Затратный подход в оценке недвижимости

Задание 4

1. В  чем заключается сущность затратного  подхода? Область его применения  и основные ограничения. 

 

1. Сущность затратного подхода в оценке заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство па нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений).

Подобно доходному и сравнительному подходам затратный основывается на сравнительном  анализе, который в данном случае позволяет определять затраты, необходимые  для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.

 

В условиях рыночных отношений недвижимость приобретается для того, чтобы получить доход или какие-либо удобства от владения ею в будущем. Классическая теория оценки гласит, что для целей оценки недвижимости при развитых рыночных отношениях лучше подходит доходный подход. Однако, даже в странах рыночной экономики, оценщики часто применяют этот подход.

 

Применение  затратного подхода необходимо при: анализе нового строительства, определении  варианта использования земли, реконструкции  зданий, оценке для целей налогообложения, для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости, оценке для целей страхования, оценке последствий стихийных бедствий, оценке специальных зданий и сооружений.

 

В условиях же перехода к рыночным условиям затратный подход чаще всего является в оценке определяющим, т. к. для применения других подходов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитости рынка отсутствует.

 

Однако всегда следует помнить, что затраты  на строительство являются лишь базисом  рыночной стоимости и чаще всего  бывают или больше или меньше ее. Только при новом строительстве соответствующем НЭИ участка земли стоимость, определенная затратным методом соответствует рыночной стоимости.

 

В условиях становления  рынка, когда идет массовая переориентация производства на новые технологии, может оказаться так, что объект недвижимости может вообще не иметь стоимости. Например, если предприятие производит никому не нужную продукцию и его производственные площади не поддаются реконструкции под новое производство, то рыночная стоимость такой недвижимости стремится к нулю.

 

Применение  же затратного метода приведет в этом случае к неправильной ориентации потенциальных  покупателей. В настоящее время  в нашей стране этот момент часто  не учитывается и приводит к неправильной оценке основных фондов предприятий, т. к. переоценка основных фондов производится в основном по затратному методу.

 

Оценщику следует  помнить, что балансовая стоимость  основных фондов предприятий не соответствует  их рыночной стоимости.

 

При этом подходе  оценочную стоимость объекта недвижимости определяют как разность между стоимостью их полного воспроизводства или полного замещения и суммой износа плюс стоимость участка земли; ее можно определить по формуле:

 

 

 Цн = ПСВ –  И + Цз, или Цн = ПСЗ – И + Цз,

 

где Цн – стоимость  недвижимости по затратному методу;

 

ПСВ – полная стоимость полного воспроизводства  оцениваемого имущества;

 

ПСЗ – полная стоимость замещения оцениваемого имущества;

 

И – стоимость  износа оцениваемого имущества;

 

Цз – стоимость  участка земли.

 

 

Под полной себестоимостью воспроизводства (ПСВ) понимают стоимость строительства точной копии здания в текущих ценах и с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, включая и все недостатки, присущие оцениваемому объекту.

 

Полная  стоимость замещения (ПСЗ) – стоимость строительства в текущих ценах, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой. Исходя из того, что разумный покупатель не будет платить больше за существующее здание, чем за постройку нового по современным стандартам, с учетом риска и времени строительства, то можно считать, что ПСЗ является верхним пределом стоимости недвижимости.

 

С теоретической точки зрения более предпочтительно замещение (ПСЗ), поскольку маловероятно, что кто-то захочет воспроизвести здание, возраст которого более трех лет. Исходя из того, что разумный покупатель не будет платить больше за существующее здание, чем за постройку нового по современным стандартам с учетом времени и риска строительства, то можно считать, что ПСЗ является верхним пределом стоимости недвижимости. Ограничения, связанные с применением метода.

 

Оптимальной областью применения затратного подхода  к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются:

1. Определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка;

2. Определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости при наличии надежной информации для расчета износа;

3. Определение рыночной стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального назначения;

4. Определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;

5. Определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода.

 

Результаты  затратного подхода можно косвенно использовать в процессе оценки объекта  другими методами, например, при отсутствии необходимых рыночных данных размер поправки для сравнительного подхода можно определить как величину затрат на воссоздание искомой характеристики. Затратный подход требует, чтобы земля и здания оценивались раздельно, что позволяет отделить элементы, не подлежащие страхованию, при оценке в целях страхования.

 

 Затратный  подход имеет большое значение  для принятия решений об экономической  целесообразности строительства  пристроек или реконструкции  здания. Для этого предполагаемые  затраты сопоставляются с ожидаемым ростом доходов или возможной цены продажи модернизированного здания.

 

Затратный подход используется для определения оптимального числа строений, устранения неоправданной  избыточности.

 

Расчетная стоимость  строительства является основным элементом технико-экономического обоснования инвестиционных решений, лежащих в основе планов землепользования.

 

Ограничения, связанные  с применением метода.

 

1. Большие трудности и неопределенности с определением износа, особенно если зданию более 10 лет. Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ старения.

 

2. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

 

3. Затратный подход сложно использовать, если полностью отсутствуют или неоднородны данные для оценки предпринимательской прибыли.

 

4. Если оценка объектов недвижимости проводиться в целях инвестирования, применимость затратного подхода осложняется тем, что он не учитывает временной разрыв в получении законодательного перестроенного здания.

 

5. Затратный подход не обеспечит необходимой надежности результата, если промежуточные расчеты не перепроверяются рыночными данными.

 

6. Затратный подход дает результат стоимости объекта недвижимости с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить недвижимость, сданную в аренду, или на которую распространяются другие частичные имущественные права, необходимо сделать соответствующие корректировки. Оценщик вносит корректировки на конкретные имущественные права, подлежащие оценке, а также на дополнительные расходы, возникающие при простое помещений.

 

7. Затратный подход не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход.

 

8. Метод не учитывает возможность применения варианта наиболее эффективного использования участка.

 

2. Почему  денежные суммы, возникающие в разные годы, несо-поставимы и нуждаются во временной корректировке?

 

Стоимостная оценка различных объектов собственности  опирается на большой массив разнообразной  информации. Расчет рыночной стоимости  методами доходного подхода предполагает прогнозирование будущих доходов на основе анализа отчетности за несколько последних лет. Принятие решения о вложении капитала в объект определяется сопоставлением величины дохода, который инвестор предполагает получить в будущем, с текущими вложениями в размере рыночной стоимости приобретаемого объекта. Вложение капитала выгодно только в том случае, если предполагаемые поступления превысят текущие расходы. Однако время первоначальных инвестиций и получения дохода не совпадает и, следовательно, их сопоставление без специальных корректировок не даст объективных результатов.

 

Временная теория стоимости денег исходит из предположения, что деньги, являясь специфическим  товаром, со временем меняют свою стоимость и, как правило, обесцениваются. Изменение со временем стоимости денег происходит под влиянием целого ряда факторов. Важнейшими факторами можно назвать инфляцию и способность денег приносить доход при условии их разумного инвестирования в альтернативные проекты.

 

Таким образом, необходимо сравнивать затраты на приобретение недвижимости с суммой предстоящих доходов, приведенных по стоимости к моменту инвестирования.

 

Приведение  денежных сумм, возникающих в разное время, к сопоставимому виду называется временной оценкой денежных потоков.

 

Временная оценка денежных потоков основана на шести функциях сложного процента:

 

1) сложный процент  (FV);

2) будущая стоимость аннуитета  (FVА);

3) периодический взнос в фонд накопления;

4) дисконтирование  (PV);

5) текущая стоимость аннуитета  (РVА);

6) периодический взнос на погашение кредита.

 

Теория и  практика использования указанных  функций сложного процента базируются на ряде допущений.

 

Денежный поток  – это денежные суммы, возникающие  в определенной хронологической  последовательности.

 

Денежный поток, в котором все суммы различаются по величине, называют обычным денежным потоком.

 

Денежный поток, в котором все суммы равновеликие, называют аннуитетом.

 

Денежный поток  может возникать в конце периода, а также в начале и середине периода. Предварительно рассчитанные таблицы сложного процента без корректировки применимы только к денежному потоку, возникающему в конце периода.

 

Доход, получаемый на инвестированный капитал, из хозяйственного оборота не изымается, а присоединяется к основному капиталу, или реинвестируется.

 

Временная оценка денежных потоков учитывает риски, связанные с инвестированием. Риск – это вероятность получения в будущем дохода, совпадающего с прогнозной величиной. Уровень риска должен оцениваться адекватной ставкой дохода на вложенный капитал.

 

Для приведения денежных потоков к сопоставимому виду существуют так называемые предварительно рассчитанные множительные таблицы. Таблицы сгруппированы по величине процентной ставки. Для решения задачи в этом случае необходимо сначала найти страницу, совпадающую со ставкой дисконтирования, а затем найти множитель на пересечении столбца, соответствующего нужной функции, и строки, соответствующей периоду (приложение).

 

Временная оценка денежных потоков необходима для  объективного сопоставления денежных сумм, возникающих в различное время.

 

Сложный процент  – базовая функция сложного процента, позволяющая определить будущую  стоимость при заданном периоде, процентной ставке и текущем взносе.

 

Дисконтирование позволяет рассчитать настоящую (приведенную) стоимость при заданном периоде, процентной ставке и известной сумме в будущем.

 

Текущая стоимость  аннуитета дает возможность определить текущую стоимость взноса, обеспечивающего  в будущем получение заданных равновеликих поступлений при известном  числе периодов и процентной ставке.

 

Периодический взнос на погашение кредита служит для расчета величины аннуитета  при заданной текущей стоимости  аннуитета, про­центной ставке и  периоде.

 

Будущая стоимость  аннуитета способствует определению  будущей стоимости периодических  равновеликих взносов при заданной величине аннуитета, процентной ставке и периоде.

 

Периодический взнос в накопление фонда позволяет  рассчитать величину равновеликих взносов  при заданной будущей стоимости, процентной ставке и периоде.

 

Взаимосвязь между различными функциями.

Расчет факторов всех шести функций основан на использовании базовой формулы  сложного процента. Главным условием, обеспечивающим математическую взаимосвязь  между функциями, является предположение, что начисленный процент не снимается  с депозитного счета и капитализируется.

 

Задача 

Кредит в  размере 10 000 рублей выдан на 5 лет  под 15% годовых, погашение ежегодное. Определить размер аннуитетных платежей.

a) выплаты по  кредиту осуществляются в конце  каждого года;

b) выплаты по  кредиту осуществляются в конце каждого месяца.

 

Формула аннуитетного платежа:       

1. Ежемесячный  аннуитетный платеж:           

A = K*S       

 

где:       

A — ежемесячный  аннуитетный платеж,