Виды стоимости при оценке земельных участков

     ·     продавец и покупатель действуют на основе типичной мотивации;

     ·     участок представлен на рынке в форме публичной оферты;

     ·     обе стороны информированы и действуют наилучшим образом в своих интересах;

     ·     имеется достаточно времени для выявления реакции рынка на имеющиеся предложения;

     ·     платеж осуществляется наличным или другим сравнимым способом в денежных средствах;

     ·     цена сделки не содержит скидок и уступок ни одной из сторон, которые не обязаны совершать сделку;     

     ·     объект обладает признаваемой полезностью, достаточно дефицитен и может передаваться из рук в руки;

     ·     определение производится обычно исходя из варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

     Залоговая стоимость – стоимость имущества, обеспечивающего ипотечный кредит, ее величина гарантирует возмещение денежных средств кредитора за счет вынужденной продажи объекта залога в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.

     Залоговая стоимость равна денежной сумме, которую, по мнению банка, можно выручить от вынужденной продажи объекта  залога при обращении на него взыскания  с учетом затрат и издержек, связанных  с обращением взыскания и реализацией  заложенного имущества.

     Кадастровая стоимость – усредненная рыночная стоимость единицы земельной площади по кадастровым кварталам и в форме базовых показателей кадастровой стоимости земель по территориально-экономическим зонам. Определяется на основе статистического анализа данных о рыночных ценах, а также иной информации о земельных участках . Если рыночной информации нет, кадастровая оценка производится на основе экспертного определения степени влияния отдельных факторов на стоимость земельных участков.

     Инвестиционная стоимость – стоимость земельного участка для конкретного инвестора, определяемая его индивидуальными предпочтениями, интересами исходя из ожидаемых доходов и ставки их капитализации.

     Налогооблагаемая стоимость в настоящее время определяется на основе кадастровой при нормативной стоимости земли. В дальнейшем она будет устанавливаться на базе рыночной стоимости земель с учетом их функционального назначения.

     Ликвидационная стоимость – стоимость земельного участка при срочной вынужденной его продаже на открытых торгах.

     Арендная стоимость – сумма арендной платы, за которую земельный участок может быть сдан в аренду при обычных (типичных) рыночных условиях, когда:

     ·     не учитываются предложения арендных ставок особо заинтересованных арендаторов, а также состоящих в родственных и иных отношениях с арендодателями;

     ·     условия рынка аренды земель на дату оценки стоимости аренды являются обычными средними (типичными);

     ·     стороны договора действуют рационально в своих интересах и не испытывают форс-мажорных обстоятельств.

     В большинстве случаев методика определения  арендной платы за земельные участки  устанавливается органами власти субъектов РФ на основе соответствующих ставок земельного налога с корректировкой их на вид деятельности, экологическое воздействие и другие условия.

     Стоимость права аренды земли – денежные средства, необходимые для выкупа права заключить договор аренды конкретного земельного участка государственной или муниципальной собственности. Определяется на основе рыночных цен прав аренды по итогам проводимых конкурсов.

     Балансовая  стоимость – стоимость земельного участка, отраженная в балансе организации по затратам на его приобретение (приватизация, покупка и т. п.) на момент ввода в эксплуатацию (использование по функциональному назначению) или по нормативной цене.

     Страховая стоимость – денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы имущества, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования.

     Страховая стоимость базируется на принципе замещения или воспроизводства объектов недвижимости, подверженных риску уничтожения.  
В Российской Федерации все виды страхования объединяются в две большие группы: имущественное и личное страхование.

 

Рыночная стоимость права собственности

на земельный  участок

     Как правило, целью оценки земельных  участков является определение рыночной стоимости права собственности  на земельный участок, либо рыночной стоимости права аренды (арендной платы за земельный участок). Во внимание принимается, прежде всего, ожидаемая величина, срок и вероятность получения прибыли от эксплуатации земельного участка при его наиболее эффективном использовании (НЭИ), без учета доходов от иных видов производства.

     Рыночная  стоимость земельного участка, в первую очередь, зависит от категории участка и его разрешенного использования. Различают следующие правовые режимы:

• Для ИЖС;
• Для садоводства;
• Для фермерского хозяйства;
• Для турбаз и баз отдыха;
• Для строительства;
• Под автостоянки, гаражи.

     После определения правового режима необходимо провести анализ местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке земельных участков. Цена не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности. Оценка земельного участка учитывает количественный и качественный состав коммуникаций и возможность присоединения к существующим сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство объектов недвижимости.

     После анализа всех важных факторов, влияющих на стоимость участка, определяется его НЭИ, которое определяется при ответе на следующие вопросы:

     1. Является ли предполагаемое использование  рациональным и вероятным? 

     2. Является ли использование законным  или есть разумная вероятность  того, что можно получить юридический документ на право использования?

     3. Является ли имущество физически  пригодным для использования? 

     4. Является ли предполагаемое использование  финансово осуществимым?

 

     Рыночной стоимость  права аренды

     Рыночная  стоимость права аренды зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на участок и целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка. Стоимость зависит также от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды объекта недвижимости за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.

     Первый  этап работ начинается еще задолго  до обращения Заказчика в оценочную  компанию. Во-первых, необходимо удостовериться в наличии всех правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельный участок, их правильном юридическом оформлении. Данный этап выполняется для юридически грамотного определения объекта оценки оценщиком, подробного описание прав на него, различных ограничений и обременений. В случае отсутствия документов необходимо будет вводить определенные допущения в процессе оказания услуг, что может сказаться на точности расчета.

     Второй  этап заключается в передаче документов в оценочную компанию и фотофиксация объекта недвижимости (земельного участка). Наиболее типичное заблуждение Заказчика о том, что оценку можно провести без осмотра объекта. Но это не совсем верно, хотя в Законодательстве и нет четкого указания на проведение осмотра. Самым главным фактором является дата оценки (дата, по состоянию на которую производится оценка стоимости объекта недвижимости). Пример приведем для единого домовладения для лучшего понимания: по состоянию на вчера на земельном участке располагался новый коттедж, а сегодня он сгорел. Рыночная стоимость объекта, конечно же, изменилась. Т.о. в случае проведения оценки без осмотра Заказчик может предоставить документы на домовладение, а дома фактически нет. Соответственно, проведение осмотра является обязательным во всех случаях, кроме выполнения Экспертного заключения (документ, выражающий мнение оценщиков, который выполняется в свободной форме и не имеет должной юридической силы).

     Третий  этап заключается в кропотливой  работе оценщиков, выполнения поставленных им задач. Проверка выполненного Отчета об оценке земли (земельных участков) и оплата услуг. Хорошими показателями оценочной компании являются: наличие дополнительных сертификатов у оценщиков, свидетельств об участии в семинарах.

     При обращении в оценочную компанию необходимо подготовить следующий пакет основных документов, необходимых для оказания квалифицированных:

• Свидетельство о регистрации права собственности (или иного права, например, права пользования) на земельный участок;
• Кадастровый план земельного участка;
• Сведения о наличии обременений (долгосрочные договоры аренды, залог и т.д.);
• Если на земельном участке имеются здания, сооружения или улучшения, то необходимо предоставить информацию по каждому объекту улучшений.

 

Заключение

     Таким образом, стоимость земельного участка – величина динамичная, оценка стоимости земельного участка может предоставить абсолютно разные цифры в зависимости от того, когда она была произведена. Посудите сами, существует огромное количество факторов, которые в совокупности дают итоговую оценку земельного участка.

     Выделяют  следующие виды стоимости при  оценке земельных участков: потребительная стоимость, меновая стоимость, рыночная стоимость, залоговая стоимость, кадастровая стоимость, инвестиционная стоимость, налогооблагаемая стоимость, ликвидационная стоимость, арендная стоимость, стоимость права аренды земли, балансовая стоимость, страховая стоимость.

     Целью оценки земельных участков является определение рыночной стоимости права собственности на земельный участок, либо рыночной стоимости права аренды (арендной платы за земельный участок). Во внимание принимается, прежде всего, ожидаемая величина, срок и вероятность получения прибыли от эксплуатации земельного участка при его наиболее эффективном использовании (НЭИ), без учета доходов от иных видов производства.  

 

      Литература

1. «Оценка стоимости земельных участнов» В.И. Петров 2008г;
2. Методическое пособие  по дисциплине «Экономическая оценка земельных участков» Зарубежнов Е.С.;
3. «Управление земельными ресурсам», П.В. Кухтин 2005г;
4. «Бухгалтерский учет и оценка земли» Е.М. Ефстафьева- 2003;
5. «Экономика недвижимости» С.В. Гриненко 2008г.