Қазақстан Республикасының  білім және ғылым  министрлігі

Халықаралық Бизнес Университеті

«Есеп және аудит» кафедрасы

Курстық жұмыс

Тақырыбы: Жылжымайтын мүлік нарығының қызметі мен принциптері 
 

                                                   Орындаған: Нұрманова Ш.А 239 топ,                                                 «Бағалау » мамандығы  

                                                                  Тексерген: Нургазин Р.Н  э.ғ.д., доцент  
 
 
 
 
 
 

Алматы, 2011 жыл

 

Мазмұны 
 
 
 

 

Кіріспе

 

     Жылжымайтын мүлік бұл саны бойынша халықтың меншігіндегі елдің ұлттық байлығының негізі. Жылжымайтын мүлік нарығы тауар немесе қызмет көрсету және қаржылық нарықпен бірдей нарықтық кеңістікті құрайды. Жылжымайтын мүлік кепілдігі еліміздің несиелік жүйесінің құрылуының маңызды шарты. Жылжымайтын мүлік нарықтық қатынастардың барлық жүйесінің орталық звеносын құрайды. Жылжымайтын мүлік объектісі адамдардың жеке қажеттіліктерін қанағаттандыратын тауар ғана емес, табыс әкелетін капитал болып саналады.

     Кең мағынада жылжымайтын мүлік екі негізгі элементтен тұрады: жер және ғимарат.

     Дамыған елдер жылжымайтын мүлікті бағалау мен пайдалануда жақсы нәтижелер көрсетіп, осыған байланысты жылжымайтын мүлікті бағалау мен талдау әдістері жасалған. Жылжымайтын мүлік экономикасы курсы Қазақстанда арнайы мамандарды дайындайтын жалпы кәсіптік-экономикалық пән болып табылады. Бұл бағыт республикада жүргізіліп жатқан экономикалық реформалар жағдайында жылжымайтын мүлік саласындағы нарықтық механизмдердің құрылуын қамтамасыз ететін жаңа бағыт болып табылады. 
 
 
 

 

1. Бағалау есептемесінде қолданылатын ұғымдардың анықтамалары

 

     ҚР-сының «Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы» Заңына сәйкес бағалау қызметі – бұл бағалау қызметінің субъектілерімен жүзеге асырылатын және егер басқасы заңмен қарастырылмаған жағдайда, бағалау объектісіне қатысты нарықтық немесе өзге құнын белгілі бір мерзімде орнатуға бағытталған кәсіпкерлік қызмет түрі.

     Бағалау бұл:

1. Бағалаушының (бағалаушылардың) бағалау объектісінің құны туралы ғылыми тұрақталған ой-пікірі;
2. Бағалау объектісінің мүмкін нарықтық немесе өзге құнын анықтау;

     Бағалау пәні – меншік құқығының типтерінің әртүрлілігі. Бұл жағдайда бағалау пәні болып пәтер меншігіне толық құқық табылады.

     Меншікке толық құқық – меншікке иелік ету, оны пайдалану және үкім ету.

     Бағалау күні – бағалау объектісінің мүмкін болатын нарықтық немесе өзге құны анықталатын күн немесе уақыт аралығы – 01.04.2005.

     Бағалау функциясы – бұл бағалаудың нәтижелерін қолданатын сфера, яғни тапсырыс берушіге және басқа да мүдделі тұлғаларға жылжымайтын мүлік объектісінің нақты құнын, сондай-ақ кепілге беру мақсатындағы құнын анықтауға көмектесу.

     Бағалау мақсаты – белгілі бір құнның түрін анықтау, яғни жүзеге асырылатын бағалау – бағалау объектісінің нарықтық құны.

     Нарықтық құн – бәсеке жағдайында, келісім-шарт негізінде бағалау объектісінің сатып алынатын ең ықтималды бағасы. Мұнда келісім-шарттың екі жағы да бағалау объектісі туралы барлық қол жетерлік ақпараттармен қамтылған, ал келісім-шарт бағасына ешқандай кездейсоқ оқиғалар әсер етпейді:

• келісім-шарттың бір жағы бағалау объектісін сатуға, ал екінші жағы сатып алуға міндетті емес;
• келісім-шарт жақтары бағалау объектісі туралы жақсы мәлімделген және өз мүддесіне сәйкес іс-қимыл жасайды.
• келісім-шарт бағасы бағалау объектісі үшін ақшалай марапаттау эквиваленті болып табылады. Және қай жақтан болмаса да келісім-шартқа күштеп отырғызу болмаған жағдайда.

     “Қазақстан Республикасының бағалау қызметі туралы” заңында келтірілген нарықтық құн ұғымының анықтамасы Бағлаудың халықаралық стандарттарында келтірілген анықтамадан айырмашылығы болғанына қарамастан, Бағалаушылар өздерінің сараптаулары мен қорытындылары және де бағалаудың нәтижелері бағалаудың Халықаралық стандарттарының талаптарына сәйкес келеді деп есептейді.

     Тапсырыс беруші – бағалаушының қызметін тұтынушы, бағалау келісім шартының бір жағы болып табылатын тұлға –     Досжанов А.А.

     Бағалаушылар – бағалауда немесе бағалау жөнінде есептеме құрғанда қатысатын, білікті түрде жұмыс істеуге, бағалаудың кәсіптік стандартын сақтауға, өзінің жүріс-тұрысында заңға қарсы, этикасыз немесе біліксіздік  әрекет жасамауға, тапсырысты риясыз обьективті түрде бағалауға өзінің мүддесіне байланысты мәселелерді енгізусіз орындау міндетін өзіне алған мамандар тобы.

     Бағалаушы-орындаушы – бағалауды жүргізетін және бағалау келісім шартын орындағаны үшін жауапты, бағалау келісім шартының екінші жағы болып табылатын тұлға –        Досжанова А.А.

     Бағалау объектісі – азаматтық құқық объектісі болып табылады, соған қатысты бағалау қызметі жүзеге асырылады. Бұл жағдайда бағалау объектісі – екі бөлмелі пәтерді бағалау. Мекен-жайы: Алматы қаласы, 10 ықшам ауданы, 18 үй, 11 пәтер.

     Бағалау мақсаты – бағалау объектісінің нарықтық құнын анықтау.

     Бағалау қызметінің ережелері – Қазақстанның мемлекеттік басқару органдарымен белгіленген ережелер. Соған сәйкес бағалау жұмыстары жүргізілуі қажет. Бағалау қызметінің субъектілерімен қолданылатын бағалау бойынша жұмысты орындау сапасына қойылатын талаптар: қолданылатын бағалау прициптеріне; жылжымайтын мүлікті бағалау әдістеріне; жылжымалы мүлікті бағалау әдістеріне; кәсіпорынды мүліктік кешен ретінде бағалау әдістеріне; интелектуалдық меншік объектілерін бағалау әдістеріне; бағалау жөніндегі есептеменің мазмұны мен формасына. 

     Бағалау жөніндегі есептеме – бағалаушының бағалау жұмысының нәтижесі туралы өкілетті органмен орнатылған және ҚР –сының «Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралың заңының талаптарына сәйкес келетін, тапсырыс берушіге жазу түрінде берілетін хабарлама.

 

2. Бағалау сапасының сертификаты

 

     1. Бағалау есептемесінде жазылған фактілер дұрыс және шындыққа сәйкес келеді.

     2. Бағалау есептемесінде келтірілген талдау, көзқарастар мен қорытындылар бағалаушылардың өздерінікі болып табылады, және қатаң шектеуші жағдайлар шеңберінде жүзеге асырылады.

     3. Бағалаушының бағаланатын мүлікке деген қызығушылығы жоқ және қатысушы жақтарды ескертпей қызмет істейді.

     4. Бағалау үшін сыйақы бағалау құнының қорытындысына, сондай-ақ тапсырыс беруші немесе үшінші жақтың бағалау есептемесінде келтірілген қорытындыларды пайдалануының нәтижесінен пайда болған жағдайларға тәуелді емес.

     5. Бағалау есептемесі “Қазақстан Республикасының бағалау қызметі туралы” заңына сәйкес жасалған, және оның нәтижелері Бағалаудың халықаралық стандарттарында, Бағалау қызметінің ережелерінде көрсетілген талаптарға сай келеді.

3 Негізгі болжамдар мен шектеуші жағдайлар

     1. Бағалау есептемесі тек толық көлемде және көрсетілген мақсатына байланысты ғана түсінікті.

     2. Бағалаушы бағаланатын меншік құқықтарының құқықтық сипатына немесе меншік құқықтарын қарастыруға байланысты сұраныстарға жауапкершілік артпайды. Бағаланатын құқық түсінікті деп есептеледі. Бағаланатын меншік қандай да бір наразылық пен шектеулерден босатылған деп есептелінеді.

     3. Бағалау объектісінің суреттері бағалау есептемесінің құрамдас бөлігі болып табылады, бірақ бағалаушылар басқа да материалдар (жоспарлар, сызулар, т.с.с.) келтіруге міндетті емес.

     4. Бағалау нәтижесіне, меншік жағдайына әсер ететін жасырын фактілер жоқ деп болжайды. Ал егер де осындай фактілер бар болған жағдайда бағалаушы оның бар болуына, оны іздеуге өз мойнына жауапкершілік артпайды.

     5. Бағалаушылармен алынған және бағалау есептемесінде көрсетілген мәліметтер түсінікті деп есептеледі, бірақ бағалаушы алынған ақпараттың абсолютті дәлдігіне кепілдік бере алмайды, сондықтан барлық мәліметтердің ақпарат көзі көрсетіледі. 

     6. Бағалау есептемесін тапсырыс беруші де, бағалаушы да бағалауға Келісім-шартта көрсетілген жағдайдан басқаша қолдануға құқығы жоқ.

     7. Егер соттың ресми шақыруып немесе тапсырыс берушімен қосымша келісілген болмаса, жасалған бағалау бойынша бағалаушы сотта немесе басқа да әдіспен куәгерлік жасауға міндетті емес.

     8. Бағалаушының бағалау объектісінің нарықтық құны туралы көзқарасы тек бағалау күніне ғана жарамды. Бағалау күнінен кейін экономикалық, құқықтық, тағы басқа факторлардың өзгеруіне байланысты, яғни сол факторлардың бағалау объектісінің анықталған құнына әсер етуіне байланысты бағалаушы өз мойынына ешқандай жауапкершілік артпайды.

     9. Бағалау есептемесі бағалаушылардың бағалау объектісінің нарықтық құны туралы кәсіптік көзқарасы болып табылады және сол объекті келешекте міндетті түрде бағалау есептемесінде көрсетілген бағамен еркін нарықта немесе ашық саудада сатылуына кепілдік бере алмайды.

4. Бағалау объектісінің сипаттамасы мен ерекшеліктері

 

     Бағаланып отырған пәтер Алматы қаласының Әуезов ауданында мынандай мекен-жайда орналасқан: 10-ықшам ауданы, 18-үй, 11-пәтер. Көлік таңдауы жақсы, бірнеше көлік тұрағы бар, аулада ағаштар көп және балаларға арналған арнайы жабдықтармен жабдықталған. Подъездде сыртқа шығатын екі есік бар: біреуі аулаға, екіншісі көшеге.

     Пәтер панельдік төрт қабатты үйде орналасқан, 1967 жылы соғылған. Тұтас үйге жөндеулер 2002 жылы, ал пәтерге 2004 жылы  жүргізілді. Подъезддің, жабынның, инженерлік коммуникацияның техникалық жағдайы қанағаттанарлық.

     Мекен-жайы Алматы қаласы, Әуезов ауданы, 10-ықшам ауданы, 18-үй, 11-пәтер бойынша орналасқан пәтер жеке куәлік  № 015641702, ҚР ІІМ-мен 29.01.2004 жылы берілген, 06.04.1994 жылғы № 5-1457 сату-сатып алу келісім шартына сәйкес ҚР-сының азаматы Досжанов Айдарбек Абдукаримовичтікі болып табылады.

     Бағалау объектісі Алматы қаласының коммуналдық қызметтердің барлық түрімен қамтамасыз етілген. Телефоны блокиратор. 

 

Кесте 

Пәтер сипаттамасы