Жилищный фонд Российской Федерации

Жилищный  фонд Российской Федерации.

     Предметом жилищного права является целый  комплекс отношений, в котором условно  можно выделить два основных блока:

отношения собственности  на жилые помещения и, соответственно, отношения по переходу собственности  от одних лиц к другим (купля-продажа, обмен квартир, домов, находящихся  у граждан на праве собственности);

отношения по поводу найма жилых помещений, где особое место занимают отношения по поводу найма квартир в государственном жилищном фонде.

     Отношения первого рода следовало бы рассматривать  в соответствующих главах, например в главе о собственности, о  договоре купли-продажи, мены. Однако представляется целесообразным объединить все вопросы, возникающие по поводу владения, пользования  и распоряжения жилыми помещениями, в данной главе.

     Объектом  жилищных отношений является жилое  помещение, т.е. помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим  требованиям и предназначенное  для проживания граждан: жилые дома, квартиры в многоквартирных домах, изолированные жилые комнаты  в домах либо в квартирах, отвечающие необходимым условиям проживания во все сезоны и обеспечивающие необходимые  физиологические потребности (в  них проведены свет, вода и др.).

     Находящиеся на территории России жилые дома, а  также жилые помещения в других строениях образуют жилищный фонд РФ. В него не входят находящиеся в  жилых домах нежилые помещения. Законодательством установлено  правило, согласно которому помещения  жилого фонда могут быть использованы только для проживания граждан, а  предоставление в жилых домах  помещений для нужд промышленного  характера запрещается. Таким образом, собственник жилого помещения не может сдать свою квартиру для  оборудования в ней, например, офиса, мастерской и т.п.

     Жилищный  фонд РФ в зависимости  от формы собственности  на него можно разделить на несколько категорий:

1. Частный жилищный  фонд. В его состав входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам (за исключением унитарных предприятий и государственных учреждений). Основными способами приобретения права собственности гражданами и юридическими лицами на квартиру (дом) являются:

строительство жилого дома для себя с соблюдением  соответствующих правовых норм (например, правил о землеотводе и др.);

приобретение  квартиры (дома) по сделке купли-продажи, мены, дарения и др.;

приобретение  права собственности по наследству;

приватизация  жилого помещения. Важно помнить, что по закону гражданин может приватизировать только одну квартиру, поэтому не следует обменивать приватизированную квартиру на неприватизированную во избежание проблем с приобретением на нее права собственности;

приобретение  права собственности на помещение  членом жилищно-строительного кооператива, полностью внесшим паевой взнос  за квартиру.

2. Муниципальный жилищный  фонд. Образуется из жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям, в том числе жилых помещений, находящихся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий и учреждений.

3. Государственный  жилищный фонд. Его составляют жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации и субъектам РФ.

Жилищный  фонд - по законодательству РФ - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности:

- жилые и специализированные  дома;

- квартиры;

- служебные жилые  помещения; 

+ иные жилые  помещения в других строениях,  пригодные для проживания.

Основные  характеристики жилищного  фонда России

- 3,2 млрд. кв. метров  – общий объем жилищного фонда  Российской Федерации 

- 72% жилья –  в городских поселениях 

- 28% жилья –  в сельской местности 

- 80% – частный  жилищный фонд 

- 3,0% (99,5 млн. кв. метров) – ветхий и аварийный  жилищный фонд 

- 0,5% (~13,5 млн.  кв. метров) – аварийный жилищный  фонд 

- 69,8% – многоэтажная  застройка 

- 30,2% – малоэтажное  жилье 

Жилищная проблема в России

- 40% населения  живет в жилье, не отвечающем  требованиям благоустройства 

- 60% населения  не удовлетворены жилищными условиями 

- 6,5% (3,1 млн. семей)  приняты на учет нуждающихся в жилых помещениях

- 15% населения  могут улучшить жилищные условия  за счет своих доходов 

- 21,1 кв. м/чел.  – средняя обеспеченность жильем  в России, что ниже европейских  показателей в 2 раза 

- общая потребность  населения России в жилье составляет 1570 млн. кв. метров; для удовлетворения  этой потребности необходимо  увеличить жилищный фонд на 46 процентов. 

 По данным  Росстата, объемы ввода жилья  по России в 2009 году составили  59,8 млн. кв. м, что составляет 93,3% объемов 2008 г. Доля индивидуального  домостроения – около 55%.

 Согласно  ведомственной целевой программе  развития малоэтажного строительства  в рамках ПНП "Доступное  и комфортное жилье", доля малоэтажного  жилья, в том числе эконом-класса и социально-культурных объектов, в жилищном строительстве Российской Федерации к 2020 году должна достигнуть 60%. 

Исследование: В 2009 году жилищный фонд России составил около 3,16 млрд кв. м

     В 2009 году жилищный фонд России превысил 3,16 млрд кв. м, в то время как в 2008 году жилищный фонд оценивался более чем в 3,12 млрд кв. м. Такие данные содержатся в маркетинговом исследовании «Российский рынок деревянного домостроения», разработанному консалтинговой компанией «Амико».

     Показатель  обеспеченности жильем сегодня, в среднем  по России, составляет почти 22,3 кв. метра  на человека (для сравнения: в Норвегии - 74 кв. метра на человека; во Франции - 43 кв. метра на человека; в Чехии - 28 кв. метра на человека; на Украине - 26 кв. метра на человека).

     За 2009 год значение целевого индикатора «Уровень обеспеченности населения  жильем» выросло только на 0,1 кв. метра. В отличие от спада в  строительстве многоэтажных домов, в сфере индивидуального жилищного  строительства наблюдается стабильный рост с 2000 года. Населением за счет собственных  и заемных средств по итогам 1 пол. 2010 года введено в эксплуатацию 79,4 тыс. жилых домов общей площадью 13,243 млн кв. м., что составило 91,3% к первому полугодию 2009 года.

     До  этого, в 2007 году темпы роста индивидуального  жилищного строительства составили 31,5%, в 2008 - 4,2% и в 2009 году - 4,0%. Доля индивидуального  жилищного строительства по итогам 1 полугодия 2010 года составила около 46,8% от общего объема завершенного строительства  жилья в России.

Исследование: В 2010 году строительство жилых домов сократилось

     Жилищный  фонд России с каждым годом растет. Средний темп роста объемов за последние 10 лет составил 1,4%. При этом показатель общей площади жилых помещений, приходящейся в среднем на 1 жителя, также увеличивается, по последним данным он составляет немногим более 22 кв. м.

     Строительство жилых домов в стране в 2009-2010 годах  заметно сократилось. За 3 квартала 2010 года по сравнению с аналогичными периодами 2009 года рост отмечен только во II квартале. Почти 2/3 введенного в 2010 - ом в эксплуатацию жилья в России приходилось на три федеральных  округа: Центральный, Южный и Приволжский. Лидирующий регион по вводу в действие жилых помещений - Московская область.

     В среднесрочной перспективе ожидается  рост потребления жилой недвижимости в стране, по прогнозам, 2011-2013 годы будут  характеризоваться оживлением экономической  активности в строительной отрасли, а также ростом вводимой в эксплуатацию жилой площади. Оценить эффективность  и привлекательность строительства  жилого комплекса позволит бизнес-план строительства жилого дома, разработанный  специалистами компании Global Reach Consulting.

     В 2007 году была образована государственная  корпорация Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

     Состояние отрасли

     Состояние основных фондов ЖКХ характеризуется  высокой степенью износа. С начала экономических реформ в России 1990-х  годов инвестиции в основные фонды  были резко сокращены.[2] По состоянию  на 2010 год в целом по ЖКХ нормативный  срок отслужили более 60 % основных фондов.[3] По оценке президента Дмитрия Медведева, ЖКХ стоит на грани «катастрофы».[4] Только на приведение изношенных фондов до нормативного состояния требуется  более 6 трлн руб., по признанию властей, «этих средств на сегодня у государства нет».

     В отрасли с каждым годом увеличивается  аварийность. Так, за отопительный сезон 2009—2010 годов в ЖКХ зафиксировано более 18,7 тысяч технологических нарушений и мелких аварий, по сравнению с прошлым годом рост составил 27 %.[5] Как отметил министр регионального развития Виктор Басаргин, «их основные причины носили техногенный характер, в основном из-за ветхости основных фондов, и только 15% произошли из-за, так называемого „человеческого фактора“».[5] По признанию министра, «средства, которые затрачиваем на устранение аварийных и чрезвычайных ситуаций, сопоставимы с теми средствами, которые расходуются на подготовку отопительного сезона».

     В 2003 году проректор Государственной  академии повышения квалификации и  переподготовки кадров для строительства  и жилищно-коммунального хозяйства  России Елена Румянцева подвергла  сомнению достоверность ряда цифр официальной  статистики. Так, по её словам показатель обеспеченности россиян жильем растёт во многои из-за того, что «Госкомстат меняет методику оценки жилищного фонда, включая в него все новые объекты (гостиницы-приюты, дома для престарелых, помещения служебного пользования и пр.)». Госкомстат, по её мнению, занижает реальные цифры износа по сравнению с оценками Госстроя.

О жилищном фонде в 2000 году

В результате принятия Закона РСФСР "О приватизации жилищного  фонда в РСФСР" доля частного жилищного  фонда в 2000 году составила более 63 процентов по сравнению с 33 процентами в 1990 году, а доля государственного и муниципального жилищного фонда  сократилась с 67 до 34,8 процента.

По экспертной оценке, в крупных городах России ежегодно осуществляются сделки, в  которые вовлечено 1,5-2 процента квартир, находящихся в частной собственности, что является существенным показателем  для начального этапа функционирования рынка жилья.

Радикальные изменения  произошли в системе финансирования жилищного строительства, основную роль стали играть частные и индивидуальные застройщики. Доля жилья, вводимого  государственными и муниципальными предприятиями и организациями, сократилась с 80 процентов в 1990 году до 19 процентов в 2000 году, в том  числе предприятиями федеральной  собственности до 7,5 процента. При  этом, доля жилья, вводимого предприятиями и организациями частной формы собственности и индивидуальными застройщиками, в общем объеме строительства составляет уже более 60 процентов, в том числе доля жилья, вводимого индивидуальными застройщиками, увеличилась более чем в 4 раза и достигла почти 43 процентов.

Приоритетной  формой участия федерального бюджета  в обеспечении жильем населения  была признана поддержка отдельных  категорий граждан, перед которыми государство имеет определенные обязательства в решении их жилищных проблем, через предоставление им субсидий на приобретение жилья.

С использованием бюджетных источников продолжалось строительство и предоставление на льготных условиях жилья наиболее нуждающимся категориям населения, хотя и более медленными темпами.

Численность семей, стоящих в очереди на улучшение  жилищных условий, уменьшилась в 1990-2000 годах с 9,45 млн. семей до 5,9 млн. семей, при этом средняя обеспеченность жильем увеличилась на 2,8 кв. метра  общей площади и составила 19,3 кв. метра на человека.

К 2006 году

Сформирован новый  слой собственников жилья 

Доля частного жилищного фонда за 1990-2004 годы увеличилась  с 33% до 73,5%, а доля государственного и муниципального жилищного фонда  сократилась с 67% до 25,6%, из них 20,1% составляет муниципальный жилищный фонд.

О рынке жилья

Ежегодно осуществляются сделки, в которые вовлечено более 4,5% жилых домов и квартир, находящихся  в частной собственности.