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге количество, общий объем и средний размер кредитной сделки из года в год увеличиваются. Динамика показателей кредитного портфеля по программе DeltaCredit, сформированного в 1999-2002 годах, приведена в табл. № 2:

Таблица № 2

Динамика показателей  кредитного портфеля по программе DeltaCredit

 

	2000 год	2001 год	2002 год
Число выданных кредитов, ед.	35	53	62
Общий объем выданных кредитов, долл. США	373,360	958,168	1,562,184
Средний размер кредита, долл. США	10,667	18,079	25,197

 

В свою очередь, за время  работы консультационного центра в  Северо-западном филиале Агентства  по ипотечному жилищному кредитованию, были предоставлены консультации и  проведена предварительная квалификация более 3000 граждан.

Анализ рынка ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге, показывает, что основной проблемой, препятствующей развитию ипотеки, является низкий уровень доходов граждан,  нестабильность платежеспособности населения.

Кроме этого, причины  недостаточно динамичного увеличения количества и роста объемов выдаваемых кредитов, по моему мнению, заключаются в следующем:

а) значительный удельный вес недекларируемых доходов  граждан. Документально подтвердить свои доходы могут не более 10-12% потенциальных заемщиков.  

б) сохраняющаяся на высоком уровне процентная ставка по жилищным ипотечным кредитам, номинирование кредитов в иностранной валюте.

г) временный выход  с рынка российского участника, выдававшего кредиты в национальной валюте, – Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. 

д) в структуре предложения жилья наибольший удельный вес занимает так называемый первичный рынок за счет различных форм долевого участия в строительстве жилья, объекты которого на стадии строительства не могут выступать предметом ипотеки.

е) недостаточная информированность продавцов жилья о сущности и особенностях сделок купли-продажи жилья за счет ипотечного кредита, их недоверие к банкам-кредиторам, а зачастую нежелание использовать официальные механизмы денежных расчетов.

ж) неподготовленность других участников рынка недвижимости и в первую очередь агентств. Из десятков агентств недвижимости, работающих на санкт-петербургском рынке, только несколько используют возможности жилищного ипотечного кредитования.

Кроме того, статья 446 Гражданского процессуального Кодекса РФ, вступившего в силу 1 февраля текущего года, ограничивает обращение взыскания  на жилое помещение, принадлежащее гражданину-должнику, что существенно сужает возможности кредиторов и создает дополнительные риски в сфере жилищного ипотечного кредитования. Настоятельно требуется формирование судебной практики применения данной нормы с учетом положений Закона Санкт-Петербурга от 28 января 1999 года «О домах временного проживания» и других действующих законодательных актов.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На протяжении последних лет развитие системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования происходило в достаточно сложной экономической ситуации, решающее воздействие на которую оказал финансовый кризис 1998 года. Лишь к началу 2000 года наметился ряд позитивных тенденций и предпосылок для развития системы ипотечного кредитования. В крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться и реализовываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки. Однако опыт реализации этих программ показывает, что рынок ипотечных кредитов развивается медленно. Несмотря на определенные позитивные сдвиги долгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для российских коммерческих банков.

Изучение и анализ основных проблем  с которыми сталкивается банки при ипотечном кредитовании показывает, что основной проблемой  является отсутствие долгосрочных, достаточно дешевых источников кредитных ресурсов, которые обеспечивали бы возможность выдавать непрерывно ипотечные кредиты населению в необходимых масштабах.

Мировой опыт показывает, что решение проблемы создания надежной и ресурсной базы в российских условиях может быть решено путем принятия федерального закона «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах», а также предусмотренные в законе об ипотеке возможности оформления закладной при ипотеке в силу закона.

Если бы в ближайшее  время удалось бы принять и  внедрить в практику вот два обозначенных способа появления долгосрочных ресурсов, то это, естественно, дало бы возможность создать вторичный рынок ипотечных кредитов, на котором бы инвесторы могли вкладывать свои средства длинные и дешевые и, таким образом, можно было бы организовать замкнутую систему выдачи ипотечных кредитов и продажу их инвесторам с целью пополнения кредитной и ресурсной базы банков, выдающих эти ипотечные кредиты. Банки очень приветствуют и ждут появления закона о внешних эмиссионных ценных бумагах, поскольку это, наверное, будет сейчас прорывной так момент, связывающий рынок недвижимости с фондовым рынком.

Также к существенным причинам сдерживающим развитие ипотеки  в России являются:  нерешенность ряда правовых вопросов, связанных  не только с введением нового федерального закона «Об ипотечных эмиссионных  ценных бумагах»;  высокие кредитные и процентные риски; отсутствие долгосрочных и относительно дешевых ресурсов; недостаточно высокий уровень доходов и отсутствие достаточных накоплений населения, экономическая нестабильность предприятий-работодателей, неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка, позволяющей повысить надежность системы долгосрочного жилищного кредитования и создать предпосылки для привлечения инвестиций в эту сферу.

Очень важная проблема, на мой взгляд, в плане создания сети и развития вообще ипотеки широкомасштабной - это подготовка кадров. Сегодня, по сути дела, этим никто не занимается. Немножко мы занимаемся, немножко другие занимаются, а какой-то такой целенаправленной, системной работы в данном случае нет. И для того, чтобы ипотека на самом деле стала таким широким явлением в России, мне кажется, либо Агентство по ипотечному жилищному кредитованию должно взять на себя функцию вот этого координатора, то есть не только заниматься рефинансированием, но и другими проблемами, связанными с информационным обеспечением всей деятельности, связанными с подготовкой кадров и так далее, либо какой-то федеральный центр,

Все эти задачи безусловно должны быть разрешены в ближайшее  время. Прежде всего, должна быть разработана федеральная программа развития ипотечного кредитования в России. Необходимо завершить создание целостной законодательной базы, связанной со сделками в жилищной сфере, и соответственно обеспечить реализацию принятых законов на территории всех субъектов Российской Федерации.

 

Таким образом, для развития ипотечного кредитования в России должна быть создана соответствующая инфраструктура с необходимым правовым обеспечением, так как это позволит сделать значительный шаг вперед в решении жилищной проблемы.

Создание и развитие ипотечного кредитования поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1	Балабанов И.Т.  Экономика  недвижимости. - СПб.: Питер, 2000.
2	Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос.// Эксперт.- 2000 г. - № 12
3	Головин Ю.В. Банки и  банковские услуги в России. – М.: Финансы и статистика, 1999.
4	Головин Ю.В. Ипотечное  кредитование жилищногостроительства: учеб. Пособие/С.-Петерб. Гос. ун-т экономики  и финансов. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999
5	Грачев И. «Стройсберкассам —  быть!» // Банковское дело в Москве. - 2002 г. - № 11
6	Иванов В.В.Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2000
7	Иванов В.В. Ипотечное  кредитование. – М.: Информ.-внедр. Центр  «Маркетинг», 2001
8	Журкина Н.Г. Современная  ипотека: состояние, проблемы, решения.//Финансы.-2002. -№6
9	Калянана Л. Ипотека  в ожидании третьего пути.//Эксперт. - 1999 г. -№ 16.
10	Красиков А.Жилье в  кредит.// Твой новый дом. -  2002.- № 10
11	Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2002.
12	Попов А.Ю.// Ипотечное  кредитование в Москве: механизмы, проблемы, состояние// Банковское дело. – 1999. - № 12
13	Рубченко М. Наша задача – создать ликвидный рынок ипотечных бумаг.//Эксперт. - 2002 г. -№ 37
14	Урчукова Ж.М. Особенности  организации ипотечного кредитования в современных условиях//Финансист. -2002. -№1
15	Ужегов А. Н.  Квартира в кредит: ипотечная сделка. –  СПб.: Питер, 2001.
16	Цылигна Г.А.  Ипотека: жилье в  кредит. -  М.: Экономика,  2001
17	Цылина Г.А., Ипотечное  кредитование и риски //Жилищное строительство. -  2001 г. - № 5.
18	http:// www.ipmconsult.ru/articles/154.html
19	http://www.akm.ru/rus/temp/ipoteka.htm
20	http://www.foreman.ru/realty/service/mortgage_dk.shtml
21	http://www.foreman.ru/realty/service/mortgage_sbr.shtml
22	http://www.gosstroy.gov.ru/txt/Hypoteque/History.htm
23	http://www.ipoteka.spb.ru/miropit.html
24	http://www.mia.ru/wrabus.htm
25	http://www.ovk.ru/refs.