Управление портфлем недвижимости

12: Определение чистого дисконтированного дохода по годам.

13: Разработка программы инвестирования. В разработке должны участвовать специалисты в области управления ценными бумагами и финансовыми инструментами, юристы, финансовые аналитики.

Основные направления разработки программы инвестирования включают:

      Использование собственного капитала.

      Использование заемного капитала (объемы, ставки, кредитования).

      Выпуск ценных бумаг.

      Использование современных финансовых инструментов для кредитования проекта.

      Самофинансирование — разработка программы использования и получения средств от покупателей на разных этапах создания объекта.

      Ипотечное кредитование.

      Привлечение генеральных инвесторов.

      Использование прибыли от бизнеса в процессе реализации портфеля недвижимости.

14: производится оценка ставок доходности и уровень риска портфеля недвижимости и сравнение со среднерыночными или планируемыми для ПН.

При определении уровня риска необходимо рассматривать интеграцию способов управления риском в составе:

1.      Финансовый риск:

      изменение капитальных затрат;

      изменение валютных курсов;

      инфляция;

      нарушение договорных обязательств;

      неисполнение долговых обязательств;

2.      Операционный риск:

      выход из строя оборудования;

      стихийные бедствия;

      моральный износ недвижимости;

      физический износ недвижимости;

      изменение инфраструктуры в местоположении объектов.

3.      Риск рынка продукции:

      потеря клиентов;

      рост конкуренции;

      снижение спроса на продукцию;

      предложение более современной продукции и материалов, дизайна по более низким ценам.

4.      Риск факторов производства:

      рост или снижение цен на объекты портфеля;

      использование новых технологий в производстве продукции;

      забастовки сотрудников;

      уход ключевых сотрудников;

      разрыв контрактов с партнерами.

        5. Налоговый риск:

      изменение ставок налогов;

      введение новых налогов или платежей;

      изменение тарифов и нормативов.

3.      Административный риск:

      изменение в природоохранном законодательстве;

      прекращение ценовой поддержки;

      прекращение поддержки импорта;

      ужесточение требований к качеству, условиям, технологиям, материалам;

      ужесточение требований к безопасности жизнедеятельности населения и др.

        7. Юридический риск:

      повышение ответственности за качество товаров, продукции и услуг;

      изменения в торговых отношениях;

      иски акционеров, кредиторов, инвесторов;

      новые требования по оформлению разрешений на приобретение земельных участков и объектов.

Многообразие рисков, возможных при управлении портфелем недвижимости, затрудняет нахождение уровня рисков и его минимизацию.

Теория и методология управления рисками и доходностью находятся в стадии постоянного совершенствования.

Если требования величины доходности и уровня риска не обеспечиваются для портфеля недвижимости, то в блоке 15 производятся улучшение и оптимизация этих показателей и возврат в блок 6.

15: Производится оптимизация портфеля недвижимости за счет изменения состава и структуры портфеля, использования новых методов и финансовых инструментов финансирования.

В случае выполнения требований доходности и уровня риска в блоке 14 производится разработка мероприятий на тактическом уровне. [9]

В третьем (III) блоке алгоритма разрабатывают элементы управления и корректировки портфелем недвижимости:

16: Разработка концепции мероприятий по управлению портфелем недвижимости.

17: Разработка мероприятий организационными структурами фирмы на уровне разделов бизнес-плана с использованием общей концепции управления.

18: Планово-экономическая служба осуществляет планирование деятельности участников проекта; организация учета ежемесячного, ежеквартального; анализ результатов управления ПН; оптимизация ПН путем изменения его состава, структуры, методов инвестирования; разработка организационных мероприятий; изменение менеджмента.

19: Финансовая служба. Выполняет планирование финансирования проектов, учет инвестиций, оценку эффективности их использования, реинвестирование.

20: Маркетинг и сбыт. Служба ведет анализ рынка недвижимости, спроса и предложения, рекламную деятельность, организует реализацию объектов и услуг.

21:Строительный отдел. Организация строительства и управления объектами. Контроль за ходом строительства и выполнения объемов работы. Организация ремонтов и улучшения объектов портфеля недвижимости.

22:Юридическая служба. Оформление договоров, контрактов, документов, иски, судебные разбирательства, арбитраж.

23:Организация финансирования выполняется с учетом состава и структуры портфеля недвижимости, существующих условий финансирования, привлечением инвестиций и использованием собственного капитала. Финансирование используется для строительства и ввода новых объектов, сдачи в аренду или продажи объектов недвижимости, приобретения бизнеса и его эффективного использования.

24:Приобретение объектов или бизнеса.

25:Организация бизнеса.

26: Организация строительства объектов недвижимости.

27: Сдача жилья в аренду.

28: Сдача в аренду других видов недвижимости.

29: Анализ состояния портфеля недвижимости производится ежемесячно, ежеквартально с расчетом показателей и коэффициентное эффективности.

30: На основании результатов анализа производится корректировка портфеля недвижимости и его оптимизация. Цикл управления увязывается с разработкой портфеля недвижимости (блок 6). [9]

Предложенный алгоритм разработки и управления портфелем недвижимости (рис. 2) включает три блока.

28