Управление портфлем недвижимости

Риск изменения условий мобилизации фондов — потенциальные потери, вызванные обесцениванием фондов при кредитовании с фиксированной надбавкой к базовой ставке. Управление риском достигается за счет финансирования кредитов долгосрочными долговыми обязательствами с плавающей процентной ставкой.

Риск ликвидности — затраты на поддержание уровня ликвидности недвижимости, вызванные продажей ценных бумаг по заниженным ценам для получения наличных средств. Готовые квартиры продаются медленнее, чем планировалось при выдаче кредита.

Ущерб от пожара или кражи материалов, конструкций или в готовой квартире.

Выдача кредита под фальсифицированные документы или использование кредита не по назначению.

Управление рисками в данном случае достигается за счет:

1.      Тщательных расчетов потоков расходов и доходов для определения реальности ликвидности объектов и погашения кредитов.

2.      Разработки стратегии управления погашения кредитов с использованием различных финансовых инструментов и ограничений.

3.      Продажи определенного объема жилой площади до начала строительства.

4.      Разделения кредита на несколько траншей и контроль за их целевым использованием.

5.      Страхование деятельности строительной организации на период строительства и в эксплуатационный период.

6.      Контроль за сроками и объемами погашения кредита. [18]

Реакция на риск, или стратегия поведения инвестора на основе интерпретации результатов анализа рисков, в общем виде может быть выражена в следующих формах:

• принятие риска;

• снижение риска;

• передача риска;

• избежание риска.

Политика полной передачи риска на потребителя в ближайшем будущем станет бесперспективной на фоне усиливающейся конкуренции. Однако и политика полного принятия риска также не может быть признана удовлетворяющей современным подходам к управлению риском. Очевидно, что наиболее прогрессивной будет политика оптимального распределения общего риска проекта по вышеназванным четырем направлениям. Более того, расходы на действия, связанные с реакцией на риск, объективно следует рассматривать не как выброшенные деньги, а как инвестиции для получения дохода. [21]

Принятие риска. Для принятия наиболее подходят риски, которые требуют небольших, повторяющихся затрат, а также те, которые принимать экономически выгоднее, чем, например, передавать.

Обоснование величины принимаемого риска должно лежать в сфере финансовых возможностей принимающего решение. Например, если финансовые возможности не позволяют передавать риск в полном объеме, то возможным решением может быть частичная передача в ограниченном объеме. В этом случае инвестиция в офисное здание может быть застрахована частично, например, только на случай пожара и стихийных бедствий. Все остальные риски экономически эффективнее принять на себя.

Снижение риска. Одним из наиболее распространенных способов снижения риска является разделение его с третьими сторонами. Например, при инвестиции в девелопмент недвижимости риск нарушения сроков строительства можно разделить с генподрядной организацией путем включения в контракт на строительство статей о ее материальной ответственности за нарушение сроков строительства.

Однако, как правило, снижение риска связано с некоторыми дополнительными издержками.

Затраты на повышение квалификации персонала и его тренировки в экстремальных ситуациях позволяют снизить объем возможного ущерба, например, при аварийном отключении электроэнергии в крупном торговом центре. Дополнительный контроль технического качества проектов, затраты на подробное техническое обследование конструкций реконструируемого объекта позволят снизить вероятность крупных аварий, связанных с нарушением несущей способности строительных конструкций. Наконец, затраты на дополнительную защиту людей и сооружений, например, на установку системы пожаротушения или дымоудаления (даже если нормативы этого не требуют), также снижают риск возможного ущерба. [25]

Передача риска. Передача риска на первый взгляд кажется наиболее естественной формой реакции на риск. Не устраняя сам источник риска, компенсация его возможных последствий передается третьей стороне. Наиболее распространенной формой передачи риска является его страхование, которое преобразует неопределенность ситуации риска в определенные издержки.

Проекты девелопмент, риски которых, как правило, существенно больше, чем риски инвестиций в недвижимость, отличаются и большими издержками на покрытие рисков. Прежде всего, это связано с возможным наличием скрытых дефектов конструкций, которые могут проявляться в течение нескольких лет после окончания строительства. Например, нарушение технологии производства работ при устройстве гидроизоляционных слоев может привести к постоянным протечкам и, соответственно, существенным расходам на их ликвидацию. Поэтому включение в контрактные соглашения четко определенной ответственности проектировщиков, подрядчиков и инвесторов является необходимым элементом передачи рисков. В противном случае, для установления степени ответственности может потребоваться дорогостоящее судебное разбирательство.

Следует заметить, что передача риска в некоторых ситуациях может обернуться появлением дополнительного риска. Например, при осуществлении проекта девелопмент риск может быть передан генподрядчику путем включения в договор на строительство статей, предусматривающих компенсацию убытков в случае, например, пожара во время строительства или реконструкции. При этом не всегда анализируются финансовые возможности генподрядчика или другого участника процесса девелопмент возместить убытки в полном масштабе. [18]

Избежание риска. Данная форма реакции на риск по сути эквивалентна отказу от принятия риска, или, другими словами, отказу от источников риска. Например, отказ от надстройки дополнительных этажей при реконструкции здания исключает риск дополнительных осадок фундамента и, соответственно, риск сверхнормативных деформаций несущих конструкций. [18]

Глава: 2 Основные аспекты управления и формирования портфеля недвижимости

2.1 Практические аспекты формирования портфеля

Стратегия — способ организационных, финансовых и экономических действий, предназначенных для поэтапного достижения стратегических целей в долгосрочном периоде.

Тактика — организационные, экономические и финансовые действия, направленные на решение задач и достижение целей в краткосрочном периоде.

Уровни разработки стратегии управления для фирмы совпадают с уровнем управления портфелем недвижимости (табл. 2). [9]

Таблица 2 Уровни разработки стратегии управления для фирмы

Миссия — понятие, отражающее предназначение бизнеса и его философию.

Деятельность по формированию и управлению портфелем недвижимости своей миссией имеет решение социально-экономических задач муниципального образования — обеспечение населения благами (жильем) и услугами, создание нормальных цивилизованных условий жизнедеятельности человека. Основные цели формирования портфеля:

      доход на вложенный капитал, знания и умение;

      обеспечение населения жилой площадью, товарами и услугами;

      создание рабочих мест и повышение занятости населения;

      повышение экономического рейтинга региона и муниципального образования;

      привлечение инвестиций в регион извне;

      повышение жизненного уровня населения.

Общая модель формирования и управления портфелем недвижимости в информационной среде может быть представлена в виде следующих положений (рис. 1).

Источники информации для формирования и управления портфелем недвижимости:

1.      Рынок недвижимости. Философия и определение понятий, структура пространственно-экономического и временного развития, классификация, циклы развития, законы, постановления, характеристика концепции стоимости и информационное обеспечение.

2.      Рынок капитала. Концепция стоимости, определение понятия, инвестиции, виды финансирования, методы определения эффективности вложения капитала.

3.      Производитель (заказчик, строитель). Задачи, цикл создания и жизни объекта, методы определения стоимости, методы расчетов.

4.      Посредник. Экспертиза и оценка стоимости объектов недвижимости, формирование портфеля недвижимости, порядок заключения и оформления сделок.

5.      Потребитель. Назначение недвижимости, циклы использования недвижимости, обеспечение потребительских услуг, доходность объектов, управление недвижимостью.

6.      Методы оценки объектов недвижимости. Концепция стоимости, методы оценки, показатели оценки эффективности инвестиций, анализ финансовых коэффициентов.

7.      Управление рисками. Определение и классификация рисков, уровень рисков, управление рисками.

8.      Формирование портфеля недвижимости. Определение, принципы конструктирования, цели формирования, управление объектами и портфелем недвижимости.

9.      Анализ портфеля недвижимости. Показатели эффективности вложения инвестиций, доходность портфеля, анализ финансовых показателей, формирование пакетов портфеля, налогообложение, страхование.

10. Страхование. Общие принципы страхования недвижимости, экономическая сущность. Методы расчета тарифов. Порядок оформления договоров.

11. Принятый вариант портфеля. Стратегия и тактика выбора портфеля.

12. Управление объектом или портфелем недвижимости. Анализ квартальный доходности портфеля, управление объектами и обеспечение прибыльности. Изменение состава портфеля. Показатели эффективности инвестиций, анализ финансовых показателей, анализ работы управляющей структуры.

13. Корректировка ПН. Изменение состава ПН, перечень прогнозных показателей эффективности инвестиций.

14. Корректировка ПН. Изменение состава ПН с учетом изменений рынка недвижимости.

15. Внутренняя информационная среда. Содержание информационной базы, состав и характеристика подсистем.

16. Внешняя информационная среда. Описание и характеристика. [9]

2.2 Стратегия разработки и управления портфелем недвижимости

Предложенный алгоритм разработки и управления портфелем недвижимости (рис. 2) включает три блока.

Первый блок (I) включает этапы организации создания фирмы:

1: Формулирование идеи бизнеса по формированию и управлению портфелем недвижимости — осуществляется инициативной группой — учредителями.

2: Подготовки учредительных документов для регистрации фирмы.

3: Регистрация фирмы.

4: Формирование в составе фирмы информационно-аналитического отдела.

5: Формулирование целей, миссии и задач фирмы.

В состав портфеля недвижимости могут быть включены следующие пакеты:

      Пакет покупки жилья для сдачи в аренду.

      Пакет покупки офисных помещений для сдачи в аренду.

      Покупка складских помещений для сдачи в аренду.

      Покупка гостиниц для бизнеса.

      Покупка АЗС для бизнеса.

      Покупка бизнеса — оказание услуг (ремонт автотранспорта, оказание услуг, аптечный бизнес, торговый бизнес).

      Покупка помещений для супермаркетов и магазинов и организации бизнеса.

      Организация строительства объектов недвижимости для продажи и сдачи в аренду.

      Покупка промышленных объектов для организации бизнеса.

      Приобретение земельных участков и организация строительства коттеджей с последующей их продажей. В блоке 6 производится оценка стоимости объектов ПН по пакетам и в целом портфеля недвижимости.

В составе фирмы должны быть специалисты в области маркетинга, менеджмента, актуарных и математических расчетов, экономисты и психологи, оценщики и аналитики . [9]

Второй блок (II) — разработка портфеля недвижимости (ПН):

6: Определение состава и структуры портфеля недвижимости.

7: Оценка стоимости объектов и проектов в составе ПН.

8: Определение потоков доходов и построение эпюр по годам.

9: Определение чистого дисконтированного дохода ПН по годам.

10: Сравнение расчетных ставок доходности ПН и рынка капитала. Если расчетные ставки доходности меньше, чем доходность на рынке капитала, то в этом случае переходим к блоку 11.

11: Оптимизация портфеля, — возвращаясь к блоку 6, производим изменение состава и структуры ПН с целью повышения доходности портфеля. Если расчетная ставка доходности ПН удовлетворяет требованиям, т. е. больше, чем доходность на рынке капитала, то в этом случае переходим к блоку 12.