2004 жылы пәтерге күрделі жөндеу жүргізілді. Яғни су құбырлары, санитарлық-техникалық жабдықтар, кафель, линолиум ауыстырылды, сондай-ақ, бөлмелерге обой жабыстырылды. Пәтер үшінші қабатта орналасқан, қылтимасы бар. Тексеру кезінде пәтер жағдайының жоспардан ауытқуы табылған жоқ.

 

5. Бағалаудың жалпы сұрақтары

5.1. Бағалау принциптері

 

     Бағалаудың негізгі принциптері бағалау объектісінің өзіндік ерекшеліктерін ескере отырып бағалаушымен анықталады.

     Бағалау мақсаттары мен анықталатын құнның түрлері:

     1) шекті өнімділіктің салым принципі объект құнының сомасы жоғарылауымен (төмендеуімен) немесе оның меншік иесінің қосымша салымының болуына (болмауына) байланысты таза кірісін келістіруімен жүзеге асырылады;

     2) динамикалық және теңгерімділік принципі бағалау объектісінің құнының өзгеруімен тұжырымдалады, өйткені ашық нарықтағы уақыт ағымы мен бәсекелестіктің дамуымен, ұсыныс пен сұранысты, т.с.с. теңестіру үрдісі бақыланады;

     3) орынбасу принципі баламалық пайдалылығы бар басқа ұқсас объект сатып алуға болатын, объектінің максималды құнының ең аз бағасына немесе құнына сәйкес келуімен байланысты;

     4) күту принципі мүлікке болашақта иелік ету кезінде алынуы мүмкін кірістің ағымдағы құнын немесе басқа да пайданы орнатуға негізделеді;

     5) пайдалылық принципі нақты жерде және белгілі бір уақыт аралығында пайдаланушының қажеттіліктерін қанағаттандыруға байланысты бағалау объектісінің сәйкестігін білдіреді. Бағалауда бағалау объектісі шаруашылық қызметтің анықталған мақсатын жүзеге асыру үшінпайдалы және қажет, және олардың болуы мүлік иесінің қажетін қанағаттандыруы немесе оған басқа пайда алып келуі мүмкіндігі анықталған, яғни олардың нарықтық құны анықталуы мүмкін.

5.2. Зерттеудің көлемі мен кезеңдері

 

   Бағалау объектісін бағалау  мына кезеңдерден тұрады:

     - бағалау мақсатын және анықталатын құн түрін сәйкестендіру, бағалау жүргізу үшін Келісім-шартқа отыру;

     - ақпараттарды жинау және Алматы қаласы бойынша тұрғын үй нарығында қалыптасқан жағдайды талдау;

     - бағалау объектісін орналасқан мекен-жайына барып зерттеу, орналасқан жерін зерделеу және талдау, тұрғын үйдің түгендеуін және оның иесімен сұхбаттасу жүргізу.

     - бағалау объектісіне ұқсас объектілер іздеу және зерделеу;

     - бағалау тәсілдері мен әдістерін таңдау, есптеу жүргізу;

     - бағалау тәсілдері мен әдістерін қолдана отырып бағалау объектісінің нарықтық құнын анықтау;

     - бағалау әдістерін қолданудан шыққан мәндер негізінде құнның шамаларын келістіре отырып бағалау объектісінің қорытынды құнын анықтау;

    - бекітілген форма бойынша бағалау туралы есептемені рәсімдеу және тапсырыс берушіге беру.     
 
 
 
 

5.3. Бағалау тәсілдері мен әдістерін жалпы шолу, бағалауда қолданылатын нақты әдістерді таңдау

 

     Мүлік құнын анықтау кезінде ең қиын мәселе қолданылатын бағалау әдістерін таңдау болып табылады.

     Жылжымайтын мүлік құнын бағалаудың көптеген әдістерінің бірнеше жіктемелері бар.

     Бағалау тәсілі – бағалаудың бір немесе бірнеше әдістерін қолдана отырып бағалау объектісінің мүмкін болатын нарықтық немесе өзгеше құнын анықтау әдісі.

     Бағалау әдісі – бағалау объектісінің нараықтық немесе өзгеше құнын орнату үшін қолданылатын құқықтық, ұйымдастырушылық-техникалық, қаржылық-экономикалық сипаттағы бағалаушының әрекеттердің жиынтығы мен белгілі бір реті.

     Бағалау әдісін мыналарға байланысты топтауға болады:

     - есептеу кезінде негіз болып алынған ақпараттар – бағалау объектісінің өткен, қазіргі жағдайы мен болашағы туралы мәліметтері;

     - қолданылатын тәсілдер. Олар кірістік, шығындық және нарықтық (салыстырмалы сатулар) деп бөлінеді.

     Бағалаудың әдістері бөлек қолданылмайды, керісінше бір-бірін толықтырады, яғни бағалау үшін әдетте әр түрлі тәсілдерден бірнеше әдістер қолданылады. Содан кейін әр түрлі әдістермен алынған бағалаулардың қорытындылары соңғы бағалау үшін бір-біріне сәйкестендіріледі. Бірақ кейбір әдістер құнның белгілі бір түріне ғана арналған. Мысалы, сақтандыру құнын бағалау кезінде бағалау объектісінің түзетілген баланстық құн әдісін қолданған жөн; ал тұрақты пайда алып келетін  кәсіпорын немесе жылжымайтын мүлікті бағалаған кезде нормальдық пайданы капитализациялау әдісі, т.б. қолданылады.

     Шығын тәсілінің әдістерімен алынған бағалау қорытындылары бағалау объектісінің нарықтық құнына дәлелді бағдар ретінде қолдануға болады, бірақ бағалаушылардың көзқарасы бойынша кірістік және нарықтық (салыстырмалы) тәсілдерінің әдістерін таңдаған жөн болар еді.

     Шығындық тәсіл. Ақпаратталған сатып алушы бағаланатын мүлікке сапалығы және пайдалылығы бойынша салыстырылатын кез-келген ұқсас мүлікті соғу немесе құрылыс құнынан қөп төлемейді, шығын әдісі осы принципке негізделеді.

     Шығын әдісінде “Қайта өндіру құны” түсінігі негіз ретінде пайдаланылады, одан физикалық, функционалдық және экономикалық тозу (ескіру) нәтижесінде жоғалтқан құнын көрсететін шама шегеріледі.

     Кірістік тәсіл. Мүліктің кіріс алып келу мүмкіндігі оның құнын бағалаудағы ең негізгі көрсеткіш болып табылады. Осыдан, мүлікті, оның ішінде коммерциялық жылжымайтын мүлікті бағалаудағы негізгі тәсілдердің бірі кіріс тәсілі болып табылады. Ол бізге болашақта күтілетін кірістерге байланысты жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын анықтауға мүмкіндік береді.

     Бағалау кезінде жылжымайтын мүлік коммерциялық пайдалану және жалға беру нәтижесінде ақша құраушысына – ақша ағымы немесе пайдаға айналады деп ұйғарылады.

     Жылжымайтын мүлік құнын осы тәсілмен анықтау мына постулат негізделеді: потенциалды сатып алушы (инвестор) берілген жылжымайтын мүлікке оның болашақ кірісінің ағымдағы құнынан жоғары сомада ақша төлемейді, сонымен бірге меншік иесі де мүлікті пайдаланудан түскен болашақ болжамды кірістің ағымдағы құнынан төмен бағаға сатпайды. Осыдан келе, өзара әрекеттің нәтижесінде екі жақ болашақ кірістің ағымдағы құнына тең болатын нарықтық құны туралы келісімге келеді.

     Осыған орай, бағалау объектісінің құны екі негізгі әдісті қолдану арқылы анықталуы мүмкін:

     - ақша ағымын дисконттау әдісі;

     - кірісті немесе оның түрлерін капиталдандыру әдісі;

     Онымен бірге, мүлікті бағалау кезінде кіріс тәсілін таңдаған қаншалықты жақсы болса да, оны қолдануға бірнеше шектеулері бар. Бұл тәсілді пайдалану мына жағдайларға негізделеді:

     Біріншіден, шаруащылық субъектіге кіріс беріп жатқан немесе болашақта кіріс алып келетін  нақты ақша ағымын белгілеп алуға болады (таза табыс немесе таза табыс және амортизациялық аударым сомасы болып табылатын ақша ағымы).

     Екіншіден, шаруашылық қызметтің және бағаланып отырған мүлікті пайдаланудан түскен шаруашылық субъектісінің кірісі туралы белгілі бір тарихы болған жөн, осы мәліметтерге жүгініп болашақтағы кірістің нақты болжамын құруға болады.

     Бағалаушы тұрғындарға арналған пәтердің құнын анықтаған кезде шығын және кіріс тәсілдерін қолданылмайды деп есептейді, өйткені шығын тәсілі пәтерді соғуға кеткен, т.б. шығындарды ғана есептейді, ал ол оның нарықтық бағасын бермейді, өйткені пәтер бағасына шығыннан басқа да факторлар әсер етеді. Кіріс тәсілін қолдану үшін бағаланып отырған пәтер белгілі бір кіріс алып келуі керек. Сондықтан пәтердің құнын анықтау үшін нарықтық тәсілді негізгі тәсіл деп аламыз.

     Нарықтық тәсіл. Бұл тәсіл мына постулатқа негізделген: мүліктегі (меншіктегі) ұқсас мүдделер ұқсас бағамен сатылуы тиіс. Қоса алғанда:

     - салалық қатынастар әдісі, бұл әдіс өнеркәсіпті сату немесе мүліктің бөлек түрлері (жылжымайтын мүлік) туралы мәліметтер арқылы эмпирикалық жолмен шығарылған, экономиканың бөлек салаларында қолданылатын арнайы формулалар мен бағалық көрсеткіштерге негізделеді;

     - капиталдар нарығының әдісі, бұл әдіс қор нарығында компаниялар акциясы үшін нақты төленген бағаларға негізделеді;

     - мәмілелер әдісі (салыстырмалы сату), мүлікті сатып алу бағасына негізделеді.

5.4. Алматы қаласының тұрғын үй нарығына сипаттама

 

     Тұтас алғанда Алматы қаласында жылжымайтын мүлік нарығының құрылуы бірнеше кезеңдерден өтті. Бастапқы, жекешелендіру кезеңінде жылжымайтын мүлікке деген сұранысты аздаған төлеуге қабілетті бар сатып алушылар көрініс тапты. Нарықтың жетілдірілмегені және сұраныс пен ұсыныстағы үйлесімсіздік салдарынан алып сатарлық орын алды. Қазіргі жағдайда зерттелетін нарық жайдайы өзгерді: жылжымайтын мүлікке ұсыныс саны күрт өсті кетті, содан баға тұрақтанып, сұраныстың да, ұсыныстың да құрылымы өзгерді.

     Оған қоса, Алматы қаласының жылжымайтын мүлік нарығының дамуының кейбір жағымды жақтары нәтижесінде жүргізілген зерттеулер келесі тұжырым жасауға мүмкіндік берді:

     - қарапайым тұрғын үйді сату-сатып алу мәмілелері кең таралған;

     - көп жағдайда ұсыныс бағалары мәміле бағасынан (20%ке дейін) айырмашылығы бар;

     - қаржылық ресурстар жетіспеушілігі жағдайында сауда нүктелерін немесе басқа жайларды құру мақсатымен, кең көшегелерге жақын, бірінші қабаттағы орналасқан бір бөлмелі пәтерлерге сұраныс көп.

5.5 Нарықтық тәсіл әдістерімен бағалау

 

     Ұқсас объектілерді сипаттау және таңдау. Бағалаушымен сатуға ұсынылған объекттер тізбесінен мына ұқсас объектілер таңдалды:

     - №1 объект – 1-ықшам ауданы, тел. 23-97-85 ¹;

     - №2 объект – ВДНХ, тел. 72-70-98, 72-21-96 ¹;

     - №3 объект – 8-ықшам ауданы, тел. 25-89-52 ¹.

     Түзетулерді анықтау:

______________________________

¹_{газ. “Мегаполис Недвижимость” №12 24.03-30.03.05 стр.12.}

     1. Ұсыныс күніне түзету жасау. Барлық таңдалған ұқсас объектілердің сату туралы ұсыныстары бағалау күнінде ғана күші бар.

     2. Орналасқан жері бойынша түзету жасау. Ұқсас объектілер жылжымайтын мүлік нарығының бір сегментіне – тұрғын үй сегментіне жатады. Орналасу жерінің факторы бойынша олар бір ауданда және бір-бірінен аздаған қашықтықта орналасқан.

     3. Ұсыныс бағасына түзету жасау. Осы бағалау есептемесінің жоғарғы бөлімдерінің біреуінде көрсетілі бойынша, Алматы қаласы бойынша ұсыныс бағалары мәміленің нақты бағасынан кейде 20%ке дейін жоғары болып табылады. Осыны ескере отырып ұқсас объектілерінің бағалары бағалауға 0,95 түзету коэффициентімен алынған.

     4. Қылтиманың, лоджийдің, телефонның бар-жоқтығына, нәрілендіру түріне, санитарлық түзілімнің, санитарлық-техникалық жабдықтардың ерекшелігіне байланысты түзету жасау.

     5. Объект көлеміне байланысты түзету жасау. Бұл фактор салыстырмалы объектілердің негізгі айырмашылығы болып табылады.

     1 қосымшада көрсетілгендей, сатуларды салыстыру әдісімен анықталған бағалау объектісінің құны 34 000 мен 35 000 АҚШ доллары аралығында тұрады:

• №1 объект – 34 632 АҚШ доллары немесе 4 590 471 теңге;
• №2 объект – 35 770 АҚШ доллары немесе 4 741 313 теңге;
• №3 объект – 34 332 АҚШ доллары немесе 4 550 707 теңге.

     Қорытынды бойынша (34632 + 35770 +34332)/3 = 34 911 АҚШ доллары немесе 4 627 453 теңге.