Земля як основне багатство національної економіки

 

Упродовж 2006—2007 років  земельний ринок характеризувався значним попитом і зростанням вартості землі, але здебільшого це були ділянки, які використовувалися під забудову. Світова фінансова криза істотно вплинула на розвиток ринку землі та фінансової системи в Україні — він майже зупинився. Внутрішніх причин цього декілька. Акцентуємо увагу на тому, що ринок землі не був прозорим, землі сільгосппризначення не перебували у вільному прозорому обігу, а ті ділянки, які купувалися для забудови, виявилися непотрібними, — покупці не знайшли інвестора для їх використання за призначенням. На земельні ділянки, які перебувають у банківській заставі, нині немає попиту. На ринку діє непрозора, громіздка та заплутана система оформлення права власності.

Незважаючи на тимчасові  труднощі й негаразди, інвестиційна привабливість ринку землі в Україні є і буде високою. Тенденції і пріоритети вітчизняного ринку землі змінилися на користь сільськогосподарських земель.

Раніше земельні ділянки  цієї категорії отримували з метою зміни їх цільового призначення та використання під забудову комерційної або житлової нерухомості. Тепер же значне зниження цін на нерухомість, а також зростання попиту на сільськогосподарські товари суттєво збільшили зацікавленість інвесторів земельними ділянками сільськогосподарського призначення. Водночас доступ на ринок землі в Україні ускладнений і пов'язаний зі значними юридичними ризиками та організаційними проблемами.

Основними перепонами на цьому ринку нині є тривалий і  заплутаний процес передачі (продажу) прав на землю та їх реєстрації, відсутність вільного продажу земель сільгосппризначення, складні і непрозорі процедури викупу землі та зміни її цільового призначення. Крім того, неоднозначне законодавче регулювання робить цей сегмент ринку одним із найскладніших в Україні та звужує можливості використання землі як джерела інвестування. Сьогодні жоден банк не візьме у заставу сільськогосподарську земельну ділянку, адже не створені нормативні умови для реалізації права заставотримача⁶.

У Програмі «Заможне суспільство, конкурентоспроможна економіка, ефективна держава», яку запропонував Комітет з економічних реформ при Президентові України на 2010—2014 роки, зазначено, що одним із пріоритетних напрямів розвитку економіки є «Розвиток сільськогого господарства й земельна реформа», а також наголошено, що сьогодні вкрай необхідне проведення системних перетворень з метою вдосконалення земельних відносин. Програма економічних реформ має низку заходів. Серед них:

• створення передумов для функціонування ринку землі, зокрема шляхом проведення інвентаризації земельних ресурсів, завершення видачі державних актів на право власності на землю, визначення меж земельних ділянок у натурі;
• удосконалення методичних підходів до грошової оцінки земель різних категорій з метою визначення їх ринкової вартості;
• створення електронного загальнодержавного кадастру землі і відповідної земельно-інформаційної бази даних;
• створення дієвої інфраструктури ринку⁷.

Цілком закономірно, що галузі, яка бурхливо розвивається, притаманні високі ризики. Тож першими економічну кризу на собі відчули будівельники: ціна нерухомості почала різко знижуватися, купівельна спроможність населення катастрофічно впала, більшість незакінчених об'єктів було заморожено. Обсяги будівництва в Україні скоротилися, багато невеликих компаній були змушені вийти з цього ринку, деякі об'єкти так і залишилися недобудованими. Сьогодні ситуація дешо поліпшується: ринок нерухомості почав поступово оживати, але сподіватися на його активний розвиток найближчими роками щонайменше наївно. Досягнути рівня обсягів будівництва 2007—2008 років у найближчі п'ять років навряд чи вдасться. Тож банки втратили важливий фактор розвитку активних операцій — адже на ринку нерухомості немає ліквідного забезпечення. Таким чином, маємо підстави стверджувати, що сьогодні банки зацікавлені у розвитку земельної іпотеки, а сільськогосподарські угіддя розглядаються банкірами як реальна та ліквідна застава. Цей потенціал у країні використовується вкрай неефективно. Основна причина — низька інвестиційна привабливість сільськогосподарського сектору, спричинена зокрема неефективністю механізмів і фінансових інструментів його підтримки та мораторієм щодо ринку землі сільськогосподарського призначення.

Поки що оцінка землі визначається по-різному і пов'язується здебільшого з орендною платою. У США середня вартість гектара угідь - 2,5 тис. доп., ріллі - 3,5 тис. дол. при великій відмінності між регіонами-, близькі до найбільших міст угіддя оцінюються в 18-19 тис. дол. Вітчизняні оцінки українських земель, звичайно, нижчі. Трапляються в літературі й високі вартісні показники. Наприклад, оцінка земельного ресурсу України в 330 млн грн, що становить 44,4% усієї вартості природно-ресурсного потенціалу⁸.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Проблеми  використання землі як національного багатства та шляхи їх вирішення

Сьогодні багато дослідників акцентують на необхідності розвитку ринку землі. Сьогодні потрібна радикальна економічна реформа, і якщо головним її напрямом сьогодні є сільське господарство, то перетворення на ринку землі лежать у її основі.

Виходячи з того, що земля є основним національним багатством нашої держави, основою для розвитку товарного сільськогосподарського виробництва, ефективність функціонування економіки України в значній  мірі залежить від ефективності функціонування ринку землі. Тому, одним з найактуальніших питань сучасності в Україні є питання становлення та розвитку ринку земельних ресурсів. Проте, його запровадження вимагає певних умов, які б забезпечили його ефективність, прозорість, демократичність, функціонування в інтересах народу та контроль з боку народу і уряду. Вирішення цих умов є неможливим без активної участі держави. Тому, в перехідний період питання становлення та розвиток ринку землі є особливо актуальним та повинне стати головною метою економічної політики держави.

Україна за природно-ресурсним  та аграрним потенціалом посідає  провідне місце у світі. Українські чорноземи, що є неоціненним національним надбанням, слід розглядати як природний ресурс для сталого розвитку. Якість землі дає змогу суттєво збільшувати продуктивність рослинництва. Водночас потрібно зауважити, що важливим чинником, який стримує розвиток аграрного сектору, є нестача сучасних технологій. Вітчизняне сільське господарство не має конкурентної привабливості, бо йому бракує новітніх технологій збереження й переробки продукції. Воно потребує значних інвестицій. Реальним джерелом їх залучення є банківські кредити, котрі відкривають перспективу розвитку великотоварних та фермерських господарств за допомогою дії механізмів ринку землі⁹.

При тому, що вартість наших земель ще не одержала загальнонаціональної оцінки, їхня висока цінність незаперечна. Оскільки земельні, водні, біологічні, рекреаційні ресурси відновлювані, нинішнє суспільство зобов'язане залишити їх наступним поколінням поліпшеними, у всякому разі не в гіршому стані. Між тим, вміст гумусу в наших грунтах катастрофічно знижується. Нові господарі домагаються зростанні врожайності внесенням високих доз мінеральних добрив, які родючість грушу не збіль шують, а, навпаки, прискорюють процес землі визначається насамперед рентним доходом, який вона може приносити.

Існує проблема належного захисту приватної власності на землю Внаслідок цього набули масового характеру порушення норм чинного земельного законодавства; нецільове використання земельних ділянок зняття родючого шару фунту без спеціальних дозволів; самовільне зайняття земельних ділянок; зміна цільового призначення сільськогосподарських земель з наступною їх приватизацією; факти вимагання хабарів чиновниками за виділення земельних ділянок тощо. Такі прояви порушення інституціональних рамок у сфері землекористування породжують негативну оцінку з боку громадськості.

Якщо трансформація відносин власності  на землю вже доконаний факт, то тепер слід вирішувати більш складне завдання — сприяти реалізації економічної складової права приватної власності. Слід забезпечити процес виробництва на землі, розподіл, обмін і споживання продукції із землі так, щоб була  високою економічна віддача цього ресурсу та забезпечена його екологічна безпека.

Для цього слід вирішити такі завдання: завершити реформування економічних відносин власності на землю та трансформацію земельних відносин в АПК відповідно до вимог ринкової економіки; завершити і введення землі в економічний оборот як капіталу та фактору оптимізації землекористування; раціоналізувати сільськогосподарське землекорис-тування для підвищення ефективності віддачі земельно-ресурсного потенціалу; забезпечити всебічну державну підтримку заходів, спрямованих на охорону земель і відтворення родючості ґрунтів; підвищити екологічну стабільність  сільських територій¹⁰.

РСУг

Для того, щоб створити розвинутий ринок землі необхідно усунути організаційні й законодавчо-нормативні перешкоди та поетапно формувати у фінансовій системі орієнтири на землю як найліквіднішу заставу під кредити. Активна участь банків у роботі ринку землі підвищить надійність банківської системи та привабливість депозитних вкладів. Цілком зрозуміло, що до початку широкомасштабного продажу землі необхідно створити інфраструктуру ринку землі, зокрема систему кваліфікованих посередників - земельних банків, які необхідні для проведення операцій, пов'я іаних з оцінкою, купівлею та продажем земель.

Наявність на фінансовому ринку  земельного банку дасть змогу вирішити такі завдання:

1. Підвищити ефективність діяльності державного земельного кадастру і контролю над цільовим використанням, охороною та полілшенням земель;
2. Здійснити "монетизацію" землі, (тобто розпочати процес її залучення до ринкового обігу, перетворення в актив, шо має реальну вартість);
3. Здійснити ринковий перерозподіл землі від неефективних до ефективних власників, які спроможні продуктивно працювати, але не мають для цього фінансових ресурсів;
4. Підвищити забезпеченість сільського господарства кредитними ресурсами, які стимулюватимуть його розвиток;
5. Забезпечити реальний розвиток ринку іпотечних цінних паперів як важливої складової фондового ринку держави¹¹.

Розглянуті особливості земельних  ресурсів потрібно враховувати комплексно, у тісному взаємозв'язку, що дасть можливість підвищувати їх продуктивну здатність відповідно до досягнутого рівня розвитку продуктивних сил¹².

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Висновок

Україна мала б стати однією з  успішніших країн на пострадянському просторі. Для цього у неї є все: вигідне географічне розташування, працьовитий народ, сприятливий клімат, родючі землі. Але неуважність, непослідовність уряду, парламенту та неповнота земельного законодавства, недосконалість юридичної техніки унеможливлюють здійснення ефективного захисту такого об'єкта правовідносин, як земельні ділянки та притягнення винних осіб до встановленої законом цивільної, адміністративної та кримінальної відповідальності.

Для того, щоб ринок сприяв розподілу земельних ділянок серед найбільш ефективних користувачів і раціональному використанню землі, необхідна відповідна законодавча база, ефективна система судового захисту прав і виконавчої влади, розвинена інфраструктура земельного ринку. Ефективне державне регулювання повинне здійснюватися на основі системного підходу, що забезпечує розробку і використання ефективних механізмів регулювання земельних відносин.

У чинному Земельному кодексі України  закладена широка законодавча основа для рішення проблем, що виникають у процесі реформування земельних відносин. Однак дотепер постають питання непогодженості цивільного, природоохоронного та господарського законодавства з вимогами Земельного кодексу, питання функціонування ринку земель, ведення Державного земельного кадастру й ін. Створення правового базису ринку землі також є складовою частиною його інфраструктури.

Об'єктивна необхідність скасування мораторію на купівлю-продаж земельної власності є першорядною задачею, тому що сформоване положення щодо земельних відносин в Україні гальмує інвестиційні процеси, призводить до недоодержання бюджетом коштів від угод купівлі-продажу земель і несприятливо впливає на формування реального власника землі.

На мою думку, важливо наголосити на реалізація в Україні проекту «Земельний банк» буде важливим чинником активізації національної економіки, залучення інвестицій і тому є нагальною та невідкладною. Для реалізації проекту перш за все необхідно:

— доопрацювати законодавчу базу, яка регулює ринок землі, зокрема, прийняти закони «Про ринок земель», «Про державний земельний кадастр»;

— завершити створення земельного кадастру;

— переконати парламентаріїв у необхідності передбачити у державному бюджеті видатки, пов'язані з упровадженням механізму земельного кредитування.

Без створення земельного банку не слід сподіватися на швидкий розвиток системи обороту сільськогосподарських земель і підвищення ефективності аграрного сектору в цілому.

Земельний ринок повинний обов'язково функціонувати як невід'ємна частина загальної сукупності ринків країни.

Задля виходу України з кризи потрібно врахувати ті проблеми, які є сьогодні, а також якомога швидше знайти вихід для майбутнього процвітання.

Шляхи забезпечення сталого розвитку сфери аграрного землекористування слід шукати не лише в економіці землекористування. Вони повинні формуватися в суспільній свідомості, через розуміння змісту цього глобального явища базуючись на діалектичному, гармонізованому зв'язку людини та природи. Концепція сталого розвитку виступає одним із ключових напрямів досягнення просторового розвитку.

Індикаторами функціонування розвиненого земельного ринку мають масштаби трансакцій із земельними ділянками. Його повинні характеризувати ефективна система реалізації та захисту права приватні на землю, домінування ролі земельних ресурсів у забезпеченні зростання аграрної сфери економіки та їх сприяння просторовому розвитку сільських територій.