Задача по "Оценке недвижимости"

Дисконтированная  величина NOI сумм = NOI сумм/(1+k)^I

где k – коэффициент дисконтирования

i- год, в который получен спрогнозированный доход

NOI сумм 1 года = 17532/(1*22%) =79690

NOI сумм 2 года =19002/(2*25%)=38004

NOI сумм 3 года =19914/(3*27%)=24585

NOI сумм 4 года =20872/(4*29%)=17993

NOI сумм 5 года =21876/(5*30%)=14584

Найденные дисконтированные величины NOI необходимо сложить, этот показатель будет является дисконтированным чистым доходом от объекта

Помимо этого, необходимо найти стоимость реверсии по модели Гордона

Стоимость реверсии – это  стоимость объекта по окончании  прогнозного периода (т.к. через 5 лет  здание все еще будет существовать и иметь определенную стоимость

Стоимость реверсии (V _term ) на момент окончания прогнозного периода:

 

 

NOI _i+1- чистый операционный доход за первый год постпрогнозного периода (в нашей задаче – 6го года);

r – ставка дисконтирования, принимаем ее равной ставке дисконтирования 5го года

g – долгосрочные темпы роста денежного потока

Долгосрочный темп роста  денежного потока принимаем в  задаче равным g=5%

Таким образом, при расчете  стоимости реверсии в формулу  Гордона подставляем в числителе  - чистый дисконтированный доход 6го года - NOI₆

Значение g=5% означает, что NOI шестого года превышает NOI пятого года на 5%, т.е.

NOI₆ = NOI₅*1,05    NOI₆=14584*1,05=15313

В знаменателе формулы  Гордона в качестве ставки дисконтирования  используем ставку дисконтирования  пятого года, равную 30%, следовательно, r=0,3

В качестве значения долгосрочных темпов роста используем g=0,05

Следовательно получаем:  V_tern=15313/0.3-0.05=61252

Рыночная стоимость объекта  недвижимости, определяемая по доходному  подходу (V _доход), рассчитывается как сумма дисконтированной стоимости будущих потоков чистого операционного дохода (NOI)  и дисконтированной величины стоимости реверсии(V _term)